روزنامه جهان صنعت
1396/11/07
«جهان صنعت» بازار مسکن را در ماه‌های پایانی سال بررسی می‌کند؛
اشکان نظام‌آبادی- سیگنال‌های رونق مسکن برای اولین‌بار در پاییز امسال با پیش افتادن تورم مسکن از تورم عمومی قابل ردیابی است؛ رونقی که حالا اکثر ناظران بازار مسکن بر آن تاکید می‌کنند و معتقدند در ماه آینده هم ادامه خواهد داشت. در حال حاضر «نرخ تخفیف» در بازار املاک به صفر میل می‌کند و «قیمت پیشنهادی» مشاوران املاک نسبت به دوره رکود افزایش چشمگیری داشته است. دو شاخص مهم در مورد «سطح قیمت‌ها» و «انبساط سرمایه» در بازار مسکن به روشنی از رونق بازار حکایت می‌کند؛ در 10ماهه امسال متوسط قیمت مسکن در تهران 2/8 درصد افزایش داشته است و از سوی دیگر ارزش سرمایه‌گذاری بخش خصوصی در شش ماهه نخست سال ۶/۱۲ درصد افزایش داشته است. جزییات رفتار سمت تقاضا در بازار معاملات مسکن شهر تهران نشان می‌دهد که «تقاضای مصرفی» که «متراژ‌های پایین» را هدف قرار داده است در آینده بازار مسکن «سطوح قیمتی بالاتر» را هدف قرار داده و بر همین اساس زمینه‌ساز شکل‌گیری دوره رونق مسکن در اقتصاد خواهد شد؛ این تقاضای مصرفی که بخشی از آن در قالب 260 هزار سپرده صندوق پس‌انداز مسکن یکم وارد بازار میشود «دومینوی رونق» را آغاز می‌کنند.بررسی آمار رسمی حاکی از آن است که مسکن تهران در ۱۰ ماه امسال نسبت به مدت مشابه سال گذشته 2/8 درصد گران شده و قیمت متوسط هر مترمربع واحد مسکونی به چهار میلیون و ۷۱۱هزار تومان افزایش یافته است. در 10 ماه منتهی به بهمن ماه سال گذشته 136 هزار و 181 مبایعه‌نامه در شهر تهران ثبت شد، در مدت مشابه امسال 153 هزار و 191 فقره مبایعه‌نامه ثبت شده که نشان‌دهنده رشد 5/12 درصدی است. متوسط قیمت واحد مسکونی در بازه ابتدای سال 95 تا پایان دی‌ماه همان سال چهار میلیون و 344هزار تومان بود که با رشد 2/8 درصدی در 10ماه امسال به 4 میلیون و 711 هزار تومان رسیده است.
در10ماه سال گذشته 502هزار میلیارد ریال حجم مبایعه نامه‌ها بوده که در 10 ماه امسال با رشد 4/30 درصدی به 654هزار میلیارد ریال افزایش یافته است. تعداد واحدهای مسکونی در پروانه ساختمانی طی 10 ماه سال 95 بالغ بر 47 هزار و 560 فقره بوده که با 4/5 درصد رشد به 50هزار و 108 فقره در 10 ماه امسال افزایش یافته است.
پیش افتادن قیمت مسکن از تورم
مهدی سلطان محمودی، کارشناس اقتصاد مسکن در مورد پیش‌بینی وضعیت بازار مسکن در ماه‌های آینده معتقد است: رونق را می‌توان با چند متغیر اصلی مانند نوسانات قیمت، حجم معاملات، حجم سرمایه‌گذاری و میزان صدور پروانه‌های ساختمانی مورد سنجش قرار داد. سلطان محمودی در گفت‌وگو با «جهان‌صنعت» می‌گوید: «وضعیت بازار مسکن در ماه‌های آینده نیز متاثر از همین شاخص‌هاست و در حال حاضر همه این متغیرها رو به افزایش است.» این کارشناس اقتصاد مسکن اگرچه معتقد است وارد فاز رونق بازار مسکن شده‌ایم اما می‌گوید: «در حال حاضر می‌توانیم از یک رونق آرام و کند در بازار صحبت کنیم. این روند مشخصا در حال رشد است و سرعتش در حال افزایش. یکی از مهم‌ترین قرینه‌های این رونق در بازار پیشی گرفتن رشد قیمت از تورم برای اولین‌بار در ماه‌های آذر و دی است و به نظر می‌رسد تداوم داشته باشد.
ادعای مدعیان رکود پایه علمی روشنی ندارد
سلطان محمودی در واکنش به این پرسش که بسیاری از ناظران معتقدند بازار مسکن همچنان در رکود است می‌گوید: «این ادعا پاسه علمی روشنی ندارد و همانطور که اشاره کردم بر پایه شاخص‌های کلیدی بازار مسکن وارد فاز رونق شده است؛ دوره‌هایی رونق و روکود همواره در بازار وجود داشته است و این وضعیت در کشورهایی که ممکن است به لحاظ تولید مسکن از ما جلوتر باشند هم وجود دارد.
این کارشناس مسکن در پاسخ به این پرسش که آیا اشباع بازار مسکن در کلانشهرها مانع رونق ساخت‌وساز میشود یا خیر می‌گوید: «حتی اگر بپذیریم که نیازهای جامعه در بخش مسکن تامین شده است اینکه ساخت و ساز در کشور روند خود را ادامه می‌دهد را نمی‌توانیم منتفی اعلام کنیم. به نظر می‌رسد بعد از دوره طولانی رکود بازار تغییر جهت خواهد داد البته اگر ساخت و ساز را با سال‌های رونق مقایسه کنیم متوجه می‌شویم این رونق به میزان گذشته نخواهد بود. ساخت‌وساز در سال گذشته به زیر 400 هزار رسید که در دهه گذشته سابقه نداشته است اما نمی‌توان گفت در شرایط رکود به سر می‌برد چراکه این بازار راه زیادی دارد تا به رونق کامل نزدیک شود.
نیاز به مسکن ثابت نیست
سلطان محمودی با بیان اینکه نیاز به ساخت مسکن در کشور ثابت نیست می‌گوید: «با گذشت زمان انتظار مردم از مسکن بالا می‌رود و شرایط تغییر خواهد کرد. او در پاسخ به این پرسش که چه میزان از تقاضای فعلی در بازار واقعی است می‌گوید: « فعلا تقاضایی که شکل گرفته یک تقاضای واقعی است و هنوز سفته‌بازی وارد بازار نشده است اما معمولا رفتار اقتصاد ایران به این شکل بوده که زمانی که بازار مطلع میشود یک بخش بازدهی بیشتری از سایر بخش‌ها دارد تقاضای سوداگرانه وارد بازار میشود و این تقاضا می‌تواند نگران‌کننده باشد.
خاصیت دومینویی مسکن
این کارشناس اقتصادی در تحلیل حجم متقاضیان صندوق پس‌انداز مسکن یکم و تاثیر آن بر بازار می‌گوید: «با توجه به مقدار تسهیلاتی که ارائه میشود می‌توان گفت این رقم موثر خواهد بود؛ درست است که خانه‌اولی‌ها بخش‌هایی از بازار را که با متراژ کمتر عرضه میشود تحت تاثیر قرار می‌دهند اما بازار حالت دومینو دارد و همین متقاضیان ممکن است در دوره‌های بعدی بازه قیمتی بالاتری را هدف قرار دهند. به عنوان مثال وقتی متقاضی وارد بازار 300 میلیون تومانی میشود در دوره بعدی سراغ مسکن‌های با قیمت 400 تا 500 میلیونی خواهد رفت و همین الگو به رده‌های بالاتر تسری پیدا خواهد کرد.
ترسیم وضعیت سپرده‌های بانکی
سلطان محمدی همچنین به نقش سپرده‌های بانکی در آینده بازار مسکن اشاره می‌کند؛ او می‌گوید: سپرده‌های بانکی و نرخ بهره یکی از متغیرهایی است که به شدت بازار مسکن را تحت تاثیر قرار خواهد داد. بازار مسکن در همه جا به شدت متاثر از نرخ بهره است. در دو سال گذشته با افزایش نرخ بهره حقیقی (نرخ سود اسمی منهای تورم) رو‌به‌رو بودیم و این شرایط کار را به جایی رساند که برای اولین بار سود حقیقی سپرده‌های بانکی به حدود 10 درصد رسید. وقتی این شرایط ایجاد میشود تمایل افراد برای سپرده‌گذاری افزایش پیدا می‌کند. در ادامه با اقداماتی که بانک مرکزی ایجاد کرد به‌طور محسوسی نرخ بهره کاهش پیدا کرد و می‌توان منتظر تاثیر آن در بازار مسکن بود.
سایر اخبار این روزنامه
تاکید شافعی بر اصلاح مدیریت مبتنی بر تمرکززدایی؛
پسیانی از «جاده قدیم» می گوید؛
خطر جنگ جهانی بعدی
جزییات «تامین مالی جمعی» شفاف شد
تعیین‌تکلیف ۹۹ درصد سپرده‌گذاران تعاونی افضل توس
بودجه ۹۷ نیاز صنعت را برآورده نمی‌کند؛
دستفروشی در تونل های مترو تهران؛
حقوق مدیران ورشکسته‌ساز!
آرزویی که هیچ‌گاه محقق نمی‌شود
«جهان صنعت» بازار مسکن را در ماه‌های پایانی سال بررسی می‌کند؛
برای سرمایه‌گذاری به آمریکا بیایید
آواز خیابان درگوش تهران خاکستری
اینترنت را تعطیل کنید
التهاب بازار ارز و صعود شاخص بورس
فرصت ازدست رفته
