روزنامه قانون
1396/11/03
مسكن در چنگ سوداگران
اين روزها با كاهش نرخ سود بانكي، سرمايه‌ها در حال خروج از بانك‌ها هستند و اين اتفاق به عقيده كارشناسان، سرمايه‌ها را به سمت بازار سكه و ارز سوق داده است. به اعتقاد برخي‌كارشناسان، اتفاقاتي كه در سه ماه گذشته رخ داد، به برخي سپرده‌گذاران انگيزه داده‌است تا سپرده خود را به آپارتمان تا ٨٠ متري در تهران تبديل كنند.اما برخي كارشناسان ديگر معتقدند كه سوداگران باعث افزايش صوري قيمت مسكن شدهاند و هيجانات در بازار، چندان نشاني از رونق ندارد. بنابراين نمي‌توان اميد داشت كه تا سال آينده رونق به بازار مسكن راه پيدا كند. اما از سوي ديگر به گفته محمدحسين اديب، يكي از كارشناسان حوزه مسكن در گذشته آپارتمان كمتر از ٨٠ متر در پنج منطقه به كفايت توليد نشده‌است ( پنج منطقه ٥٠ درصد معاملات مسكن تهران را به خود اختصاص داده‌اند) و وجود ٤٧٠ هزار آپارتمان خالي در تهران مربوط به آپارتمان‌هاي كمتر از ٨٠ متر در اين پنج منطقه نيست؛ با اين حال سپرده‌گذاران اين خلأ را به درستي تشخيص داده و به اين سمت حركت كردند. درآذر، در ٩ منطقه تهران و بيشتر پنج منطقه( 2، ٤، 5، ٨، ١٤)، سپرده‌ها به سمت آپارتمان كمتر از ٨٠ متر حركت كرد ( به صورت ضعيف در آذر و به صورت تند تر در دي).آپارتمان كمتر از ٨٠ متر در اين ٩ منطقه ، ظرفيت افزايش داشت اما افزايش در آذر، منطقي و در دي بيش از ظرفيت اقتصاد بود. آپارتمان كمتر از ٨٠ متر فقط مي‌تواند تا سطح قدرت خريد قشر ضعيف افزايش يابد و افزايش بيشتر از آن ابتدا به‌وسيله سفته بازان خريداري مي‌شود اما درنهايت بايد در مرحله بعد به وسيله قشر ضعيف خريداري شود كه قدرت خريد قشر ضعيف در اين حد رشد نكرده و به همين‌دليل معاملات در اين قسمت در فاز بعد كاهش مي يابد؛ يعني رونق موجود به ركود تبديل مي‌شود و در مرحله بعد قيمت آن‌قدر كاهش مي‌يابد تا با سطح قدرت خريد قشر ضعيف منطبق شود. با اين حال افزايش قيمت آپارتمان كمتر از ٨٠ متر در تهران كه به رونق در اين بخش انجاميده، دير يا زود به ركود مي‌انجامد. نتيجه افزايش قيمت يك كالا بيش از قدرت خريد مردم ، ركود است.ادامه سفته بازي ها
به گفته اديب، قيمت مسكن در سال ٩١ بيش از قدرت خريد مردم افزايش يافت و نتيجه، ركود چهار سال گذشته بود. قيمت آپارتمان كمتر از ٨٠ متر در ٩ منطقه تهران، نه بر اساس نياز هاي مصرفي كه بر اساس محاسبات سفته بازانه كوتاه مدت تعيين مي‌شود؛ اين روند تا ابد ادامه نخواهد داشت و دير يا زود شكسته مي‌شود و قيمت آپارتمان كمتر از ٨٠ متر در ٩ منطقه تهران بر اساس قدرت خريد قشر ضعيف بازنگري مي‌شود. در آذر ، ١٧٩٨٥ واحد مسكوني در تهران خريداري شده كه بابت آن ٨٤١٠ ميليارد تومان پرداخت شده، يعني به طور متوسط هر آپارتمان ٤٦٧ ميليون تومان؛ اين نشان مي دهد در اين ماه ، سفته‌بازي متوجه آپارتمان هاي كمتر از ٥٠٠ ميليون تومان بوده است . هنوز آمار دي منتشر نشده اما اطلاعات ميداني نگارنده نشان مي‌دهد در دي، سفته بازي همه آپارتمان‌هاي كوچك متراژ كمتر از ٨٠ متر رادر ٩ منطقه شامل شده است. ٨٨ درصد معاملات مسكن در آذر مربوط به واحدهاي مسكوني كمتر از يك ميليارد تومان بود، در اين ماه فقط روزانه ٧٢ واحد مسكوني بالاي يك ميليارد تومان در تهران معامله شد.از آمار روزانه ٧٢ واحد، بايد آمار واحدهاي تمليكي به وسيله بانك‌ها، آمار تمليكي با راي دادگاه، تسويه حساب بين مالك و سازنده در طرح هاي مشاركتي و انتقال به سبب وراثت را كسر كرد،با اين حساب ميزان چنداني باقي نمي‌ماند. در آذر ، سفته بازي تنها شامل واحدهاي ارزان قيمت بوده است البته بايد منتظر آمار دي بود كه چه تفاوت هايي خواهد داشت.
پيش‌بيني افزايش 50 درصدي مسكن
احمدرضا سرحدي يكي از كارشناسان در حوزه مسكن در خصوص اينكه آيا با كاهش نرخ سود بانكي تقاضا به سمت بازار مسكن مي‌رود ياخير به «قانون» گفت: اكنون بازار ارز داغ‌تر از مسكن است. طبيعي است زماني كه نرخ سود بانكي پايين مي‌آيد، سرمايه به سمت جايي مي‌رود كه سود بيشتري دارد. در حال حاضر مقدار زيادي از سرمايه‌ها به سمت ارز و پس از آن به بازار مسكن راه پيدا كرده است زيرا بازار جذاب ديگري وجود ندارد. منتها خطري كه در اين بخش وجود دارد، اين است كه با توجه به كاهش نرخ سود بانكي، قدرت خريد جامعه بالا نرفته و تنها بخش سوداگري مسكن فعال شده است. در نتيجه امكان دارد با پديده‌اي كه سال‌هاي گذشته نيز دو بار با آن مواجه بوديم، يعني «ركود تورمي» مواجه شويم. در دولت احمدي نژاد نيز اين اتفاق افتاد، يعني قيمت مسكن افزايش يافت اما خريداري براي واحدهاي مسكوني نبود. اين درحالي است كه اكنون دوميليون مسكن خالي و بدون مشتري وجود دارد.
ركود تورمي با سفته بازي
سرحدي خاطر نشان مي‌كند: از سوي ديگر زماني كه ارز و ساير كالاها افزايش قيمت دارند و نرخ سود بانكي كاهش مي‌يابد، گراني مسكن طبيعي است زيرا زماني كه سرمايه از بانك‌ها خارج مي‌شود، بايد به سمت و سوي ديگري برود. در حال حاضر دليل عمده هيجاني كه در بازار مشاهده مي‌شود، خروج سرمايه‌ها از بانك است. اگرچه بخشي از اين سرمايه به حوزه مسكن تزريق شده اما اين سرمايه به بخش مصرفي راه پيدا نكرده و در بخش سوداگري جا خوش كرده است. به همين‌دليل در آينده نيز شاهد رونق بازار مسكن نخواهيم بود. زماني رونق در بازار ايجاد مي‌شود كه مصرف‌كننده اصلي بتواند خريدكند. قيمت‌ها افزايش يافته و در شرايط فعلي سير صعودي قيمت‌ها را در پيش خواهيم داشت. با به وجود آمدن هيجان در بازار، برخي فروشندهها فروش خود را متوقف كرده‌اند و عده‌اي خريد مي‌كنند، براي مثال در شهرك اكباتان شرايط خاصي به وجود آمده و تورم 70 درصدي اعمال شده است. مردم عادي به دليل مشكلات موجود و عدم قدرت خريد، وارد بازار نمي‌شوند. بخش سفته‌بازي در حال فعال شدن است.
فعال شدن سرمايه سوداگري
او در ادامه تاكيد مي‌كند: كاهش سود بانكي هيچ كمكي به مردم عادي نكرد. اين اتفاق به نفع سرمايه‌گذاران كلان بانكي شد زيرا در حال حاضر صحبت‌ها در خصوص سپرده‌هاي كلان مطرح مي‌شود، سپرده‌هايي كه به دليل ركود در بازار مسكن و بالا بودن نرخ سود بانكي در بانك‌ها ذخيره شدهاند؛ بنابراين اين بازار اكنون در اختيار سرمايه سوداگري است. سرمايه كارمندي، سرمايه اندكي دارد و سپرده آن‌ها براي كمك هزينه در بانك ذخيره شده، بنابراين كاهش نرخ سود هيچ كمكي به اين بخش نكرده است. پول‌هاي كلاني كه سپرده بانكي شده بود، در اين سال‌ها از همه بيشتر سود كرده بودند، سود بي دردسر و بدون مشكلي كه تا 27درصد سود داشت. اكنون با كاهش سود بانكي ديگر سود بيش از 15 درصد نيست و سپرده‌هاي بلند مدت بيش از يك‌سال در بانك نمي‌ماند. بنابراين طبيعي است مقداري از اين پول‌ها از بانك خارج شود و بخش عمده اين سرمايه به بازار طلا و ارز رفته و بخش اندكي نيز به بازار مسكن وارد شود كه امروز شاهد اين هيجان هستيم.
هيجان تو خالي
او در خصوص آينده بازار مسكن مي‌گويد: اگر اين وضعيت ادامه پيدا كند و دولت توان كنترل نرخ دلار را نداشته باشد، از سوي ديگر اگر تسهيلات بانكي به خانه اولي‌ها تعلق نگيرد،به‌طورحتم شاهد ركود تورمي شديدتري خواهيم بود. در حال حاضر شاهد ركود هستيم و تورم نيز به آن اضافه مي‌شود. قيمت‌ها افزايش داشته و مشتري وجود ندارد. در اين ميان لازم است كه دولت براي خروج از ركود در كوتاه مدت، به خانه‌اولي‌ها كمك كند؛ همچنين مدت بازپرداخت‌ها و رقم وام‌ها را افزايش دهد تا مصرف كننده قدرت خريد پيدا كند. اما در بلندمدت بايد اشتغال و رونق اقتصادي ايجاد شود. دولت بايد بازپرداخت اقساط را طولاني‌تر كند و به 20 يا 30 سال افزايش دهد. در آمريكا و اروپا اقساط خانه‌ها تا 30 سال زمان دارد. اين به مصرف كننده كمك مي‌كند و همچنين باعث مي‌شود حداقل دو ميليون خانه خالي فروش برود و پول آن به سازنده بازگردد. در ادامه اين اقدامات خود به خود رونق را به بازار ساخت و ساز نيز بازمي‌گرداند و ساير صنايع در ركود از اين وضعيت سود مي‌برند. سفته بازي‌ها در بازار مسكن، هيجاني را ايجاد مي‌كند اما اين هيجانات به رونق نمي‌انجامد زيرا مصرف كننده اصلي توان خريد ندارد.
سوداگران و خريد و فروش صوري
در حال حاضر كه قيمت‌ها چندان افزايش نداشته، قدرت خريد وجود ندارد اما صحبت بر سر افزايش 50درصدي است. اكنون 14 درصد افزايش قيمت وجود دارد اما اگر دلار افزايش پيدا كند، ممكن است تا نيمه اول سال آينده اين افزايش قيمت تا 50 درصد نيز افزايش يابد. خريد و فروش‌هاي صوري و سفته بازي از اين دست به آن دست، تنها قيمت آن را بالا مي برد. با تسهيلات فعلي، خانه اولي ها و زوج ها توانايي خريد خانه ندارند و واحدها خالي مانده است. حالا فرض كنيد قيمت‌ها تا 50 تا 100 درصد بالا برود، به اين ترتيب ركود نيز تشديد خواهد شد.
سایر اخبار این روزنامه
خوزستان گمشده در غبار سياسی کاری
قاچاق در پناه معافيت
هوای پاک قربانی درآمدزايي شهرداری
تنور مطالعه در اینجا همیشه گرم است
بازماندگان
مسكن در چنگ سوداگران
قضات با بهره مندی از ظرفیت‌های قانونی از مجازات‌های جایگزین حبس استفاده کنند
دستفروشی، اجبار است نه جرم
چک پول ۵۰ هزارتومانی برای پایان دادن به شایعات سهل‌انگاری چینی‌ها
نمايندگان پرچمدار مخالفت با خزركشي
آیا ترکیه در حمله به عفرین به اهدافش می‌رسد؟
دستاورد کشور در میزان برداشت از میادین مشترک نفت و گاز چشمگیر است
