گروه اقتصاد کلان- محمد جندقی: 

مطالعات ماليات منفعت سرمايه چند موضوع کلي را مورد بررسي قرار داده‌اند. برخي از مطالعات اثرات توزيعي را مورد بررسي قرار داده‌اند. برخي ديگر اثرات ماليات بر کارايي اقتصادي را ارزيابي کرده‌اند و نهايتا اثرات ماليات بر قيمت و تثبيت سازي بازار مسکن بررسي شده است.

نتيجه يک مطالعه برگرفته از طرح بسته کامل ماليات‌هاي بخش مسکن نشان مي‌دهد وزارت راه و شهرسازي مطالعاتي تکميلي در خصوص نظام مالياتي برنامه‌هاي عمراني انجام داده است. در اين مطالعات اصلاح قوانين مالياتهاي مستقيم در بخش مسکن مورد توجه قرار گرفته و با توجه به بررسيهاي انجام شده، اصلاحاتي در برخي از سرفصلها پيشنهاد شده است که در برنامه‎‌هاي عمراني درج شده است. اعتقاد بر آن است که سازمان امور مالياتي بدون توجه به اهداف بخش مسکن اقدام به حذف برخي سرفصل‌هاي مالياتي مثل ماليات بر واحدهاي مسکوني خالي، ماليات سالانه‌املاك و اراضي باير کرده است.

اگر چه برخي از کارشناسان به اثر ات منفي ماليات منفعت سرمايه اشاره دارند ولي لازم به ذکر است اين ماليات هرگز در ايران تجربه نشده است و تجربه بسياري از کشورها موفقيت قابل توجه اين ماليات را مورد تأکيد قراداده‌اند. پيرو اين مطالعه پژوهشي، علي اکبر قلي زاده دانشيار گروه اقتصاد دانشگاه بوعلي سينا، معتقد است: نبود زيرساخت‌هاي اجراي اين ماليات مورد توجه برخي از کارشناسان بوده است و اين دليل کافي براي عدم اجرا نخواهد بود و منافع گسترده ملي و آثار گسترده آن در ابعاد خانوار بويژه براي گروه‌هاي کم‌درآمد و ميان‌درآمد، هزينه‌هاي سازماني و اداري آن را تأمين مي‌کند. به گفته وي، ماليات منفعت سرمايه که بر بخش مسکن وضع مي‌شود، موجب کاهش درآمد اتفاقي و همچنين کاهش بازدهي اين دارايي مي‌شود و در نتيجه ساير دارايي‌ها جذابيت بيشتري براي سرمايه‌گذاري خواهد داشت. تقاضاي سوداگري مسکن با کاهش مواجه مي‌شود و کاهش سوداگري مسکن منجر به کاهش نوسان قيمت مسکن و رشد با ثبات بلندمدت قيمت خواهد شد.

بر اساس اين مطالعه پژوهشي، در کشورهايي که تقاضاي بالقوه سرپناه گسترده است، اگرچه ممکن است تقاضاي سوداگري کاهش يابد، اما در مقابل افزايش با ثبات بلندمدت تقاضاي مصرفي را بدنبال خواهد داشت. ماليات منفعت سرمايه علاوه بر اثرات درون‌بخشي دو نتيجه مهم و کليدي خواهد داشت؛ نخست کنترل تورم که از طريق تثبيت قيمت و اجاره مسکن ايجاد مي‌شود و ديگري کنترل نقل و انتقال شديد منابع سرگردان مالي بين بخش مسکن و ساير بازارهاي مالي است که با توجه به از بين رفتن فرصت سوداگري بخش مسکن، منابع مالي به فعاليت‌هاي مولد در بخشهاي توليدي و خدماتي انتقال مي‌يابد و زمينه رشد توليد و سرمايه‌گذاري را در اقتصاد کشور فراهم مي‌کند. مسکن دارايي غيرمنقول و بلندمدت است که خريد آن سرمايه‌گذاري تلقي مي‌شود و در طول دوره نگهداري، درآمدي به دارنده تعلق مي‌گيرد. بر اساس روش ارزش خالص فعلي قيمت دارايي مسکن برابر ارزش خالص کنوني درآمدهاي حاصله خواهد بود. مشاهده مي‌شود قيمت مسکن ارتباط منفي با ماليات منفعت سرمايه دارد. افزايش ماليات منفعت سرمايه، موجب کاهش قيمت مسکن خواهد شد. اين موضوع در ادبيات اقتصاد مسکن و سياستگذاري‌هاي اقتصادي و کنترل ادوار تجاري نکته بسيار کليدي بشمار مي‌آيد. به طورکلي بخشي از افزايش قيمت مسکن بنيادي ناميده مي‌شود و شامل افزايش با ثبات بلندمدت مي‌شود و قسمت ديگر افزايش حباب قيمت است و ماليات منفعت سرمايه در صدد کنترل نوسان بخش غيربنيادي قيمت مسکن بر مي‌آيد که نتيجه آن تثبيت بازار مسکن خواهد بود.

در ادبيات تجربي سياست‌هاي بخش مسکن يکي از ابزارهاي قوي و مؤثر جهت کنترل نوسان قيمت مسکن، ابزار سياست‌هاي مالياتي مي‌باشد. يکي از ابزارهاي قوي کنترل و هدايت سوداگري مسکن جهت به حداقل رساندن زيان‌هاي آن بر بخش مسکن و اقتصاد ملي، استفاده از ماليات منفعت سرمايه است که در اغلب کشورهاي پيشرفته و توسعه يافته مورد استفاده قرار مي‌گيرد.

موضوع مهم ديگر، رشد سرمايه‌گذاري است؛ مسکن يکي از بخشهاي مهم اقتصاد ملي تلقي مي‌شود که حدود 20 درصد توليد ناخالص داخلي در مرحله توليد و بهره برداري و بيش از 40 درصد تشکيل سرمايه را به خود اختصاص مي‌دهد. نگراني عمده سياستگذاران اقتصادي آن است که سياست‌هاي کنترل حباب و نوسان قيمت مسکن يا به کارگيري ابزار مالياتي، کاهش سرمايه‌گذاري و رشد توليد و اشتغال را بدنبال داشته باشد. سياست مالياتي بهينه علاوه بر کنترل نوسان و حباب قيمت مسکن بايد قادر باشد سرمايه‌گذاري مسکوني را در روند رشد باثبات بلندمدت قرار دهد و عامل کاهش سرمايه‌گذاري در اين بخش نباشد. ترديدي نيست نوسان قيمت، مهمترين متغير مؤثر بر سرمايه‌گذاري بوده و موجب افزايش ريسک و کاهش اعتماد سرمايه‌گذاران و نوساني شدن توليد و سرمايه‌گذاري مسکن خواهد شد. از اين رو ماليات منفعت سرمايه، ترکيب نوسان قيمت و سرمايه‌گذاري بخش مسکن را در وضعيتي قرار مي‌دهد که نسبت به کشورهايي که فاقد اين نظام مالياتي هستند، شرايط مناسب تري از نظر کارايي برقرار مي‌شود. درنتيجه وضع ماليات منفعت سرمايه در شرايطي قابل دفاع است که نوسان قيمت را کاهش دهد و علاوه بر آن موجب تقويت رشد سرمايه‌گذاري نيز شود. کشورها به دو گروه تقسيم‌بندي مي‌شوند؛ گروه اول شامل کشورهاي ايرلند، اسپانيا، نروژ، فنلاند، دانمارك و آمريکا، سوئد، ژاپن، استراليا، سوئيس، کانادا، نيوزيلند، انگلستان و فرانسه مي‌شوند که در آنها ماليات منفعت سرمايه مسکن وجود دارد. در گروه دوم نيز کشورهاي هلند، ايتاليا، ايران و آلمان قرار دارند که فاقد نظام منفعت سرمايه مسکن هستند. تحليل عملکرد بازار کشورهاي مورد بررسي اطلاعات جامع و کاملي در خصوص اثر ماليات منفعت سرمايه مسکن نشان مي‌دهد. در آلمان رشد قيمت واقعي مسکن و نسبت قيمت به اجاره در سطح پاييني قرار دارد که دليل آن گستردگي و جذابيت بازار سرمايه اين کشور است . يعني بديل‌هاي قوي در بازار دارايي وجود دارد که باعث مي‌شود سهم مسکن در سبد دارايي خا نوار ناچيز باشد. پايين بودن نرخ ماليات منفعت سرمايه واقعي با رشد قابل توجه قيمت واقعي مسکن مرتبط است. عدم برقراري اين ماليات موجب مي‌شود نسبت قيمت به اجاره بالاتر از متوسط بوده و به تبع آن حباب قيمت مسکن شکل مي‌گيرد. همچنين ماليات منفعت سرمايه بالا با رشد پايين قيمت واقعي مسکن و نسبت قيمت به اجاره پايين و عدم وجود حباب همراه بوده است. شاخص نسبت قيمت به اجاره در گروه اول به مراتب کمتر از گروه دوم است. نتيجه اين مطالعه حاکي از آن است که ماليات منفعت سرمايه وجود ندارد و به جاي آن ماليات نقل و انتقال وضع مي‌شود. در طرح اصلاح ماليات‌ها، ماليات منفعت سرمايه پيشنهاد و تقديم مجلس شد که مورد تصويب قرار نگرفت. همچنين ماليات بر اراضي باير و واحدهاي مسکوني خالي در اصلاح قانون مالياتهاي مستقيم لغو شد و علت آن افزايش کارايي نظام مالياتي ذکر شده است. پايين بودن نرخ مؤثر مالياتي و درآمد اندك از محل اين نوع ماليات موجب لغو آن از قانون مالياتهاي مستقيم شد. دريافت اين ماليات توسط و يا با همکاري مقامهاي محلي مي تواند از نرخ مؤثر بالايي برخوردار و در جهت تحقق اهداف نظام مالياتي کارآمد باشد.