روزنامه جهان صنعت
1396/05/10
برون‌فکنی مالکان و افزایش تصرف استیجاری در کشور؛
اشکان نظام‌آبادی- نوسانات بازار مسکن در یک دهه اخیر رابطه میان «تصرف ملکی» و «اجاره‌نشینی» را به سود اجاره‌نشینی تغییر داده است؛ تحولات اقتصاد کلان، افزایش سهم مسکن در سبد هزینه‌های خانوار و تورم بالا باعث شده «اجاره‌نشینی» نه به‌عنوان یک «انتخاب داوطلبانه» توسط متقاضیان بلکه به عنوان «راه گریزی اجباری» مطرح شود. در بسیاری از اقتصادهای موفق دنیا از جمله اقتصادهای لیبرال که بر اساس «اصالت مالکیت» شکل گرفته، به دلیل سهم ناچیز اجاره‌بها در هزینه خانوار، متقاضیان زیادی اجاره‌نشینی را به تصرف ملکی ترجیح می‌دهند. این واقعیت در ایران اما به صورت معکوس در آمده است. با وجود اینکه عمده سیاست‌های مسکن کشور در راستای توسعه مالکیت نبوده است اما تمایل افراد به مالکیت مسکن در ایران بسیار بالاست به طوری که خانواده‌ها تا زمانی که مجبور نشوند اجاره‌نشینی را انتخاب نمی‌کنند. انتخاب داوطلبانه اجاره‌نشینی در ایران تنها محدود به گروه «بسازبفروش‌ها» است که برای خرید خانه‌های کلنگی سرمایه‌گذاری می‌کنند و بر همین اساس اجاره‌نشینی را ترجیح می‌دهند.در کشورهای توسعه‌یافته، مسکن حدود ۱۰ تا ۱۵ درصد از کل هزینه اقتصادی مردم را در‌بر می‌گیرد و این رقم هم‌اکنون در ایران ۳۳ درصد است. این نرخ در مقاطعی از توسعه سیاست‌های هیجانی در حوزه مسکن توسط دولت نهم تا 45 درصد هم افزایش پیدا کرده بود. نگاهی به روند توسعه بازار اجاره‌نشینی در کشورهای توسعه‌یافته نشان می‌دهد اقتصاد این کشورها برپایه «توسعه نظام مالیاتی» و جلوگیری از «انباشت تقاضا» توانسته موفق عمل کند. در چنین شرایطی مالکان واحد ملکی خود را به عنوان کالایی مصرفی به متقاضیان عرضه می‌کنند. بازار مسکن کشورهای توسعه‌یافته در برخی موارد به‌گونه‌ای است که نرخ اجاره‌بها به اندازه‌ای پایین است که مالکان ترجیح می‌دهند خانه خود را خالی نگه دارند. در چنین شرایطی قوانین مالیاتی به کمک بازار مسکن آمده و با اخذ مالیات از این مالکان از احتکار مسکن جلوگیری میشود.
افزایش اجاره‌بها
یکی از مهم‌ترین دلایل «سلب انتخاب داوطلبانه اجاره‌نشینی» از متقاضیان بازار مسکن در ایران افزایش اجاره‌بهاست. نرخ بالای اجاره‌بها اما دلایل مهم‌تری دارد که باید ردپای آن را در خارج از بازار مسکن جست‌وجو کرد. به گفته رییس اتحادیه مشاورین املاک علت گرانی اجاره‌بها در تهران با وجود رکود در بازار مسکن در سه عامل «نبود تناسب بین عرضه و تقاضا»، «تورم» و «افزایش سود بانکی» خلاصه میشود. حسام عقبایی روز گذشته در یک گفت و گوی رادیویی اعلام کرده: «در تمام دنیا اصلی‌ترین شاخص تعیین قیمت اجاره‌بها بستگی به قیمت مسکن دارد. اگر قیمت مسکن افزایش پیدا کند، قیمت اجاره‌بها نیز افزایش پیدا می‌کند و اگر قیمت مسکن کاهش پیدا کند، قیمت اجاره‌بها نیز کاهش پیدا می‌کند. در کشور ما به سه دلیل این ارتباط برقرار نیست با وجود رکود در خرید و فروش مسکن، در بازار اجاره‌بها شاهد افزایش قیمت‌ها هستیم. دلیل اول آن نبود تناسب بین عرضه و تقاضاست که در بازار تقاضاکننده بیشتری نسبت به عرضه آن وجود دارد.»
او در ادامه علت دوم عدم ارتباط بین اجاره‌بها و قیمت مسکن را سود حاکم بر بانک‌ها می‌داند که این اتفاق باعث گرانی اجاره‌بها شده است. از سوی دیگر علت سوم را تورم عمومی حاکم بر کشور اعلام می‌کند. با این وجود در حال حاضر تورم حدود 10 درصد است اما قیمت اجاره‌بها در کل کشور 7 تا 10 درصد رشد داشته است.
روند کاهشی تصرف ملکی
در دهههای اخیر سهم تصرف ملکی کاهش و در عوض سهم تصرف اجارهای افزایش داشته است. این موضوع در آمار سرشماری‌های نفوس و مسکن کشور بهتر آشکار میشود. نتایج سرشماری سال گذشته از نحوه تصرف خانوارهای کل کشور در واحدهای مسکونی نشان می‌دهد 5/60 درصد خانوارها در خانه‌های ملکی عرصه و اعیان زندگی می‌کنند و 7/30 درصد نیز به صورت رهن یا استیجاری ساکن هستند. سهم سایر موارد از این طبقه‌بندی 8/8 درصد بوده است. این در حالی است که در سال 90 معادل 7/62 درصد تصرف خانوارها در واحدهای مسکونی ملکی عرصه و اعیان، 6/26 درصد رهن و استیجاری و 7/10 درصد سهم سایر موارد بود. ریزش دو درصدی مالکان در طول پنج سال رقم زیادی است. زمانی که این نرخ را در ابعاد 10 سال مورد بررسی قرار می‌دهیم، کاهش بیشتری در تصرف ملکی مشاهده میشود چراکه در سال 1365، 77 درصد خانوارها مالک خانه‌های خود بودند. این تحول نشان می‌دهد که «تصرف ملکی» روندی نزولی در پیش گرفته است.
سایر اخبار این روزنامه
نگاهی به عملکرد وزیر صنعت، معدن و تجارت در دولت یازدهم؛
خط و نشان پوتین برای ترامپ
جشن خودکفایی از واردات گاز برگزار شد؛
برون‌فکنی مالکان و افزایش تصرف استیجاری در کشور؛
در روز تحلیف ریاست‌جمهوری
رابطه کمیته حسابرسی و حسابرسان داخلی و مستقل
3 مورد تجاوز در 15 روز اخیر رسانه‌ای شد!
واکنش اعتراضی به موج جدید لغو کنسرت‌ها بالا می‌گیرد؛
چند تا کف گرگی!
بقایی: من مامانمو می‌خام!
تاثیر کاهش نرخ سود بانکی بر تولید در آستانه روی کار آمدن دولت جدید از دیدگاه کارشناسان:
رای مشکوک 41درصدی برای تغییر قانون اساسی ونزوئلا
فرمانده بی اختیار
دولت بدون زن
دولت‌ها و پرسش‌های بنیادی
ظرفیت حج در کاهش تنش ایران و عربستان
خصوصی‌سازی پاشنه‌آشیل دولت دوازدهم
خصوصی‌سازی پاشنه‌آشیل دولت دوازدهم
رای مشکوک 41درصدی برای تغییر قانون اساسی ونزوئلا
خصوصی‌سازی پاشنه‌آشیل دولت دوازدهم
رای مشکوک 41درصدی برای تغییر قانون اساسی ونزوئلا
خصوصی‌سازی پاشنه‌آشیل دولت دوازدهم
