روزنامه آفتاب یزد
1398/05/15
کمیسیون املاکی‌ها متری میشود؟
آفتاب یزد- گروه اقتصادی : مجلس در حال بررسی طرحی است که بر اساس آن دریافت کمیسیون مشاوران املاک متری میشود. یعنی متراژ ملک مورد اجاره یا فروش هر چه بالاتر برود کمیسیون املاکی‌ها بالاتر رفته و یا با پایین بودن متراژ این کمیسیون نیز کاهش خواهد یافت. این اقدام برای جلوگیری از سودجویی برخی افراد است که برای کسب کمیسیون بیشتر اقدام به فروش منازل مسکونی بالاتر از عرف بازار می‌کنند که این اقدام آنها، در افزایش قیمت خرید و فروش واحدهای مسکونی و همچنین اجاره بها تاثیر مستقیم داشته است.بر اساس آمارهای بانک مرکزی، معاملات مسکن حدود ۶۰درصد کاهش یافته که این نشان دهنده آن است که خریداران عملا از خرید مسکن در این شرایط منصرف شده‌اند و این مسئله برای مشاوران املاک زیان است چراکه کاهش معاملات باعث کاهش درآمد بنگاهی‌ها هم میشود.
> جلو سودجویی‌ها گرفته میشود؟
در این حال این پرسش مطرح میشود که با متراژی کردن طرح اجاره وفروش مسکن جلو سودجویی‌ها گرفته میشود؟ آیا این مساله به نفع مشاوران املاک از یک سوی و مردم به عنوان موجر و مستاجر یا خریدار و فروشنده است؟
محمدرضا رضایی کوچی، عضو کمیسیون عمران مجلس در این زمینه گفت: این کمیسیون در حال بررسی تغییر نحوه دریافت کمیسیون مشاوران املاک از ثمن معامله به متراژ مسکن است.
وی افزود: از حدود دو سال پیش بازار خرید و فروش و اجازه مسکن در کشور بخصوص کلانشهرها دچار تشنج شده و دولت تاکنون فعالیت جدی برای برطرف کردن مشکلات اجاره نشین‌ها انجام نداده است.
وی گفت: ما در مجلس تاکنون بارها این مشکلات را به دولت تذکر دادیم، اما تا دولت لایحه‌ای برای برطرف کردن آن به مجلس ارائه ندهد کار چندانی از عهده مجلس برای این مشکل برنمی‌آید.
رضایی کوچی در پاسخ به این پرسش که چرا مجلس هیچ گونه ساز و کار و ابزاری برای برطرف کردن مشکلات مردم در اختیار ندارد، تصریح کرد: البته دست مجلس آنقدر هم خالی نیست و ما در حال بررسی طرح‌هایی هستیم که در صورتی که دولت هر چه زودتر تلاشی برای برطرف کردن اجاره نشین‌ها در کشور انجام ندهد این طرح‌ها را به صحن علنی مجلس ببریم.
وی ادامه داد: هم اکنون طرحی در کمیسیون عمران مجلس در حال بررسی است که بر اساس آن مشاوران املاک دیگر امکان دریافت درصدی از ثمن معامله را نداشته باشند و کمیسیون خود را از متراژ مسکنی که آن را اجاره می‌دهند و یا به فروش می‌رسانند، دریافت کنند.
رئیس کمیسیون عمران مجلس اظهار داشت: دلیل بررسی این طرح‌ها هم این است که ما در یک سال اخیر بسیار شاهد این موضوع بودیم که عده‌ای سودجو برای کسب کمیسیون بیشتر اقدام به فروش منازل مسکونی بالاتر از عرف بازار می‌کنند که این اقدام آنها، در افزایش قیمت خرید و فروش واحدهای مسکونی و همچنین اجاره بها تاثیر مستقیم داشته است.
> تعرفه کمیسیون املاکی‌ها چقدر است؟
تعرفه کمیسیون مشاورین املاک هر سال از سوی اتحادیه مشاورین املاک تعیین می‌گردد. در گذشته‌هایی دور نرخ کمیسیون املاک به دلخواه تعیین می‌شد و قانون و فرمول مشخصی برای آن وجود نداشت. در سال79 با تصویب وزارت صنعت، معدن و تجارت یک قانون مشخص برای دریافت حق‌الزحمه مشاور تعیین شد. این قانون تا سال92 معتبر بود و بر اساس آن نرخ حق کمیسیون در کل کشور و برای تمام معاملات ثابت بود.
در سال92 مصوب شد برای معاملات تا سقف 30میلیون تومان 5درصد از طرفین معامله، برای معاملات بین 30 تا 50میلیون تومان 0.75درصد از طرفین، برای معاملات 50 تا 100میلیون تومان 0.5درصد و به ازای ما‌به‌التفاوت معاملات بیش از 100میلیون 0.25درصد حق کمیسیون
دریافت شود.
بدیهی است با افزایش تورم و افزایش بهای ملک دیگر سقف معاملات 30،50 و 100 میلیون باقی نماند. در سال 95 این قانون به این شکل تغییر کرد که برای معاملات تا سقف 500 میلیون 0.5درصد و برای بیش از آن 0.25درصد کمیسیون دریافت شود. به عنوان مثال اگر ملکی 800 میلیون تومان معامله شود طرفین معامله باید 0.5درصد 500میلیون تومان برابر با دو میلیون و پانصد هزار تومان را پرداخت کرده و به ازای 300 میلیون باقی مانده، 0.25درصد آن یعنی 750هزار تومان دیگر نیز پرداخت نمایند.
در سال 97 حق کمیسیون خرید و فروش ملک به شرح زیر محاسبه می‌گردد که این تعرفه برای تمامی املاک تجاری، اداری و مسکونی یکسان است.اگر ارزش ملک تا سقف ۵۰۰ میلیون تومان باشد بنگاه معادل ۰.۵ درصد ارزش ملک خرید و فروش شده را به عنوان حق کمیسیون دریافت می‌کند. (نیم درصد از فروشنده و نیم درصد
از خریدار)
اگر ارزش ملک بیش از ۵۰۰ میلیون تومان باشد بنگاه برای ۵۰۰ میلیون از طرفین معامله ۰.۵ درصد اخذ می‌کند و برای مازاد آن نیز ۰.۲۵ درصد به عنوان حق کمیسیون از فروشنده و خریدار می‌گیرد.به حق کمیسیون محاسبه شده، مالیات بر ارزش افزوده نیز تعلق می‌گیرد که وظیفه پرداخت آن نیز بر دوش خریدار و فروشنده است. مالیات بر ارزش افزوده سال 98 برابر با 9 درصد است که به مبلغ کمیسیون اضافه می‌گردد.
برای امسال مشاورین املاک مجاز هستند برای قراردادهای اجاره ملک، 25 درصد از مبلغ اجاره بها ماهیانه را به عنوان حق کمیسیون اخذ کنند یعنی اگر در قرارداد هیچ مبلغی به عنوان رهن یا پول پیش نوشته نشود و موجر تنها در ازای دریافت اجاره بها ماهیانه ملک خود را در اختیار مستاجر بگذارد، یک چهارم مبلغ اجاره بهای یک ماه به عنوان کمیسیون از هر یک از طرفین دریافت میشود.
در صورتی که مبلغ ودیعه هم وجود داشته باشد یا ملک رهن کامل باشد، مبلغ ودیعه ابتدا به معادل اجاره آن تبدیل میشود و سپس یک چهارم آن به عنوان کمیسیون دریافت می‌گردد. نحوه تبدیل مبلغ رهن به صورت صدی سه می‌باشد. یعنی هر یک میلیون تومان به عنوان 30 هزار تومان اجاه ماهیانه محاسبه میشود. مانند مورد قبل، مبلغ مالیات بر ارزش افزوده معادل 9 درصد نیز به این مبلغ اضافه می‌گردد.
نکته دیگری که در پرداخت حق کمیسیون آژانس املاک حائز اهمیت است محاسبه مالیات بر ارزش افزوده است که از سال 95 تا 97 حدود 9 درصد تعیین شده است.
اما مشکل از آنجا نشات می‌گیرد که برخی از مشاورین املاک حق کمیسیون خود را بر اساس تعرفه رسمی اعلام شده اخذ نمی‌کنند و در مورد نحوه محاسبه آن توضیح به مراجعه کنندگان نمی‌دهند.
بنابراین مالک وخریدار یا موجر و صاحبخانه دقیقا نمی‌دانند چقدر باید حق کمیسیون به مشاوران املاک بدهند و این عدم آگاهی باعث سوءاستفاده‌های احتمالی برخی املاکی‌ها میشود.
> ایجاد اپراتورهای مسکن برای ساماندهی قیمتها
مهدی غلامی، تحلیلگر بازار مسکن در گفت وگو با آفتاب یزد در این زمینه گفت : اگر قرار است مشاوران املاک از متراژ واحدها درصد کمیسیون خود را بردارند باید قانونی گذاشت که در قبال معامله‌ای که انجام می‌دهند مسئولیت لازم را نیز داشته باشند.
وی افزود: اگر این قانون موجب شود که مشاوران املاک در قبال درآمد بیشتر مسئولیت بیشتری هم متقبل شوند به نفع مردم و مثبت است. اما به طور کلی اگر کمیسیون آنها متناسب با متراژ نباشد بهتر است، چرا که انگیزه را برای فروش یا اجاره واحدهای کوچکتر میان املاکی‌ها کاهش می‌دهد.
وی ادامه داد: ما برای سامان دادن بازار مسکن باید یکسری اپراتور داشته باشیم که نقش واسطه‌ای را ایفا کنند. آنها نباید مالک باشند و باید با برنامه‌ریزی دولت وارد عمل شوند.اگر تهران مثلا 700هزار واحد اجاره‌ای دارد بتوانند تا 500 هزار واحد را اینها اجاره بدهند و افزایش قیمت سالانه آنها هم با اجازه دولت و متناسب با نرخ تورم بین 10 تا 20 درصد باشد. بر این اساس دولت می‌تواند وارد وارد حوزه قیمت‌گذاری شود و روی قیمت بازار آزاد تاثیرگذار باشد و قیمتها را کنترل کند.
وی خاطرنشان کرد: چند اپراتور بزرگ در این زمینه می‌توانند با واسطه گری قیمتها را کنترل کنند و از سوءاستفاده‌های احتمالی به دلیل مشخص بودن نرخها جلوگیری کنند. دولت می‌تواند از این طریق قیمتهای بازار مسکن را در دست بگیرد و جلو رشد افسارگسیخته قیمتها را نیز بگیرد.
> روشهای قدیمی دیگر جواب نمی‌دهد
مهدی سلطانی کارشناس بازار مسکن نیز در گفت وگو با آفتاب یزد در این زمینه گفت: شان قانونگذاری مجلس نیست وارد این مباحث شود و این کار را باید به اتحادیه‌ها و اصناف بسپاریم. در این حال مشکل ما مشکل نرخ نیست بلکه اساس رابطه میان مشتریان با مشاوران املاک روشی قدیمی است که در کشورهای دیگر کمتر
مشاهده میشود.
وی افزود: در کشور ما ملکی که به واسطه می‌سپاریم حقوقی را برای او تثبیت نمی‌کند تا برای فعالیتهای بازاریابی به حق خود برسد. بنابراین مشاور ما را به سمت فعالیتهای مخفی سوق می‌دهد تا حتی اطلاعات خود را از همکار خود مخفی می‌کند تا مورد ملکی‌اش لو نرود. اما در دنیا به خصوص کشورهای پیشرفته وقتی به املاک مراجعه می‌کنیم یک مراجعه حقوقی برای املاک به وجود می‌آید. اطلاعات مربوطه در سایتها است و در سامانه ای، این اطلاعات مشاور و مشتری را از حقوق خود و ملک آگاه می‌کند. تمام خریداران و فروشندگان به این اطلاعات دسترسی آزاد دارند و گردش اطلاعات آزاد جلو سوءاستفاده‌های احتمالی را نیز می‌گیرد.
وی گفت: در ایران حق مشتری و املاکی به خاطر نبود گردش آزاد اطلاعات ضایع میشود و روان سازی بازار صورت نمی‌گیرد. بنابراین به جای مداخله در قیمت گذاریها ، بهتر است مداخلات خود را کاهش دهیم و به گردش آزاد اطلاعات از طریق راه‌اندازی سامانه کمک کنیم تا با گردش اطلاعات همه به حق خود برسند ما با حذف واسطه به جایی نمی‌رسیم.
وی تصریح کرد: در همه جای دنیا معامله مسکن هزینه دارد اما اگر گردش اطلاعات آزاد باشد و به روش درست معاملات انجام شود هیچ‌کس زیان نمی‌بیند.
سایر اخبار این روزنامه
شاد بودن جرم نیست
طرحی برای تمام فصول
>علی‌اکبر ولایتی مشاور مقام معظم رهبری
مداخله جواب نمی‌دهد
چرا لاریجانی به سراغ ظریف رفت؟
اصلاح‌طلبان به جای جدایی از دولت علت ناکامی‌ها را بگویند
کمیسیون املاکی‌ها متری میشود؟
افزایش فرزند
تحریم پشت تحریم
دیدار معنادار در خیابان 30 تیر
روزگار بد خلیل عقاب
چاپ برخی نشریات عراقی در چاپخانه‌های ایران!
پلیس: همچنان موتورسواری بانوان ممنوع است
ابهام 114میلیون تومانی!
طرحی برای تمام فصول
چرا او؟!
خاطره‌ها در گلو شکست
