روزنامه جهان صنعت
1397/05/04
سیاست های جدید دولت بازار مسکن را متحول می‌کند
قرارداد اجاره 2 ساله میشودمعاون وزیر راه گفت: افزایش مدت زمان قرارداد اجاره به دو سال و بیشتر به مستاجران اطمینان خاطر بیشتری می‌دهد که هرسال مجبور به تغییر خانه نباشند. معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی گفت: افزایش مدت‌زمان قرارداد اجاره به دو سال و بیشتر به مستاجران اطمینان خاطر بیشتری می‌دهد که هرسال مجبور به تغییر خانه نباشند.
حامد مظاهریان، معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی درباره مدت‌دار شدن قراردادهای اجاره گفت: در برنامه‌هایی که دولت در بخش مسکن داشت، با تحولاتی که در بازار و اقتصاد روی داد اولویت‌های دولت تغییر کرد و متناسب با شرایط برخی اولویت‌ها پررنگ‌تر شد. یکی از اولویت‌های دولت در بخش مسکن حمایت از حقوق مستاجران است. همان‌طور که می‌دانیم، نه تنها در بخش مسکن در دیگر بخش‌ها نیز قراردادهای کوتاه‌مدت آسیب‌رسان است، بنابراین در جهت حقوق مستاجران پیشنهاد شده که قراردادهای اجاره به دوسال و بیشتر افزایش یابد.
مظاهران درباره افزایش قیمت اجاره‌بها نیز گفت: هدف ما این است که قراردادها را از یکسال افزایش دهیم، اما این طرح قراردادهای بالاتر مثل قرادادهای 5 ساله را شامل نمی‌شود. هدف اصلی این است که به این خواسته مستاجران توجه شود، ولی ده درصد افزایش اجاره‌بها نیز درنظر گرفته شده تا موجرها نیز خیلی متضرر نشوند.
او افزود: وزیر راه‌و‌شهرسازی 9 بند در این زمینه اعلام کردند که برخی درباره اصلاح لایحه بود. قانون پیش‌فروش و اجاره‌داری و دو لایحه دیگر برای معافیت‌های مالیاتی برای کسانی که مسکن بر اساس الگوی مصرف می‌سازند و می‌خواهند اجاره‌داری کنند را شامل می‌شد. در مورد لایحه دولت بنیادهایی که گذاشته شده این است که قراردادها عجولانه نباشد و اوضاع اقتصادی را در نظر بگیرد و حقوق مستاجران نیز در نظر گرفته شود.
او افزود: اگر ده درصد قرارداد اجاره‌بها افزایش یابد یک اطمینان خاطری به مستاجران می‌دهد، چون در شرایط فعلی قیمت‌ها افزایش بیشتری دارد. این لایحه در جهت حمایت از حقوق مستاجران است، التبه موجران نیز باید در نظر گرفته شود که در این زمینه معافیت‌های مالیاتی نیز برای موجرانی که برای مستاجران می‌سازند، در نظر گرفته شده است. موجران با توجه به افزایش 40 درصدی قیمت ملک نسبت به سال قبل سود خود را برده‌اند، اما برای حمایت از مستاجران باید افزایش ده درصد را در نظر بگیرند.
او درباره ضمانت اجرایی این طرح نیز گفت: این طرح در گذشته نیز مطرح شده بود اما سیر قانونی نداشت در حال حاضر این طرح عجولانه نیست، چون به صورت لایحه مطرح شده و مجلس نیز نظر خود را اعلام می‌کند. به جای اینکه دولت بخواهد قرارداد را کنترل کند، خود مستاجر است که به عنوان یکی از ذینفعان معامله می‌تواند قرارداد را کنترل کند.
مظاهریان گفت: این قانون اگر مصوبه مجلس را بگیرد، اگر موجر تقاضای بیشتری کند مستاجر می‌تواند از راه قانون پیگیری کند تا حقی ضایع نشود، مگر اینکه توافقی بین موجر و مستاجر در افزایش بیش از ده درصد افزایش اجاره‌بها برای سال آینده شده باشد. در قانون جدید فقط برای سال دوم ده درصد می‌توان اجاره‌بها را افزایش داد و در غیر این صورت پیگرد قانونی دارد.
او در ادامه گفت: موجر و مستاجر قراردادی را به صورت رسمی و غیر‌رسمی منعقد می‌کنند اما در شرایط فعلی فقط تلاطم‌هاست که موجب افزایش بیشتر قیمت‌ها از طرف موجر شده است.
معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی همچنین گفت: در بخش دیگر دولت حمایتش را از موجرینی قرار داده که برای مستاجران خانه می‌سازند. کسانی که مطابق الگوی مصرف و در متراژ کوچکتر خانه می‌سازند مورد حمایت بیشتری قرار خواهند گرفت. جوهره اصلی این قانون این است که مدت اجاره را بیشتر کنیم.
مظاهریان درباره خانه‌های خالی از سکنه نیز گفت: پیشنهاد شده که این کار به صورت منطقه‌ای کنترل شود. هر شهری که شورای شهر دارد و شهرداری دارد، می‌تواند برای خود آن شهر تصمیم‌گیری کند و درآمدی که از شناسایی خانه‌های خالی و اخذ مالیات صورت گیرد، می‌تواند صرف خانه‌های اجتماعی شود.
شادمهر کاظم زاده نماینده مجلس شورای اسلامی نیز با بیان اینکه 65 از منازلی که ساخته می‌شوند جنبه سود آوری دارد، گفت: در طرح دو فوریتی که در مجلس مطرح است، قیمت هر ملک مسکونی‌ای که به فروش می‌رسد در سند فروش قید میشود و در مرحله فروش بعدی 20 درصد مالیات تعلق می‌گیرد. او افزود: به عنوان مثال از 25 میلیون و 400 هزار خانه در کشور، 2 میلیون و 600 هزار خانه خالی از سکنه است. این نشان می‌دهد بسیاری از مسکن‌ها به قصد سودآوری و افزایش قیمت ساخته میشود.
کاظم‌زاده در توضیح موارد گنجانده شده در طرح مجلس گفت: مجلس با افزایش مالیات بر عایدات مسکن سعی بر گرایش به مصرف‌گرایی در ساخت‌و‌سازها دارد. در این طرح دو‌فوریتی بعد از دریافت پایان کار برای پنج سال از پرداخت مالیات معاف است و اگر مسکن شخصی باشد برای دو سال مالیات تعلق نمی‌گیرد.
این نماینده مجلس با تاکید بر اینکه دولت باید تصدی‌گری را کنار بگذارد، گفت: مسایل اقتصادی را نمی‌توان با دستور حل کرد. در سال 92 با جهش 70 درصدی در قیمت مسکن روبه‌رو بودیم و پس از آن تا چند سال بازار دچار رکود بود. این نشان‌دهنده آن است که قوانین دستوری برای مقطعی مناسب است و با توجه به شرایط و مسایل دیگر، شرایط اقتصاد تغییر می‌کند و دیگر آن قوانین گذشته کارآمد نیستند.
او در رابطه با مبحث خانه‌های خالی نیز گفت: در کلانشهرهایی مثل تهران، مالک‌ها به دلیل رکود در بازار مسکن و رشد آمار خانه‌های خالی، دست به فروش مسکن نمی‌زنند زیرا در صورت فروش باید قیمت بالاتری برای خرید مجدد مسکن بپردازند. قلی خسروی رییس اتحادیه املاک در ارتباط تلفنی درباره معافیت‌های مالیاتی در بخش مسکن گفت: این معافیت‌های در حمایت از مستاجران می‌تواند صد درصد مفید باشد و بهره‌دهی خوبی خواهد داشت، اما ضمانت اجرایی این ده درصد هنوز مشخص نیست.
معافیت مالیاتی قطعا امتیاز خوبی است و اثر مطلوبی خواهد داشت. ما با افزایش مالیات مخالفیم و معتقدیم مالیات‌ها باید کاهش یابد و متعادل شود تا تاثیر خوبی در مسکن داشته باشد. رییس اتحادیه املاک در ادامه افزود: ما اعتقادی به خانه‌های خالی نداریم، مگر اینکه بانک‌ها این کار را کرده باشند، چون در بین افراد عادی به ندرت پیش می‌آید که خانه خالی داشته باشند.
بیم و امید کارشناسان
طرح‌های مالیاتی جدید دولت برای کنترل بازار مسکن در حالی پیشنهاد شده است که کارشناسان نظرات متفاوتی در مورد آن دارند و همین موضوع نشان می‌دهد پیشنهادات وزارت راه‌و‌شهرسازی نیازمند بررسی‌های کارشناسی بیشتری است. برخی کارشناسان معتقدند تصویب پیشنهاد وزارت راه‌و‌شهرسازی برای تعیین سقف ۱۰ درصدی برای تمدید قراردادهای اجاره، منجر به افزایش بیش از پیش اجاره‌بها و زیرزمینی شدن قراردادها خواهد شد. برخی دیگر اجاره نامه‌های چند ساله را اقدامی مثبت و در راستای کنترل اجاره‌بها و افزایش امنیت روانی خانوارها می‌دانند.
افزایش مدت قرارداد اجاره‌بها را کاهش نمی‌دهد
کارشناس سیاستگذاری مسکن با افزایش مدت قرارداد اجاره‌بها نمی‌توان تاثیر مثبتی بر کاهش نرخ اجاره‌بها را انتظار داشت، گفت: دولت اگر عرضه و تقاضای مسکن را متعادل کند، آن وقت می‌تواند برنامه‌ای برای تعادل اجاره‌بها داشته است. افشین پروین‌پور در مورد برنامه پیشنهادی وزارت راه‌و‌شهرسازی به دولت درباره مدت‌دار شدن قراردادهای اجاره برای کنترل قیمت گفت: مشخص است که قیمت‌گذاری در بازار اجاره جواب نمی‌دهد و دستوری نمی‌توان نرخ اجاره‌بها را کنترل کرد.
وی با اشاره به اینکه افزایش مدت قرارداد اجاره‌بها را کاهش نمی‌دهد افزود: اگر مالکان این 10 درصد را اجرا نکنند، قطعا خارج از قولنامه تنظیمی از مستاجران چک دریافت می‌کنند تا به نوعی بالاتر از این 10 درصد اجاره‌بها گرفته باشند.
پروین‌پور خاطرنشان کرد: این پیشنهادات تاثیری بر بازار اجاره‌بها نخواهد داشت و مشخص است که دولت با این پیشنهاد قصد رفع تکلیف دارد. پروین‌پور خاطرنشان کرد: دولت برای کنترل قیمت و بازار اجاره‌بها باید عرضه و تقاضای مسکن را متعادل کند تا استیجار از حالت اجبار به حالت اختیاری تبدیل شود.
کارشناس سیاستگذاری مسکن اضافه کرد: دولت ابتدا باید با سیاستگذاری مناسب عرضه مسکن را افزایش و سپس با سوداگری مقابله کند، اما ظاهرا نه توان این کار و نه قصد آن را دارد. مظاهریان معاون وزیر راه‌و‌شهرسازی در مورد افزایش مدت زمان قرارداد اجاره به دو سال و بیشتر می‌گوید که این اقدام به مستاجران اطمینان‌خاطر بیشتری می‌دهد که هرسال مجبور به تغییر خانه نباشند و اجاره‌بها با افزایش مدت قرارداد اجاره کاهش خواهد یافت.
مظاهریان گفت: هدف ما این است که قراردادها را از یکسال افزایش دهیم اما این طرح قراردادهای بالاتر مثل قرادادهای 5 ساله را شامل نمی‌شود. هدف اصلی این است که به این خواسته مستاجران توجه شود، ولی ده درصد افزایش اجاره‌بها نیز درنظر گرفته شده تا صاحب‌خانه‌ها نیز خیلی متضرر نشوند.
امنیت روانی خانوار با طرح اجاره چندساله
غلامی، کارشناس بازار مسکن گفت: یکی از روش‌های حمایت از رشد تعداد اجاره‌نامه‌های بیش از یک سال، اعمال سیاست‌های تشویقی و تنبیهی در حوزه ابزارهای مالیاتی است که متاسفانه ابزارهای مالیاتی بخش مسکن بسیار محدود بوده و سیاستگذاران این بخش با زیرساخت‌های قانونی بسیار محدودی در زمینه مالیات‌های بخش مسکن مواجه هستند. نقش مالیات‌ها در بخش اجاره، می‌تواند به صورت اعمال سیاست معافیت مالیاتی برای موجران و مالکانی باشد که قراردادهای چند ساله با مستاجران به امضا می‌رسانند.در حال حاضر یکی از چند ابزار محدود مالیاتی بخش مسکن، مالیات بر خانه‌های خالی است که در سال ۱۳۹۴ و در قالب ماده ۵۴ مکرر اصلاحیه قانون مالیات‌های مستقیم به تصویب مجلس رسید؛ ولی به دلیل عدم ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان، تا‌کنون اجرایی نشده است. بر اساس تبصره ۷ ماده ۱۶۹ مکرر این قانون، مجلس، وزارت راه‌و‌شهرسازی را موظف کرده است حداکثر تا بهمن ۹۴ «سامانه ملی املاک و اسکان کشور» را ایجاد کند.این نوع مالیات علاوه بر داشتن نقش مستقیم در بازار خرید و فروش مسکن، به طور غیر‌مستقیم بر بازار اجاره‌بهای مسکن نیز اثرگذار است. به این صورت که مالیات بر خانه‌های خالی به افزایش عرضه واحد مسکونی در بازار کمک کرده و کمبود واحد مسکونی، به افزایش اجاره‌بها منجر نخواهد شد.
حمایت از پیشنهاد چند ساله شدن مدت زمان قراردادهای اجاره مسکن
مدیر گروه مسکن مرکز مطالعات اقتصادی دانشگاه علم و صنعت با رد همزمان دخالت مستقیم دولت در بازار اجاره مسکن و نیز رها کردن کامل این بازار به حال خود، تصریح کرد: بر‌خلاف نگاه غلط بازار آزاد، دولت لازم است در قبال بازار اجاره ورود جدی داشته باشد و با اتخاذ سیاست‌های صحیح این بازار را کنترل کند تا مردمی که به ناچار تن به اجاره نشینی داده‌اند، در تلاطمات موجود بازار مسکن کمتر آسیب ببینند.وی ادامه داد: اما باید این را هم در نظر داشت که دولت برای تنظیم بازار اجاره باید سیاست‌هایی برای افزایش تولید و عرضه مسکن در پیش بگیرد و با اجرای مالیات بر افزایش قیمت زمین و مسکن (CGT) که چندین سال است در دنیا اعمال میشود، با رفتار سوداگرانه موجود در بازار مسکن مقابله کند و مانع تلاطم‌های آن شود. این اقدام، همان ورود هوشمندانه- و نه مداخله غیر‌کارشناسی با استفاده از تعیین سقف اجاره‌بها- در بازار اجاره مسکن است.غلامی با اشاره به موثر بودن سیاست تشویق به افزایش مدت زمان قراردادهای اجاره که از پیشنهادهای قابل توجه اخیر وزیر راه‌و‌شهرسازی است، گفت: دولت می‌تواند افرادی که خانه‌های خود را بیش از ۲ سال اجاره دهند، از پرداخت مالیات بر اجاره معاف کند. این افراد می‌توانند در پایان هر سال قیمت اجاره‌بها را به میزان تورم رسمی کشور افزایش دهند. این پیشنهاد علاوه بر ایجاد امنیت روانی برای مستاجران، از افزایش ناگهانی اجاره‌بها جلوگیری می‌کند. دولت همچنین می‌تواند با اجرای سیاست معطل مانده مالیات بر خانه‌های خالی از احتکار مسکن جلوگیری کند.
سایر اخبار این روزنامه
موفقیت بین المللی ایران در برابر ایالات متحده
جزییات پرونده واردات خودرو فعلا محرمانه است
احتکار و گرانی کالا ادامه دارد
همایش مدیران پست‌بانک با محوریت حمایت از اشتغال پایدار
رای عدم اعتماد درکمین ماکرون
پاسخ به ابهام بازنشستگی مدیران شهرداری
پیشنهادهایی برای سفر تابستانه
سوت آغاز لیگ برتر فوتبال؛
طومار استعفای نوبخت!
ساعت خواب!
کاغذ با ارز دولتی در بازار نایاب است
نظام پولی به ریل باز می گردد؟
ابهامات در چگونگی عملکرد سایت پیش‌فروش خودرو
بخشی از مصادیق لایحه «حمایت از حقوق کودکان» در مجلس تصویب شد
سیاست های جدید دولت بازار مسکن را متحول می‌کند
حذف تجارت ایران از عراق؟
هشدار نشریه آمریکایی به ترامپ: ایران، کره‌شمالی نیست
نفس نشریات مستقل به شماره افتاده است
عدم استقلال مالی
