روزنامه جهان صنعت
1397/03/30
رشد اجارهبها از قیمت مسکن سبقت گرفت
گروه مسکن- در حالی که اجاره مسکن در پنج سال رکود، میانگین رشد خود را حفظ و حتی بیش از رشد قیمت مسکن دنبال کرده است، اما معلوم نیست چه بلایی با رشد ۳۰ درصدی قیمت مسکن بر سر بازار بدون نظارت اجاره خواهد آمد. برخلاف نوسان اندک قیمت مسکن در سالهای 1392 تا 1396، روند افزایش مبلغ اجاره بیش از قیمت مسکن بوده است، بهطوریکه به گفته اکثر مشاوران املاک اعمال سلیقه مالکان و همچنین تعیین نرخ اجارهبها بر اساس سود بانکی که از شهریور ماه سال گذشته کاهش یافت، موجب رشد بیش از حد اجارهبها شده است، بنابراین باید پیشبینی کرد که با رشد 30 درصدی قیمت مسکن در ماههای گذشته، چه بلایی بر سر بازار اجاره مسکن خواهد آمد.اگر چه قیمت مسکن عامل تعیینکننده اجارهبهاست و سود بانکی و تورم نیز بیتاثیر در اجارهبها نیست، اما میبینیم که از سال 92 به بعد به رغم اینکه قیمت مسکن افزایش پیدا نکرده، ولی هر ساله اجارهبها افزایش داشته و هرچند این افزایش بالا نبوده، ولی این افزایش اندک هم حتی در چهار یا پنج سال گذشته به عدد قابل توجهی رسیده و تغییرات زیادی را در اجارهبها برای دهکهای ضعیف و متوسط که عموما مستاجر هستند، ایجاد کرده است.
موجرها و مالکان هرساله چند شاخص را برای تعیین اجارهبها اعلام میکنند. قیمت مسکن، سود بانکی و تورم از مهمترین شاخصهاست که بیتاثیر در اجارهبها نیست. نکته مهم این است که طی سالهای گذشته یعنی در پنج سال گذشته قیمت مسکن افزایشی نبوده است و تورم نیز همواره در حد تکرقمی قرار داشت، پس بنابراین کاهش نرخ سود بانکی در شهریورماه سال گذشته نمیتوانست، به تنهایی تعیینکننده اجارهبها و دستاویزی برای رشد نرخ اجارهبها باشد.
با توجه به اعداد و ارقام ارائه شده از سوی مرکز آمار ایران و با وجود آنکه تعداد معاملات در شهرها طی سالهای 92 تا 95 روند نزولی دارد، ولی قیمت واحدهای مسکونی همچنان رشد اندکی داشته است، از سوی دیگر با وجود نوسان اندک مبالغ در سالهای 1393 تا 1396، روند افزایش مبلغ اجاره بیش از قیمت مسکن بوده است.
در این راستا اعمال سلیقه مالکان و همچنین تعیین اجارهبها براساس سود بانکی از عوامل این افزایش بهشمار میرود. بنابراین بدون توجه به این که بازار مسکن در سالهای قبل در حالت رکود به سر میبرد، رشد میانگین مبلغ اجاره، روند طبیعی و رو به رشد خود را دنبال کرده است. اکثر مشاوران املاک بر این باور هستند که با نزدیک شدن به فصل نقل و انتقالات، اجارهبها از یک رشد بیش از حدی برخوردار خواهد شد، بنابراین این بازار نیازمند یک نظارت از سوی دولت است.
مشاوران املاک میگویند که نرخ اجارهبها در روزهای اخیر حتی بیش از 40 درصد رشد داشته است، این در حالی است که رشد قیمت مسکن 30 درصد بوده است. فعالان و کارشناسان مسکن معتقد هستند که کاهش عرضه مسکن باعث عقب ماندن عرضه از تقاضا شده است و این یک خطر بزرگ برای بازار مسکن خواهد بود.
اصلیترین شاخص تعیین اجارهبها، قیمت مسکن است
حسام عقایی نایب رییس اول اتحادیه مشاوران املاک با تاکید براینکه اصلیترین شاخص تعیین اجارهبها، قیمت مسکن است، گفت: اولین و بهترین راهکار برای مقابله با افزایش بیش از حد اجارهبها احداث و افزایش عرضه واحدهای مسکونی متوسط و کوچک است.
وی افزود: نبود توازن میان عرضه و تقاضا که ناشی از کاهش ساخت و ساز در دو سال گذشته بوده است، باعث شده تا عرضه مسکن از تقاضا عقب بماند، بنابراین این نبود توازن باعث شده تا موجران برای مستاجران طاقچه بالا گذاشته و نرخها را به صورت یکطرفه بالا ببرند.
عقبایی با تاکید بر اینکه عوامل دیگری جز قیمت مسکن بر نرخ اجازهها موثر هستند، خاطرنشان کرد: سود بانکی و تورم عوامل دیگری به بازار اجازه مسکن هستند و وقتی موجران میبینند نرخ سود بانکی بالاست، تلاش میکنند نرخ اجارهبها را نیز براساس همان سودی که بانکها پرداخت میکنند، تعیین کنند.
وی اضافه کرد: تورم نیز اگرچه بهطور متوسط رشد چندانی نداشته است، اما متاسفانه برخی موجران با این تصور که چون نرخ حملونقل، نان، برنج و حتی روغن افزایش یافته است فکر میکنند، باید نرخ اجارهبها نیز افزایش یابد.
به گفته وی، کاهش قدرت خرید و افزایش تعداد مستاجران از یک سو و کاهش عرضه مسکن از سوی دیگر باعث شده است، تا واحدهای مسکونی مورد نظر برای اجاره سریعا به اجاره داده شوند.
مشاور معاون مسکن: نیازمند نظارت قوی در بازه نقلوانتقالات مسکن هستیم
پیشتر پیرلورن مشاور معاون مسکن وزارت راهوشهرسازی نیز در مورد تحولات اجارهبهای مسکن تا اردیبهشتماه 96 گفته بود که شاخص مسکن اجارهای در شهر تهران و در کل مناطق شهری نسبت به مدت مشابه در سال قبل به ترتیب 5/11 و 7/9 درصد رشد داشته است.
وی با تاکید بر اینکه اجارهبها از سیاستهای کنترل و مهار تورم بسیار تاثیرگذار است، تصریح کرد: یعنی اجارهبها پایه اصلی افزایش سالانه ناشی از میزان تورم عمومی در کشور است؛ حداقل انتظار افرادی که در این حوزه سرمایهگذاری کردند، حداقل یک سود و هزینههای ناشی از سرمایهگذاری استهلاک سرمایهشان است و این دور از انتظار نیست.
مشاور معاون مسکن وزارت راهوشهرسازی افزود: اکنون نرخ سود بانکی در افزایش یا کاهش اجارهبها بسیار تاثیرگذار است، نرخ سود بانکی بالاست و افراد مقایسه میکنند.
وی با ذکر اینکه دولت نمیتواند در امر اجارهبها ورود پیدا کند، گفت: منطق این است که اجارهبها از یک سیاستی پیروی کند و این سیاست بازار است و دولت نمیتواند خیلی وارد این حوزه شود، چون قراردادها را قانون میگوید و کاملا دوطرفه است، یعنی من به عنوان سرمایهگذار انتظار بازدهی دارم و در سالهای اخیر که تورم کنترل داشته و کشور رکود داشته، افزایش زیادی نبوده و نهایت 10 درصد بوده، در حالی که نرخ سود بانکی و تورم بیش از این عدد است.
پیرلورن متذکر شده بود که نیازمند نظارت قوی در بازه نقل و انتقالات مسکن در ماه دو و سه هستیم که بعضیها میآیند و سوداطلبی میکنند. افزایش قیمت نرخ اجارهبها کاذب است، ولی اینکه انتظار هیچ افزایشی را نداشته باشیم، انتظار غیرمنطقی و غیراقتصادی است.
رییس اتحادیه مشاوران املاک: امیدواریم در نقلوانتقالات تعداد مستاجران افزایش نیابد
مصطفی قلیخسروی رییس اتحادیه مشاوران املاک نیز معتقد است که علاوه بر تعیینکننده بودن قیمت مسکن بر نرخ اجارهبها عرضه و تقاضا نیز در بالا رفتن نرخ اجاره تاثیر دارد، بنابراین امیدواریم در فصل نقلوانتقالات تعداد مستاجران افزایش نیابد. به گفته وی، هر زمان که تقاضا بیش از عرضه باشد، بحران میان مالک و مستاجر رخ میدهد.
پربازدیدترینهای روزنامه ها
سایر اخبار این روزنامه
از جاسوسی وزیر اسراییلی به نفع ایران بی اطلاعم
رشد اجارهبها از قیمت مسکن سبقت گرفت
تصمیمات جدید ارزی در راه است
تهدید ۲۰۰ میلیارد دلاری
باخت تولید در برابر سیاستهای دولت
مدیرعامل بنیاد ملی بازیهای رایانهای در نشست خبری خبر داد
چه کسی کودکان و نوجوانان ایرانی را نجات میدهد
کمپین بازی!
کتمان واقعیت
پیامد تحریمهای آمریکا زیر ذرهبین بخش خصوصی
مرکز مطالعات استراتژیک گروه سایپا خبرداد:
پناهجویی، موجی که سونامی میشود؟
بدهی دولت و بنگاههای اقتصادی
وزیر اسراییلی، جاسوس ایران از کار درآمد
68 میلیون نفر، رکورد جدید آوارگان در جهان
انکار مشکلات اقتصادی
تحلیل رسانههای جهان از دیدار امروز ایران - اسپانیا
انکار مشکلات اقتصادی