روزنامه آفتاب یزد
1397/03/03
بازار افسار گسیخته مسکن
آفتاب اقتصادی – الهام علائی: بر کسی پوشیده نیست که قیمت مسکن در سال جاری با افزایش چشمگیری مواجه شده و سیر صعودی آن همچنان ادامه دارد. حتی به باور بسیاری از کارشناسان این حوزه، قیمت‌ها از این نیز بالاتر خواهد رفت و بدیهی است که در این صورت، این مسئله به بحرانی دیگر در اقتصاد کشورمان بدل خواهد شد. این درحالی است که پس از سپری‌شدن دوماهی که طی آن هر روز شاهد افزایش قیمت در بازار مسکن بودیم، تقریبا همه مسئولان دولتی و مجلس سکوت اختیار کرده‌اند و هیچ اظهارنظری در مورد این چالش مهم نمی‌کنند. افزایش نجومی قیمت مسکن طی ماه‌های اخیر در کلانشهر تهران معاملات را کامل متوقف کرده و بعضاً افرادی که بالای یک میلیارد تومان هم پول دارند، توان خرید یک آپارتمان زیر ۱۰۰ متر در منطقه مورد نظرشان را ندارند. بانک مرکزی و مرکز آمار ایران در دو نوبت از افزایش حدود ۳۰ درصدی قیمت مسکن در تهران در سال ۹۷ نسبت به ۹۶ خبر دادند. این البته آمار رسمی است، ولی به گفته فعالان بازار افزایش قیمت‌ها در برخی مناطق پایتخت از ۵۰ درصد نیز عبور کرده و این میزان گرانی ناگهانی باعث قفل شدن معاملات مسکن شده است. همچنین مشاوران املاک مناطق تهران از وضعیت بازار ناراضی بوده و می‌گویند کار و کاسبی آنها نیز کساد شده است. روند کنونی بازار مسکن شرایطی را به وجود آورده تا آمار معاملات به کمترین سطح خود طی ماه‌های اخیر برسد، مسئله‌ای که بنگاه‌های املاک به آن اذعان دارند. بازار گلنگی نیز به گفته برخی مشاوران، کساد شده و قیمت‌ها به صورت نجومی افزایش یافته است.سه عامل گرانی مسکن
فرشید پورحاجت، عضو کانون سراسری انبوه سازان کشور در این راستا گفت: «مجلس و دولت باید بازار مسکن را کنترل کنند تا قیمت مسکن رشد نامتعارفی نداشته باشد. صنعت ساختمان پنج سال در رکود بود و این امر باعث انباشت تقاضا و تورم شد. در نیمه دوم سال ۹۶ مسکن رونق پیدا کرده بود اما در سال ۹۷ به‌دلیل نوسانات قیمت دلار، عده ای شتابزده وارد بازار مسکن شدند و بازار دچار افزایش قیمت شد. نظام عرضه و تقاضا در چند سال گذشته دستخوش بی انضباطی شده و روند ساخت و ساز در گذشته به نحوی بود که نتوانستیم متناسب با برنامه‌ها و طرح جامع، مسکن تولید کنیم و همین امر جو روانی مسکن را دستخوش آشفتگی کرد. مشاوران املاک، نوسانات ارز و بی ثباتی اقتصادی باعث متشنج شدن بازار مسکن شده است.»
پورحاجت با اشاره به طولانی بودن روند صدور پروانه‌های ساختمانی در کشور تصریح کرد: «بروکراسی اداری تولید را آزار می‌دهد و اتفاق مثبتی در بهبود فضای کسب و کار صورت نگرفته است. باید فعالان بخش مسکن اطمینان خاطری برای افزایش تولید مسکن داشته باشند اما قوانین مزاحم مانع کار آنها میشود. به‌طورمثال، ( ماده ۷۷) مالیات بر ساخت و ساز است که در دو سال، اجرایی نشده و اگر امسال اجرایی شود علاوه بر تورم قیمت مسکن افزایش چند درصدی خواهیم داشت. دولت باید سیاست‌هایی برای تقاضا و عرضه مسکن داشته باشد.»
مسکن گرانتر نیز خواهد شد
از سوی دیگر، یک نماینده مجلس با بیان اینکه قیمت مسکن تازه به تعادل رسیده، پیشگویی کرد که روند گرانی در ماه‌های آتی هم ادامه خواهد داشت. سیدکمال‌الدین شهریاری با اشاره به آمارهای بانک مرکزی در خصوص رشد ۱۸۰ درصدی وام مسکن در حوزه ساخت و ساز و رشد ۲۸ درصدی تسهیلات خرید مسکن گفت: «رشد تسهیلات دهی بانک‌ها در حوزه مسکن صد درصد در رشد تقاضا و ساخت و سازها موثر بوده است. برای خروج مسکن از رکود اعطای تسهیلات بسیار موثر است. افزایش سقف وام و بالا رفتن سهم تسهیلات در قیمت ساخت و خرید مسکن می‌تواند طرف تقاضا را تحریک و بازار را در بخش مسکن از رکود خارج کند.» شهریاری افزود: «مسکن بعد از یک رکود بسیار طولانی که شاید بی سابقه بوده و در حدود پنج سال به طول انجامید اکنون حباب سال‌های ۹۰ و ۹۱ و اوایل ۹۲ را تخلیه کرده است. از این رو با توجه به سیاست‌های ارزی و تورمی که ما در ماه‌های آینده خواهیم داشت قیمت مسکن در ماه‌های آتی روند صعودی خود را به شکل آرام ادامه خواهد داد. روند نرخ مسکن همسو با تورم در پایتخت بیشتر محسوس خواهد بود.»
نقش تورم و کاهش ارزش پول ملی
حسن محتشم، رئیس انجمن انبوه‌سازان مسکن تهران نیز در این راستا به آفتاب اقتصادی گفت: «دلایل مختلفی برای افزایش قیمت مسکن در سال جاری وجود دارد که می‌توان به موارد عمده آنها اشاره کرد؛ اول اینکه افزایش قیمت مسکن در پنج سال گذشته با تورم مطابقت نداشته و کمتر از نرخ تورم بوده است. به نوعی مسکن در رکود قرار گرفته و از قیمت واقعی خود عقب بود اما این عامل تنها دلیل افزایش قیمت مسکن نبوده است. عامل دوم، کاهش ارزش پول ملی بود که امسال شاهد آن بودیم. افزایش چشمگیر نرخ ارز منجر به افزایش قیمت در بسیاری از بازارها شد. مسکن نیز به شدت تحت تاثیر ارز است و کالاهای موجود در بازار مسکن (چه کالاهای خارجی و چه کالاهای داخلی) وابسته به ارز هستند. بنابراین افزایش قیمت ارز به طور مستقیم باعث بالارفتن قیمت مسکن در دو ماه گذشته گردید.»
تاثیر نیروی کار و انباشت تقاضا
محتشم افزود: «عامل بعدی در افزایش قیمت مسکن بحث دستمزدها و نیروی انسانی است. امسال خود وزارت کار ۲۰ درصد افزایش قیمت را در این حوزه مصوب کرده است. با توجه به اینکه حدود ۳۰ درصد هزینه ساخت را بحث دستمزدها و نیروی انسانی تشکیل می‌دهد، این عامل نیز منجر به افزایش قیمت مسکن شده است. چهارمین عامل می‌تواند تقاضای انباشته شده برای مسکن نسبت به عرضه آن باشد که همچنان نیز ادامه دارد. هر ساله، تعدادی متقاضی به واجدین شرایط تهیه مسکن اضافه میشود که به دلیل ازدواج‌ها یا طلاق‌هایی است که هر روز نیز افزایش می‌یابند. همچنین مهاجرانی که از شهرهای مختلف و روستاها وارد کلانشهرها می‌شوند نیز موجب افزایش تقاضا برای مسکن می‌شوند.»
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران ادامه داد: «این درحالی است که مطابق طرح جامع مسکن و شهرسازی، اگر در افق ۱۴۰۵ که البته سه سال آن گذشته، سالیانه یک میلیون واحد تولید کنیم، در سال ۱۴۰۵ به نقطه تعادل خواهیم رسید. با این همه باید گفت که هیچ‌گاه در طول تاریخ ایران چنین تولیدی در بخش مسکن نداشته‌ایم و اکنون نیز نداریم. در حال حاضر، شاید حدود ۴۰۰ تا ۵۰۰ هزار واحد به صورت سالیانه تولید شود. همچنین این تولید باید با توزیع مناسب ساخت صورت بگیرد. به همین دلیل است که در تهران و بسیاری از کلانشهرها، واحدهای مسکونی بسیاری داریم که خالی از سکنه هستند، اما دلیلی برای مازاد عرضه بر تقاضا محسوب نمی‌شوند.»
اهمیت "زمین"
محتشم تصریح کرد: «عامل بعدی، بحث زمین است. بخش عمده‌ای از قیمت ساختمان در کلانشهرها را زمین تشکیل می‌دهد و در شهرهای دیگر که زمین ارزان‌تر است، بخش کمتری از مبلغ شامل زمین میشود. به عنوان مثال، در تهران شاید بیش از ۵۰ درصد قیمت یک واحد مسکونی، سهم زمین آن واحد باشد و کمتر از ۵۰ درصد قیمت صرف ساخت و خدمات مربوط به ساخت باشد. اما در شهرهایی که قیمت زمین ارزان است، بخش زمین در قیمت واحد مسکونی کمتر از بخش ساخت و خدمات می‌باشد. بنابراین زمین نقش عمده‌ای در تعیین قیمت مسکن دارد.»
وی اظهار داشت: «با توجه به هجومی که امسال پس از نوسانات شدید قیمت ارز و هجوم در بخش طلا و سکه، بخشی از سرمایه نقدی وارد بازار مسکن شد که این عامل نیز منجر به افزایش قیمت مسکن شد. اگر این هجوم به بازار مسکن ادامه یابد، قطعا با افزایش بیش از پیش در بازار مسکن روبه‌رو خواهیم بود.»
دولت باید دخالت کند
محتشم درباره سکوت دولت و مسئولان در مقابل گرانی مسکن طی هفته‌های اخیر گفت: «مسئولان باید در مقابل مسئولیت خود پاسخگو باشند. آنچه که به نظر می‌رسد این است که بخش مسکن، سهمی حدود ۱۶ درصد در اقتصاد کشور دارد و این در حالی است که تاثیر این بخش در مولد شدن بیشتر از این عدد است. وقتی اقتصاد کلان کشور دچار التهاباتی میشود که منجر به درگیر شدن تیم اقتصادی دولت می‌گردد، دولت و مسئولان باید در راستای رفع این چالش‌ها که مسکن را نیز دربرمی‌گیرد، تصمیم‌گیری کنند. تنها در این صورت، احتمال گشایش در مشکلات بازار مسکن وجود دارد. چرا که هیچ بخشی از اقتصاد کشور به تنهایی قابل درمان نیست.»
رئیس انجمن انبوه‌سازان تهران در ارتباط با راهکارهای احتمالی جهت کنترل قیمت‌ها در بازار مسکن اظهار داشت: «درحال حاضر نیز کنترل و بازدارندگی در افزایش شدید قیمت مسکن وجود دارد. این بازدارندگی به دلیل عدم امکان خرید مسکن توسط برخی متقاضیان به دلیل فقدان توان مالی آنهاست. اگر امکان خرید مسکن برای همه متقاضیان وجود داشته باشد، قیمت واقعی مسکن بیش از اینهاست. بنابراین نبود قدرت خرید برای همه اقشار، خود مانع افزایش بی‌رویه قیمت مسکن شده است.»
ضرورت تغییر قانون اختصاص پارکینگ
برای هر واحد مسکونی
وی تاکید کرد: «در بخش مسکن، یک راهکار وجود ندارد و باید از تلفیق راهکارها بهره برد و دولت باید از سیاست‌های ذیل جهت کنترل قیمت مسکن استفاده کند. اول اینکه برای زوج‌های جوان و جوانان در کلانشهرها به کوچک‌سازی روی آورد و با توافق با شهرداری‌ها جدیت نسبت به بحث پارکینگ را کاهش دهد. چرا که این قانون که هر واحد دارای یک پارکینگ باشد، به دلیل زیربنای محدود منجر به کاهش تعداد واحدها میشود. این مسئله باعث افزایش متراژ و در نتیجه، افزایش قیمت واحدهای مسکونی و نهایتا فقدان قدرت خرید برای مردم میشود.»
محتشم افزود: «بنابراین آنچه که اکنون ما نیاز داریم، واحدهای کوچک متراژ با قیمت‌های پایین و ارائه تسهیلات بانکی است. باید مسکن حداقلی به متقاضیان اعطا شود تا تقاضا در بخش مسکن کاهش یابد و تنها در این صورت است که طبق اصل مسلم عرضه و تقاضا، کنترل تقاضا منجر به واقعی شدن قیمت‌ها خواهد گردید. همچنین دولت باید بانک مسکن و سایر بانک‌ها را موظف کند که بازپرداخت وام مسکن را به بالای ۲۵سال افزایش و بهره‌ها را که اکنون عملا حدود ۲۴ درصد هستند، کاهش دهد.»
این همه در حالی است که به نظر می‌رسد موج افزایش قیمت در بازار مسکن متاثر از یک ناترازی در عرضه و تقاضای عموماً مصرفی در این بازار است که نااطمینانی‌های سیاسی و اقتصادی بر شدت آن می‌افزاید. در چنین شرایطی اگر تدابیری برای حفظ قدرت خرید متقاضیان مصرفی مسکن اندیشیده نشود، احتمال ورود بازار مسکن از فاز رکود به فاز جدیدی به نام «رکود تورمی» دور از ذهن نیست.
سایر اخبار این روزنامه
گول نخورید!
اقدام مثبت مجلس به نفع جوانان
آمریکا باز هم شکست خواهد خورد
به چینی‌ها زیاد چلوکباب ندهید!
بازار افسار گسیخته مسکن
زنان جنگ چگونه هستند
جدیت اروپا
فرشته کریمی هستم؛ قهرمان جلسه با رئیس جمهور
آغاز همکاری شش بانک آلمانی با ایران
بلای توهم سیاسی سیاسیون
مواجهه مسئولانه با لیست کی روش
گزارش وجود ۲۱۰ یا ۱۹۸ مدیر دو تابعیتی صحت ندارد
