روزنامه تجارت
1397/01/28

رونق بازار مسکن در گرو تصمیم دولت


گروه راه و مسکن: افزايش ساخت و ساز و معاملات مسکن در نيمه دوم سال گذشته،سبب شده تا بازار مسکن امسال وارد فاز رونق شود.رونقي که البته تحقق آنها منوط به تصميم‌هاي دولت براي اقتصاد است.به دنبال ساماندهي نرخ ارز،حالا بازار مسکن در انتظار تصميم دولت براي بازار پول است که تکليف بخش مسکن را هم روشن مي‌کند. به گزارش خبرآنلاين، گزارش‌هاي بانک مرکزي نشان مي‌دهد که در سه ماهه سوم سال گذشته تعداد پروانه‌هاي ساختماني صادر شده در تهران رشد 2.3 درصدي داشته که نسبت به ابتداي سال 15.7 درصد رشد به ثبت رسانده است. در شهرهاي بزرگ، اين رشد 5 درصد در کل مناطق شهري ايران 8.6 درصد گزارش شده است.
اين گزارش نشان مي‌دهد که رشد سرمايه‌گذاري بخش خصوصي در سه ماهه سوم سال گذشته در تهران 39.4 درصد رشد داشته که در کل مناطق شهري 10.6 درصد رشد به ثبت رسانده است. حجم کل سرمايه‌گذاري‌هاي ساختماني در تابستان سال گذشته با خيز 21 درصدي نسبت به مدت مشابه سال قبل از آن همراه شد و در فصل زمستان 96 افزايش 11 درصدي را در ورود سرمايه‌ به بازار ساخت و ساز رقم زد.
آمارها چه مي‌گويند؟
افزايش سرمايه‌گذاري و معاملات مسکن نشان مي‌دهد که امسال بازار مسکن، بازار خوبي براي سرمايه‌گذاري است.اگرچه پيش‌بيني‌ها نشان از جهش در قيمت‌ها ندارد، اما برخي تحليلگران بازار مسکن معتقدند رشد قيمت‌ها محتمل است. اگر در نيمه دوم سال عمده معاملات مسکن در آپارتمان‌هاي کوچک و متوسط بود، اما در اواخر سال گذشته فروش واحدهاي لوکس و بزرگ‌متراژ هم به جريان افتاد. کارشناسان اقتصادي مي‌گويند، علت رونق گرفتن معاملات بزرگ مسکن در تهران و شهرهاي بزرگ ورود نقدينگي‌هاي به اين بازار از مبدا سپرده‌هاي بانکي به دنبال توقف نرخ سود بانکي برحوالي 15 درصد است. اتفاقي که اخيرا سبب شد تا قيمت ارز هم افزايش يابد.
با تصويب سياست‌هاي تازه دولت براي بازار ارز، انتظار مي‌رود نقدينگي سرگرداني که از بانک‌ها خارج شده به دنبال بازدهي به ساير بازارها از جمله بازار مسکن روي بياورد. چه آنکه آمارهاي اوليه از چند روز فرودين سال جاري حاکي است که نيمي‌از معاملات مسکن در فروردين ماه مربوط به واحدهايي با ارزش حداکثر ۳۰۰ ميليون تومان بوده است. با اين حال اين آمار نمي‌تواند ملاک قطعي براي اظهار نظر باشد.
بهار رونق مسکن فرا مي‌رسد
يکي از مهمترين عوامل رونق معاملات مسکن در سال جاري، ورود خانه اولي‌ها به بازار است. اگرچه بودجه اين گروه چندان بالانيست، اما تعداد آنها به نسبت تقاضايي که در بازار وجود دارد، قابل توجه است. از سويي برخي آمارها نشان مي‌دهد که نزديک به 20 درصد درصد از متقاضيان خريد آپارتمان در دوماه گذشته بودجه‌اي بين 300 تا 500 ميليون تومان داشته‌اند. در عين حال خريد و فروش آپارتمان‌هاي بالاي 500 ميليون تومان تقريبا يک‌سوم کل معاملات ثبت شده گزارش مي‌شود. با وجودي که تا پايان فرودين ماه، کمتر از يک هفته باقي است، اما مشاوران املاک مي‌گويند، بازار آنها هنوز رونق نگرفته است. به گفته آنها فروشندگان منتظرند تکليف بازارهاي رقيب مسکن مثل بازار پول روشن شود.بعد از تصميم دولت براي بازار ارز، برخي شايعات از افزايش نرخ سود بانکي دارد. اگر اين طرح اجرايي شود، بخشي از نقدينگي سرگردان به بازار پول مي‌رود و رونق مورد پيش‌بيني بازار مسکن، محقق نخواهد شد.
بازگشت حباب قيمت به بازار
معاملات مسکن در اسفندماه ۱۱.۳ درصد نسبت به ميانگين سال ۱۳۹۶ کاهش داشته و سهم واحدهاي قديمي‌ساز از کل معاملات مجموعا ۵۵.۸ درصد افزايش يافت که نشان مي‌دهد قيمت مسکن که از اوايل سال ۱۳۹۵ به کف نزديک شده بود مجددا دچار حباب شده است. براساس گزارش ايسنا، بازار مسکن شهر تهران در اسفندماه دچار سکته ماهيانه شد. در اين ماه به دليل جهش يکباره قيمت ارز شاهد کوچ سرمايه‌هاي غيرمصرفي به بازارهاي طلا و ارز بوديم که باعث افت ۳۳ درصدي معاملات نسبت به ماه قبل بود. همچنين خريد و فروش مسکن در اسفندماه نسبت به ميانگين سال ۱۳۹۶ بالغ بر ۱۱.۳ درصد کاهش يافت.
نکته قابل توجه ديگر کاهش قابل توجه فروش واحدهاي نوساز بود. در اسفندماه ۱۳۹۶ سهم واحدهاي تا ۵ سال ساخت نسبت به ماه مشابه سال قبل از آن ۸.۶ درصد کاهش يافت و در مقابل سهم واحدهاي ۱۶ تا ۲۰ سال ۲۹ درصد و بيش از ۲۰ سال ۲۶ درصد اضافه شد. اين نمايه حاکي از آن است که به دنبال جهش قيمت مسکن در نيمه دوم سال گذشته، متقاضيان به سمت خريد واحدهاي متناسب با بضاعت رفته اند. بنابراين قيمت مسکن مجددا دچار حباب شده است. اثر التهابي بازار ارز در بازار مسکن به شکل افت شديد معاملات و جهش قيمتها بروز پيدا کرد. به دنبال تصميم مالکان براي همپوشاني قيمت مسکن با تحولات جاري اقتصاد که مهمترين آن در رشد قيمت ارز بروز يافته بود، قيمت پيشنهادي مسکن در پايان سال گذشته تا ۵۰ درصد و قيمت قطعي تا ۴۱ درصد رشد نشان داد. متوسط قيمت مسکن شهر تهران در آخرين ماه از سال ۱۳۹۶ نيز ۲۶ درصد افزايش يافت. رشد بازار مسکن با وجود جهش قيمت‌ها در پايان سال قبل هم‌اکنون حدود ۱۰ درصد نسبت به سه بازار رقيب پايين‌تر است. اگر شرايط بازار مسکن را در مقايسه با سه بازار رقيب يعني سکه، ارز و بورس بررسي کنيم متوجه مي‌شويم اين بازار نسبت به سه بازار رقيب از رشد کمتري برخوردار بوده اما نسبت به سال‌هاي قبل اوضاع مناسب‌تري را داشته است. بخش مسکن شهر تهران در ۱۲ ماهه سال ۱۳۹۶ رشد ۱۱.۵ درصدي قيمت را تجربه کرد؛ در حالي که رشد قيمت سکه در ۱۰ ماهه سال قبل ۲۵ درصد، ارز ۲۱ درصد و بورس تهران ۲۸ درصد بود. اگر نرخ دلار ۴۲۰۰ تومان را در نظر بگيريم يعني سکه هم‌اکنون ۴۵۰ هزار تومان حباب دارد و روي کاغذ بايد فعال اقتصادي از خريد سکه اجتناب کند و بازار سکه دچار افت خواهد شد. در آن صورت مي‌توان انتظار داشت که سرمايه‌ها وارد بازارهاي مسکن و بورس شود.