روزنامه تجارت
1397/01/27

سوداگري عامل رشد کاذب اجاره‌بها


گروه راه و مسکن: مراجعه به دفاتر مشاوران املاک در روزهاي جاري حکايت از ابهام نسبت به آينده بازار دارد. يکي از مشاوران املاک در منطقه يوسف آباد، در پاسخ به اين سوال که وضعيت معاملات در روزهاي ابتدايي سال جاري چگونه است؟ مي‌گويد: خريداراني که از سال گذشته تمايل يه خريد خانه داشتند در سال جاري نيز پيگير هستند اما فروشندگان ديگر تمايلي به فروش ملک خود ندارند. او ادامه مي‌دهد: يکي از دلايل فروشندگان افزايش نرخ دلار و نگراني نسبت به افزايش بهاي مسکن در آينده است در واقع فروشندگان نگرانند که نتوانند خانه‌اي جايگزين کنند.
در منطقه فاطمي‌نيز يک مشاور املاک با اشاره به اينکه در ماه‌هاي ابتدايي سال گذشته بازار مسکن هم از لحاظ قيمت و هم تعداد معاملات رونق بيشتري داشت، مي‌گويد: خانه‌هايي که در پايان سال 95 در اين منطقه متري 7 ميليون تومان معامله مي‌شدند در ماه‌هاي فروردين و ارديبهشت 96 به متري 9 ميليون تومان نيز رسيدند؛ البته در آن زمان براي اين قيمت نيز مشتري وجود داشت اما در سال جاري با توجه به افزايش نرخ دلار، بازار هنوز به تعادل قيمت نرسيده است. يک مشاور در منطقه سعادت آباد نيز با بيان اينکه قيمت‌ها با افزايش قيمت دلار بالا رفته اما فعلا معاملات در بازار انجام نمي‌شود، اضافه‌ مي‌کند: عرضه و تقاضا در بازار قيمت نهايي را تعيين مي‌کند اما با نوسانات فعلي دلار، فروشندگان و خريداران بر سر قيمت به توافق نمي‌رسند و اگر با همين روند پيش برود بازار مسکن با چالش جدي روبه رو خواهد شد.
در منطقه شميرانات نيز يک مشاور املاک ديگر نيز مي‌گويد: همگام با جهش نرخ دلار فروشندگان هر روز نرخ جديدي براي خود تعيين مي‌کنند به‌طوري که برخي از خانه‌هاي کلنگي در اين منطقه متري 30 ميليون تومان نيز براي فروش گذاشته شده اما خريداري با اين قيمت وجود ندارد. به گفته او اجاره بها نيز در ماه‌هاي آينده از قيمت دلار متاثر خواهد شد و مطمئنا شاهد افزايش 10 تا 15 درصدي اجاره بهاي مسکن خواهيم بود.
بعد از گذشت حدود ۴ سال از رکود بازار مسکن، در نيمه دوم سال گذشته، افزايش تعداد معاملات و قيمت حاکي از رونق گرفتن اين بازار بود تا اين‌که در ماه‌هاي پاياني سال دلار حرکت صعودي در پيش گرفت و در ابتداي امسال به اوج خود رسيد و حالا مشاوران املاک و فعالان بازار مسکن نگرانند که نوسانات ارزي بار ديگر بازار مسکن را وارد دوران جديد رکود کند.
صحبت‌هاي مطرح شده از سوي مشاوران املاک مناطق مختلف تهران در حالي به نوعي نشان مي‌دهد که احتمال بازگشت رکود به بازار مسکن محتمل است، اما اين تنها صحبت‌هاي مطرح شده درباره آينده مسکن نيست. در همين حال طي روزهاي گذشته گمانه‌زني‌هاي نيز درباره احتمال افزايش نرخ اجاره‌بها نيز شنيده مي‌شود.
گمانه‌زني درباره افزايش اجاره بها
در همين ارتباط نايب رييس اتحاديه مشاوران املاک با تشريح ۴ عامل اصلي افزايش نرخ اجاره بها در بازار مسکن گفت: اميدواريم نرخ اجاره در فصل جابه جايي‌ها بيش از ۲۰ درصد افزايش نيابد. حسام عقبايي در گفتگو با ايلنا با بيان اينکه نگران بازار اجاره مسکن هستيم، اظهار داشت: با توجه به عدم توازن بازار اجاره اين وضعيت درباره نرخ کرايه مسکن نگران کننده است. وي درباره ميزان رشد نرخ اجاره بهاي مسکن در فصل جابه‌جايي‌ها گفت: اميدوارم افزايش نرخ اجاره در بازار بالا‌تر از ۲۰ درصد نباشد.
عقبايي با تاکيد بر اينکه اصلي‌ترين عامل تعيين نرخ اجاره بهاي ملک است، ادامه داد: حال اينکه چرا در سال‌هاي ۹۲ تا ۹۶ در حالي که بازار مسکن دچار روکود بوده با افزايش نرخ اجاره مواجه بوديم به چند عامل بر مي‌گردد که يکي از آن‌ها عدم توازن بين عرضه و تقاضا در بازار اجاره مسکن است. وي افزود: هر سال به تعداد مستاجران اضافه مي‌شود هم ازدواج و هم طلاق آمار مستاجران را افزايش مي‌دهد اين در حالي است که تعداد خانه‌هاي موجود براي اجاره تغييري نمي‌کند به همين دليل نبود توازن عرضه و تقاضا در اين بازار منجر به رشد قيمت‌ها شده است.
نايب رييس اتحاديه مشاوران املاک دومين عامل رشد اجاره بهاي مسکن را تغيير سود بانکي دانست و گفت: متاسفانه فرهنگ مقايسه اجاره بها با نرخ سود بانکي از گذشته بين مردم وجود داشته و توقع دارند در مقايسه با سود بانکي از يک خانه ۵۰۰ ميليون توماني حداقل ماهيانه يک ميليون و ۵۰۰ هزارتومان درآمد داشته باشند. عقبايي افزود: عامل ديگر در افزايش نرخ اجاره بها اين است که موجران آن را منبعي براي امرار معاش خود مي‌دانند و همين موضوع نقش تورمي‌ايجاد مي‌کند و هر عامل اقتصادي بر روي اجاره بها هم اثر مي‌گذارد. وي با اشاره به عامل موثر ديگر در بازاره اجاره گفت: عامل ديگري که موجب رشد نرخ اجاره مي‌شود، سوداگري در اين بازار است و نرخ اجاره به صورت حباب گونه و منطقه‌اي افزايش مي‌يابد و برخي از سوداگران عامل رشد سفته بازانه نرخ اجاره بها در بازار هستند.
عقبايي همچنين در ادامه افزود: با توجه به گذشته حدود يک ماه از سال ۹۷، بخش عظيمي‌از معاملات بخش مسکن تعطيل بوده است و در ۲ ماه باقي مانده از بهار پيش بيني مي‌شود ثبات نسبي در معاملات وجود داشته باشد که شامل خريد و فروش و نرخ اجاره بها است. نايب رئيس اتحاديه مشاوران املاک تصريح کرد: با نزديک شدن به فصل تابستان رشد معاملات مسکن اتفاق خواهد افتاد به علاوه افزايش نرخ مسکن به اندازه نرخ تورم خواهد بود و از اين فراتر نمي‌رود و اين مقوله با نوسانات نرخ ارز در صورت رخ داد هم تغييري نمي‌کند. عقبايي با اشاره به رشد قابل قبول قيمت خريد و فروش مسکن در ۳ ماهه پاياني سال ۹۶ گفت: افزايش نرخ مسکن در اواخر سال گذشته به حد مطلوب رسيده و در سال جاري منجددا اين امر رخ نخواهد داد.