گروه راه و مسکن: بازار مسکن در کشور ما همواره بازاري غيرقابل‌پيش‌بيني بوده است. در حال حاضر جهش‌هاي يک‌باره در رشد بازار مسکن و همچنين رکود غيرمنتظره در بازه‌هاي زماني ديگر سبب افزايش ريسک سرمايه‌گذاري در اين بازار شده است. افزايش بيش از 60 برابري قيمت‌هاي مسکن در 25 سال گذشته ، ميدان وسوسه‌انگيز و جذابي را از بازار مسکن در پيش روي سرمايه‌گذاران قرار مي‌دهد. اما عدم ثبات لازم و تأثيرگيري بيش از حد از اهرم‌هاي ريسک‌پذير در اين بازار همچنان علامت استفهام را در پيش روي ورود به اين بازار قرار داده است. فضاي بيم و اميد سرمايه‌گذاري در بازار مسکن همواره با بررسي شرايط محيطي و سياست‌گذاري‌هاي انجام‌شده دچار نوسانات متعدد بوده است و در سال‌هاي گذشته نيز به دليل وجود بازار رقابتي سپرده‌گذاري موسسات مالي ميل به ريسک و ورود به بازار پر نوسان مسکن کاهش محسوسي به خود ديده است. نرخ سود سپرده‌گذاري بانک‌ها و مؤسسات مالي در شرايط اطمينان و حصول سود صددرصدي عاملي در جهت کاهش انگيزه سرمايه‌گذاران در ورود به بازارهاي مختلفي چون مسکن شده است اما نگاه به سود بيشتر نيز همواره دليلي براي ايجاد انگيزه در ورود به مسکن‌سازي بوده است. پس از برجام و با حصول فضاي اميد در کسب‌وکار و رشد اقتصادي ثبات نسبي در بازار مسکن حاصل شد و در حال حاضر نيز و پس از طي نمودن رکودي چندساله اين بازار دچار رونقي جزئي شده است. حالا با نگاهي به عملکرد دولت تدبير و اميد و در بازه زماني 5 ساله مي‌توان مشاهده نمود که به‌صورت کلي و پس از پيمودن دوره رکود طولاني در دولت‌هاي قبل ، ثبات و استقرار بيشتري در بازار مسکن حکم‌فرما است.

به‌وضوح مي‌توان گفت باوجود شرايط فعلي و تحت تأثير عوامل دروني بازار مسکن؛ نمي‌توان جهش قابل‌ملاحظه يا رکود محسوسي را تا پايان بهار سال 97 براي اين بازار متصور شد. سکون موجود در خانه‌سازي باعث رکود در عرضه مسکن شده، از سوي ديگر نيز خالي از سکنه بودن بيش از 15 درصد از منازل فعلي باعث ثبات عرضه مسکن شده است. همچنين کاهش نرخ رشد جمعيت و ثبات جمعيتي کشور ميزان تقاضا را نسبت به سال‌هاي گذشته کاهش و تعادل را در عرضه و تقاضاي بازار مسکن سبب شده که اين امر نيز به ثبات فعلي کمک شاياني کرده است. در بررسي عوامل بيروني اين بازار مي‌توان گفت که تحول بازار مسکن در کوتاه‌مدت خارج از تصور است. با توجه به برابر بودن نرخ تورم با سود سرمايه‌گذاري حصول رونق بيشتر در بازار مسکن به‌هيچ‌وجه قابل توجيه نيست. تا زماني که نرخ تورم در کشور از سود سرمايه‌گذاري در يک بازار فراتر نرود نيز خروج از بازارهاي اقتصادي مرتبط قابل پيش‌بيني نبوده و چندان توجيه اقتصادي نخواهد داشت. ازاين‌رو و با پيشگيري روند ثابت صعود نرخ تورم حداقل در چند ماه آينده تغيير قابل‌ملاحظه‌اي نيز در بازار مسکن رخ نخواهد داد.

نوسانات بازار ارز از ديگر عوامل بيروني است که تأثيرات آني و لحظه‌اي آن را در دوران انتهايي پاييز سال جاري و با افزايش سريع ارز مي‌شد لمس کرد. تأثيرات ارز اما در کوتاه‌مدت و به‌تنهايي نمي‌تواند عامل رکود يا رونق بازار مسکن شود. تأثيرات افزايش ارز در صورت تداوم در بلندمدت و به‌طورقطع عاملي در جهت رکود بازار مسکن خواهد بود، ليکن و با شرايط فعلي بازار حتي جهش نرخ ارز بيش از مقطع فعلي فاقد توجيه اقتصادي بوده و اين عامل نيز تأثير بسزايي در رشد يا افت بازار مسکن نخواهد داشت.

خروج احتمالي از برجام و ايجاد فضاي عدم اطمينان ناشي از آن در آينده مي‌تواند باعث خروج سپرده‌ها از بانک‌ها و درنتيجه آن هدايت بخشي از اين نقدينگي‌ها به بازار مسکن باشد. افزايش ميزان نقدينگي در جامعه به‌خودي‌خود باعث گسترش ميزان سرمايه‌گذاري‌ها در بازارهاي اقتصادي شده تا رکود سرمايه را مانع و ايجاد سوددهي لازم را براي سرمايه‌داران تضمين کند. از اين‌رو و با توجه به عواملي که هرکدام به‌تنهايي بررسي شدند مي‌توان ثبات بازار مسکن در سال آينده را امري نزديک‌تر به واقعيت برشمرد، ثباتي که احتمالاً با رشدي ملايم همراه خواهد بود. رشدي که احتمالاً در پايان بهار، شروع جابجايي‌ها و افزايش تقاضاي مسکن آغاز خواهد گرديد. هرچند که با تمام اين سخن بازهم بايد به صحبت اوليه خويش در اين مجال بازگشت و گفت خارج از موارد بحث شده، هيچ‌گاه نمي‌توان به‌طورقطع از پيش‌بيني بازار مسکن کشور صحبت به ميان آورد.

در اين ميان کارشناسان اقتصادي مي‌گويند از آنجا که ارز و مسکن در اقتصاد دو کالاي سرمايه‌اي محسوب مي‌شوند، مي‌توان عنوان کرد زماني که نرخ يکي از کالاهاي سرمايه‌اي افزايش پيدا مي‌کند، طبيعتاً روي ساير کالاها نيز اثر مي‌گذارد. اما اين تاثير به معناي افزايش قيمت مسکن نيست. بلکه بررسي‌ها نشان مي‌دهد که افزايش نرخ ارز تقاضاي بخش مسکن هم کاهش مي‌يابد. در واقع افرادي که متقاضي غيرمصرفي مسکن هستند، ممکن است سرمايه خود را به بازار ارز منتقل کنند. بنابراين افزايش نرخ ارز در کوتاه‌مدت تب بازار مسکن را سرد مي‌کند. اما برخي کارشناسان هم مثل بيت ا... ستاريان، استاد دانشگاه تهران معتقد است: افزايش نرخ ارز سبب مي‌شود که بخشي از سرمايه‌ به سمت بازار مسکن برود و بعد از پايان دوره نوسان و تغيير، افرادي که در اين بازار سرمايه‌گذاري کرده و سود برده‌اند وارد بازار مسکن شده و با تقاصاي تازه‌اي که ايجاد مي‌کنند، موجب افزايش قيمت مسکن خواهند شد. مقايسه افزايش نرخ ارز با دوره مشابه سال‌هاي 91 و 92 نشان مي‌دهد که نوسانات ارزي آن سال‌ها با وجودي که بسيار شديد بود، اما اثر زيادي بر ساير بازارهاي موازي از جمله مسکن باقي نگذاشت. يعني رکود در اين بازار کماکان ادامه داشت. آنچه سبب شد تا بازار مسکن در سال گذشته، از رکود خارج شود، رونق در ساير بازارها و البته بسته‌هاي سياستي که دولت در قالب وام مسکن يکم در دستور کار قرارداد، کارساز بود. در اين ميان حسام عقبايي نايب رييس اتحاديه املاک استان تهران در بارهه تاثير نوسانات نرخ ارز و رشد قيمت آن در بازار مسکن مي‌گويد: افزايش نرخ ارز در رشد قيمت مسکن بي‌تاثير نبود و هرچند که اين افزايش قيمت در تعطيلات نوروز ادامه داشت، اما به دليل اينکه معاملات مسکن در ايام تعطيلات انجام مي‌شود، در بازار مسکن تاثيرگذار نبود. به گفته او اگر نوسانات نرخ ارز کنترل نشود و همچنان رو به رشد باشد به‌طور قطع بازار مسکن را هم تحت تاثير قرار مي‌دهد.