گروه راه و مسکن: وضعيت بازار مسکن در بهمن‌ماه جاري از افزايش ۲۲ درصدي قيمت و ۱۷.۷ درصدي معاملات نسبت به ماه مشابه سال گذشته حکايت دارد. به طوري که در بهمن‌ماه امسال تعداد معاملات آپارتمان‌هاي مسکوني شهر تهران به ۱۸.۴ هزار واحد مسکوني رسيد که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۱۷.۷ درصد نشان مي‌دهد. همچنين در ماه مورد گزارش متوسط قيمت خريد و فروش يک مترمربع زيربناي واحد مسکوني معامله شده از طريق بنگاه‌هاي معاملات ملکي شهر تهران ۵ ميليون و ۵۱۰ هزار تومان بود که نسبت به دي‌ماه امسال و بهمن‌ماه سال گذشته به ترتيب ۵.۱ و ۲۲.۳ درصد افزايش نشان مي‌دهد. توزيع تعداد معاملات بر حسب مناطق در بهمن‌ماه حاکي از آن است که منطقه پنج با سهم ۱۳ درصدي در ميان مناطق ۲۲ گانه شهر تهران کماکان بيشترين تعداد قراردادهاي مبايعه‌نامه را به خود اختصاص داده است. پس از آن مناطق چهار و دو به ترتيب با سهم‌هاي ۱۱.۱ و ۹.۶ درصد در رتبه‌هاي بعدي قرار گرفته‌اند. 

بررسي توزيع معاملات براساس عمر بنا در بهمن‌ماه ۹۶ حاکي از آن است که واحدهاي تا پنج سال ساخت سهم ۴۸.۷ درصدي از معاملات را به خود اختصاص داده‌اند، البته سهم مذکور در مقايسه با بهمن‌ماه سال قبل ۵.۲ درصد کاهش يافته و در مقابل به سهم واحدهايي با قدمت بيش از ۱۵ سال افزوده شده است.

به گزارش خبرنگار روزنامه تجارت، در بهمن ماه امسال با اينکه واحدهاي داراي عمر کمتر از ۵ سال ساخت با رقم ۴۸.۷ درصد، بيشترين سهم را از معاملات مسکن شهر تهران داشتند، اما اين سهم در مقايسه با بهمن سال گذشته ۵.۲ درصد کاهش يافته است. در مقابل سهم واحدهاي ۶ سال ساخت به بالا ۵.۳ درصد رشد کرده و هم‌اکنون ۵۱.۳ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص مي‌دهند. بيشترين رشد تعداد خريد و فروش در واحدهاي ۱۶ تا ۲۰ سال ايجاد شده که با افزايش ۴۶ درصدي نسبت به واحدهاي مشابه در سال گذشته هم‌اکنون ۱۱.۹ درصد از کل معاملات را به خود اختصاص مي‌دهند. در مقابل واحدهاي ۶ تا ۱۰ سال کاهش ۴.۲ درصدي را نسبت به واحدهاي مشابه در سال گذشته تجربه کردند. 

به عبارت ساده‌تر در بهمن‌ماه امسال معاملات آپارتمان‌هاي قديمي‌۱۱ درصد نسبت به ماه مشابه سال گذشته افزايش يافته است. اين امر بدين معناست که سهم واحدهاي نوساز از کل معاملات مسکن شهر تهران براي دومين سال متوالي سقوط کرد. به طوري که بهمن‌ماه 95 معاملات واحدهاي کمتر از ۵ سال ساخت ۴.۸ درصد نسبت به سال 94 کاهش يافته بود. امسال اين رقم افت ۱۰.۶ درصدي را نسبت به ماه مشابه سال 95 تجربه کرد. بهمن ماه 96 سهم واحدهاي نوساز از کل معاملات ۱۶ درصد نسبت به دو سال قبل کاهش يافت و از ۵۶.۵ درصد به ۴۸.۷ درصد رسيد.

هر ساله سهم واحدهاي نوساز از کل معاملات مسکن کمتر مي‌شود

به گزارش خبرنگار روزنامه تجارت، آمار حاکي از آن است که به دنبال حباب قيمت مسکن در سال 91 هر ساله سهم واحدهاي نوساز از کل معاملات مسکن کمتر شده و امسال اين شکاف به بالاترين حد خود رسيده است. عوامل متعددي در گرايش متقاضيان به خريد واحدهاي قديمي‌ساز دخيل بوده که مهمترين آن به کاهش قدرت خريد خانوارها و تورم انتظاري که هر ساله بازار مسکن را تهديد مي‌کرده مربوط است. البته اقدامات و سياست‌هاي اخير دولت در بافت فرسوده هم مي‌تواند يکي از دلايل تمايل متقاضيان به خريد واحدهاي مسکوني بالاي 15 سال ساخت در بهمن‌ماه جاري باشد.

 به‌عبارتي سياست دولت مبني بر تخصيص زمين مجاني به سازندگان و مسکن مجاني به ساکنان منازل فرسوده، تخصيص تسهيلات به خريد واحدهاي مسکوني نوساز در بافت فرسوده با نرخ سود 6 درصد، کاهش مدت زمان سپرده‌گذاري تسهيلات صندوق يکم مسکن به 10 ماه، کاهش ۱.۵ درصدي نرخ سود اوراق مسکن در بافت فرسوده و افزايش دوره بازپرداخت تسهيلات اوراق گواهي در بافت فرسوده از 12 سال به ۱۵ سال و... باعث گرايش متقاضيان به واحدهاي مسکوني بالاي 15 سال ساخت شده است.

به طور کلي يکي از عواملي که باعث افزايش حجم معاملات و افزايش قيمت مسکن طي يکسال گذشته شده است به مجموعه اقدامات بانک مسکن مربوط مي‌شود.

به گزارش خبرنگار روزنامه تجارت، طي 5 سال گذشته بانک مسکن به عنوان بانک عامل درحوزه مسکن اقداماتي درخصوص رونق بازار مسکن در دولت تدبير و اميد انجام داده است که ۱۰ اقدام مهم و موثر بانک مسکن در ۵ ساله گذشته درموضوعات انضباط پولي، استمهال ۱۰ ساله در بازپرداخت اقساط مسکن مهر و امکان افزايش سقف فردي مسکن مهر (از ۲۵۰ ميليون ريال به ۴۰۰ ميليون ريال)، راه‌اندازي صندوق پس‌‌‌انداز مسکن يکم و ۸ برابر شدن توان مالي متقاضيان تا حداکثر مبلغ 160 ميليون تومان براي زوجين، افزايش سقف تسهيلات مسکن از محل حساب صندوق ممتاز از ۲۰۰ ميليون ريال تا حداکثر ۱۰۰۰ ميليون ريال براي زوجين، افزايش LTV (نسبت تسهيلات به ارزش متوسط واحد مسکوني با رعايت الگوي مصرف) در تهران از حدود ۷ درصد به ۴۸ درصد و در مراکز استان‌ها و شهرهاي بالاي ۲۰۰ هزار نفر جمعيت از ۲۸ درصد به ۹۳درصد، (در حالت زوجين)، کاهش (تک نرخي شدن) نرخ سود تسهيلات صندوق پس‌انداز مسکن به ۸ درصد در بافت فرسوده و ۹.۵ درصد در ساير مناطق، راه‌اندازي صندوق‌هاي زمين و ساختمان، تاسيس نخستين شرکت تامين سرمايه تخصصي مسکن، انتشار ۳ هزار ميليارد ريال اوراق رهني براي اولين بار در کشور و راه‌اندازي مرکز توسعه کارآفريني بوده است.

درخصوص راه‌اندازي صندوق پس‌‌‌انداز مسکن يکم و ۸ برابر شدن توان مالي متقاضيان تا حداکثر مبلغ 160 ميليون تومان براي زوجين لازم به ذکر است که حساب صندوق پس‌انداز مسکن يکم با هدف اجراي سياست‌هاي توسعه‌اي دولت در بخش مسکن و ساختمان، اجراي سياست‌هاي خروج از رکود بخش مسکن از طريق تحريک سمت تقاضاي مسکن و همزمان عرضه مسکن (به دليل اينکه تسهيلات جهت احداث مسکن نيز پرداخت مي‌شود) بدون افزايش تورم، مرتفع نمودن مشکل عدم کارايي محدوديت ميزان تسهيلات بانکي و نيز جبران عقب ماندگي مبلغ تسهيلات مسکن از رشد قيمت‌ها از طريق افزايش LTV، ايجاد انضباط مالي جهت خانه‌دار شدن آحاد مردم از طريق اجراي رژيم پس‌انداز با سقف تسهيلاتي ۸۰۰ ميليون ريال (۶۰۰ ميليون ريال در مراکز استان‌ها و شهرهاي بالاتر از ۲۰۰ هزار نفر جمعيت و ۶۰۰ ميليون ريال در ساير شهرها) در خرداد ماه ۱۳۹۴ رونمايي شد. همچنين در پي استقبال مردم از افتتاح حساب مذکور امکان پرداخت دو فقره تسهيلات به زوجين خانه اولي جهت خريد و يا احداث واحد مسکوني يک پلاک ثبتي برقرار شد. لذا طي سال‌هاي اخير سقف تسهيلات مسکن از ۲۰۰ ميليون ريال به ۱۶۰۰ ميليون ريال افزايش يافته است. همچنين جهت تحريک تقاضاي بخش مسکن سياست‌هاي تسهيل‌گرايانه به شرح ذيل توسط بانک اجرا شد:

تغيير تعريف مشمولين حساب از افراد متاهل يا سرپرست خانوار و جايگزيني آن با متقاضيان حداقل سن ۱۸سال با درآمد مستقل. تسري سقف تسهيلات شهرهاي بالاي ۲۰۰هزار نفر جمعيت(در حال حاضر ۶۰۰ميليون ريال) به مراکز استان‌ها و شهرهاي مستقر در مناطق آزاد تجاري. تغيير شرايط قدمت پلاک‌هاي مورد معرفي متقاضيان از نوساز(از تاريخ پروانه ساختماني ۷ سال و از تاريخ پايانکار حداکثر ۲ سال سپري شده باشد) به حداکثر ۱۵سال ساخت (بدون توجه به تاريخ پايانکار ساختماني) حذف شرط خانه اولي براي متقاضيان دريافت تسهيلات صندوق پس‌انداز يکم در بافت فرسوده شهري. ايجاد امکان پرداخت دو فقره تسهيلات خريد و يا ساخت واحد مسکوني بر روي يک پلاک براي زوجين. حذف شرط تعدد ازدواج در تسهيلات زوجين.

 تک نرخي شدن نرخ سود تسهيلات صندوق پس‌انداز مسکن

همچنين درخصوص کاهش (تک نرخي شدن) نرخ سود تسهيلات صندوق پس‌انداز مسکن به ۸ درصد در بافت فرسوده و ۹.۵ درصد در ساير مناطق هم لازم به ذکر است که تک رقمي‌نمودن نرخ سود تسهيلات مسکن بعد از ۲۵ سال، که بر اساس آن نرخ سود تسهيلات صندوق پس‌انداز مسکن يکم براي خريد و ساخت مسکن در بافت فرسوده شهري به ۸ درصد و در ساير مناطق به ۹.۵ درصد کاهش يافت. همچنين نرخ سود تسهيلات حساب پس‌انداز جوانان به ۹ درصد کاهش يافت. در پي کاهش نرخ سود تسهيلات مذکور به تبع آن ميزان اقساط تسهيلات نيز کاهش يافت. در پي کاهش نرخ سود تسهيلات تعداد افتتاح حساب مذکور افزايش چشم‌گير داشته است به طوري‌که در سال ۹۴ ميانگين افتتاح روزانه اين حساب ۱۶۹ حساب، از ابتداي سال تا ( 15 تيرماه 95) ميانگين روزانه ۲۲۵ حساب، از (16 تيرماه 95) تا (9 شهريور 95) ميانگين روزانه ۴۰۳ حساب و از (10 شهريور 95) تا مقطع تنظيم گزارش ميانگين روزانه ۶۹۳ افتتاح حساب صندوق پس‌انداز مسکن يکم انجام گرفته است.

به گزارش خبرنگار روزنامه تجارت، درخصوص دليل اصلي افزايش 22 درصدي قيمت مسکن در طول يک‌سال، کارشناسان ارشد اقتصاد مسکن نظرات متفاوتي دارند به‌گفته برخي کارشناسان اقتصاد مسکن افزايش قيمت مسکن به دليل ورود سوداگران به بازار مسکن در راستاي کاهش نرخ سود سپرده‌هاي بانکي و افزايش قيمت ارز است، به طوري که در حال حاضر تقاضا براي مسکن به عنوان يک کالاي مصرفي وجود ندارد و بخش سوداگري و سفته بازي وارد بازار مسکن شده که اين امر باعث افزايش قيمت مسکن به صورت حبابي شده است. 

اما به‌ گفته فردين يزداني مدير علمي‌طرح جامع مسکن کشور، بازار مسکن در چند سال گذشته دچار رکود شده بود که با اين افزايش قيمت‌ها در چند ماه اخير، بخشي از عقب ماندگي‌ها در دوران رکود جبران شد. اين افزايش قيمت‌ها نشان مي‌دهد که در بازار مسکن رونق نسبي ايجاد شده است. معمولا رونق در بازار مسکن بدون در نظر گرفتن قضاوت‌هاي مثبت و منفي با افزايش قيمت همراه است. اين حد از افزايش قيمت‌ها در سال جاري سوداگري نيست، به عبارتي سوداگري در بازار مسکن در سال‌هاي 86 و 87 رخ داد که قيمت مسکن به يکباره بيش از 60 درصد افزايش پيدا کرد. رشد قيمت مسکن در بهمن‌ماه امسال نسبت به بهمن‌ماه سال گذشته حدود 22 درصد بوده است. لازم به ذکر است که در سال 91 قيمت مسکن رشد 70 درصدي داشت که نمونه رشد قيمت همراه با سوداگري بود، بنابراين در حال حاضر اين رشد 22 درصدي قيمت مسکن با سوداگري همراه نيست. همچنين بازار مسکن در سال آينده ظرفيت افزايش قيمت سوداگرانه ندارد، زيرا احتمال التهاب ارزي وجود دارد، بنابراين نقدينگي سوداگرانه به سمت اين بازار هدايت مي‌شود. از سوي ديگر هنوز قدرت خريد مردم به طور قابل توجهي افزايش پيدا نکرده است، بنابراين درسال آينده افزايش قيمت سوداگرانه مانند سال‌هاي 86 تا 91 رخ نمي‌دهد. بعيد مي‌دانم افزايش قيمت مسکن در سال آينده به 30 درصد نيز برسد. از آنجايي در حال حاضر توان مالي مردم به خريد خانه‌هاي متوسط رسيده است، تقاضا براي مسکن کم متراژ افزايش يافته و عمده رشد قيمت‌ها متوجه خانه‌هاي کوچک و متوسط شده است.