گروه راه و مسکن: طبق آمار ۱۴۰ هزار هکتار بافت فرسوده در کشور و 70 هزار هکتار بافت فرسوده در شهر تهران به‌صورت مصوب وجود دارد. به گفته محمد سعيد ايزدي معاون شهرسازي و معماري وزير راه و شهرسازي درحال‌حاضر ۱۴۰ هزار هکتار بافت ناکارآمد شهري در کشور و ۲ هزار و ۷۰۰ محله در ۵۴۳ شهر با چنين ويژگي وجود دارد، اما بدين معنا نيست که در بقيه محلات شهرها آسايش و کيفيت حاکم است، بلکه اين ۲ هزار و ۷۰۰ محله در وضع بحراني به سر مي‌برند و متاسفانه ۱۹ ميليون نفر از جمعيت کشور در همين محلات زندگي مي‌کنند.

بازسازي و نوسازي بافت‌هاي فرسوده و ناکار آمد شهري همواره در دستور کار دولت بوده است، لذا براساس طرح جديد دولت، کساني که صاحب خانه فرسوده هستند، بدون پرداخت هيچگونه هزينه‌اي واحد آن‌ها نوسازي مي‌شود، بدين صورت که تسهيلاتي به توسعه گرها پرداخت مي‌شود که در سايه آن به سود خود برسند و سپس مردم به اين ساختمان‌ها منتقل مي‌شوند و خانه‌هاي فرسوده آن‌ها خراب شده تا به شکل اصولي بازسازي شود. به گفته هوشنگ عشايري سرپرست شرکت عمران و بهسازي شهري، مدل اقتصادي که براي توسعه گران در نظر گرفته‌ شده است بدين صورت است که براي زمين هيچ گونه ارزش‌گذاري اوليه تعيين نمي‌کنيم. زمين را در يک فضاي رقابتي در اختيار توسعه‌گران قرار مي‌دهيم. آن‌ها در اين فضا قيمت پيشنهادي ساخت را به ما مي‌دهند. توسعه گري که کمترين قيمت پيشنهادي را براي ساخت بدهد برنده فعاليت در آن محله خواهد شد. پس از اينکه پروژه به اتمام رسيد مطالبه توسعه گر ميزان هزينه‌اي که براساس قيمت‌ها داده به اضافه ۱۸ درصد سود خواهد بود. به عبارتي قيمت کارشناسي خانه‌اي که ساخته شده را تعيين مي‌کنيم و براساس هزينه‌اي که کرده به اضافه ۱۸ درصد سود به او پرداخت مي‌کنيم، مابقي اگر چيزي باقي ماند براي دولت است اگر هم چيزي نماند ما به هدف خود که ارتقاي کيفيت محله است رسيده‌ايم. اگر هم توسعه‌گران اضافه برارزش ريالي پروژه هزينه کرده باشند به صورت نقدي يا غيرنقدي از اراضي ديگر خود به آن‌ها پرداخت خواهيم کرد. با اين روش به توسعه گران تضمين سود مي‌دهيم. يعني به‌جز هزينه پيمانکاري‌اش، ۱۸ درصد سود را تضمين مي‌کنيم. هيچگونه ريسک سرمايه‌گذاري به آن‌ها تحميل نمي‌شود. همچنين براي جريان توليد و کمک به توسعه گران براي ساخت پيشنهادي که در صندوق توسعه ملي و لايحه بودجه ۹۷ به مجلس داديم پيش‌بيني کرديم که وام 50 ميليون توماني دو ساله با سود ۹ درصد به سازندگان بدهيم. پيش‌بيني کرديم ۱۰۰ هزار واحد در سال بايد توليد شود و وام ۵۰ ميليون توماني مي‌دهيم که مي‌شود ۵ هزار ميليارد تومان. از اين رقم ۲ هزار و ۵۰۰ ميليارد تومان سهم دولت باشد با سود صفر درصد و ۲ هزار و ۵۰۰ ميليارد تومان آورده بانک‌ها باشد با سود ۱۸ درصد. ميانگين آن مي‌شود ۹ درصد و ۵ هزار ميليارد تومان تقسيم بر ۱۰۰ هزار واحد که مي‌شود ۵۰ ميليون تومان وام، بنابراين براي هر يک واحد ساخته شده توسط توسعه گر در صورت تصويب اين پيشنهاد در مجلس، قرار است وام ۵۰ ميليون توماني با سود 9 درصد به سازندگان تخصيص شود.

رشد۴۰درصدي صدور پروانه ساختماني در بافت‌هاي فرسوده

همچنين به گفته محمد نادر محمدزاده مديرکل راه و شهرسازي تهران، شهرداري براي تشويق سازندگان در بافت‌هاي فرسوده پروانه ساختماني رايگان صادر مي‌کند که در اين راستا صدور پروانه ساختماني در بافت فرسوده ۴۰ درصد رشد داشته است. اعطاي بسته‌هاي تشويقي به سازنده‌هاي مسکن در بافت‌هاي فرسوده عملکردي بسيار مثبتي است و صدور رايگان پروانه ساختماني در بافت‌هاي فرسوده يکي از گزينه‌هاي بسته تشويقي براي سازنده‌هاي مسکن در بافت فرسوده است. وي با اشاره به اينکه يک سال است که صدور پروانه ساختماني رايگان در بافت‌هاي فرسوده براي تشويق سازنده‌ها به حضور در بافت فرسوده اجرا مي‌شود، اظهار داشت: صدور پروانه ساختماني در ساير شهرها به غير از استان تهران ۷۰ درصد است و هنوز به طور کامل رايگان نيست .قطعاً سرعت در ساخت و ساز و بازسازي بافت‌هاي فرسوده يک هدف است، اما اين بدين معنا نيست که کيفيت فداي سرعت شود و نبايد واحدهايي ساخته شود که مقاومت لازم را نداشته باشند. اگر چه صدور پروانه ساختماني در ساير مناطق غير از بافت فرسوده رشد داشته، اما با قاطعيت مي‌توان گفت که بسته‌هاي تشويقي و همين رايگان بودن صدور پروانه ساختماني، باعث شده تا صدور پروانه ساختماني در اين بافت‌ها نسبت به سال گذشته ۴۰ درصد رشد کند. به گفته محمدزاده، تلاش مي‌شود تا خدمات نظام مهندسي و پرداخت مابه‌التفاوت هزينه انشعاب آب، برق و گاز نيز رايگان شود.

 سکونت ۴.۲ ميليون نفر در بافت‌هاي فرسوده استان تهران

وي با اشاره به اينکه در مجموع ۱۴ هزار و ۵۰۰ هکتار بافت فرسوده در استان تهران وجود دارد، گفت: بالغ بر ۴ ميليون و ۲۰۰ هزار نفر در اين بافت‌ها ساکن هستند که حدود ۲ ميليون نفر آن مربوط به شهر تهران است، پس بايد توجه ويژه‌اي به احيا و بازآفريني شهري صورت گيرد که خوشبختانه با تاکيدات رئيس‌‌جمهور اين موضوع مورد توجه ويژه‌اي قرار گرفته است.

انبوه‌ساز حاضر به سرمايه‌گذاري در بافت‌هاي فرسوده نيست

اما احمدرضا سرحدي کارشناس ارشد اقتصاد مسکن درخصوص تضمين سود 18 درصدي سازندگان در بافت‌هاي فرسوده، در گفت و گو با «روزنامه تجارت» مي‌گويد: طرح نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده بسيار خوش باورانه و خوشبينانه طراحي شده است. ورود به بافت‌هاي فرسوده تبعاتي به همراه دارد که اکثر انبوه‌سازان اين تبعات را نمي‌پذيرند، زيرا انبوه سازان به دنبال کسب سود هستند و سود انبوه سازان زماني محقق مي‌شود که تقاضا براي کالايي که توليد کرده است، وجود داشته باشد. به عبارتي واحدهاي مسکوني را که ساخته است را بتواند طي مدت زمان کوتاهي بفروشد. متاسفانه بافت‌هاي فرسوده در مناطقي از شهر قرار گرفته‌اند که متقاضي خريد يا تقاضاي مصرفي براي اين مناطق وجود ندارد، بنابراين سرمايه‌گذاران به هيچ عنوان وارد اين حوزه نمي‌شوند زيرا ساخت وساز در اين مناطق ريسک بالايي دارد.

طرح جديد دولت در بهسازي بافت‌هاي فرسوده عملياتي نمي‌شود

عضو سازمان نظام مهندسي ساختمان تهران تصريح مي‌کند: دولت بايد فکر ديگري براي نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده بيانديشد و به دليل مسائل ايمني، امنيتي و بهداشتي خود بيشتر بايد به اين حوزه ورود پيدا کند، زيرا تجربه نشان داده است که بيشترين و بزرگترين آسيب‌ها و صدماتي که در پي وقوع زلزله و ساير بلاهاي طبيعي رخ مي‌دهد در بافت‌هاي فرسوده بوده است.

اين کارشناس ارشد اقتصاد مسکن تاکيد مي‌کند: واگذار کردن يک امر مهم حياتي کشور به دست انبوه‌سازي که تنها به دنبال کسب سود خود است و در آن بخش‌ها هم سود چنداني متصور نيست، عملکرد درست و کارشناسانه‌اي نست، لذا معتقدم بايد بيشتر روي اين طرح مطالعه و برنامه‌ريزي دقيق‌تر صورت گيرد. به طور کلي پيش نمي‌کنم که طرح جديد دولت براي نوسازي و بهسازي بافت‌هاي فرسوده شهري بتواند طرح موفقي باشد.