گروه راه و مسكن: سياست وزارت راه و شهرسازي دولت دوازدهم در حوزه مسکن، تامين مسکن براي چهار گروه ساکنان بافت‌فرسوده، حاشيه‌نشينان، خانه‌ اولي‌ها و گروه‌هاي‌ کم‌درآمد كشور است که هم‌اكنون تسهيلات صندوق پس‌انداز مسكن يكم در دستور كار اين وزارتخانه قرار داد و طرح جامع مسكن اجتماعي از اولويت‌ ديگر وزارت راه و شهرسازي براي تامين مسكن دو دهك اول كم‌درآمد جامعه است. براساس مطالعات طرح جامع مسکن، دهک‌هاي کم‌درآمد يک و دو جامعه، سالانه به حدود 200 هزار واحد مسکوني نياز دارند که نزديک به يک پنجم کل نياز سالانه مسکن برآورد مي‌شود. به همين جهت دولت در راستاي اجراي طرح مسکن اجتماعي با تصويب مصوبه تامين سالانه 100 هزار واحد مسکوني براي دو دهک اول کم‌درآمد جامعه، تکليف دستگاه‌هاي اجرايي مربوط از بابت واگذاري واحدهاي مسکوني ملکي و استيجاري اجتماعي تا پايان برنامه ششم توسعه را ابلاغ و بنياد مسکن را به‌عنوان مجري اصلي اين طرح معرفي کرد، اما پس از گذشت بيش از 6 ماه از ابلاغ اين مصوبه، هم‌اکنون بنياد مسکن به‌عنوان مجري طرح مسکن اجتماعي براي تامين دو ابزار عمده اجراي اين طرح به منظور شروع فازهاي بعدي طرح مسکن اجتماعي با چالش مواجه است. مطابق مصوبه مسکن اجتماعي، بنياد مسکن براي اجراي اين طرح به دو ابزار کليدي شامل منابع مالي يارانه‌اي و زمين نيازمند است که هم‌اکنون مسکن اجتماعي در اولين مرحله اجرا يعني تامين منابع مالي متوقف شده است كه به گفته بسياري از كارشناسان اقتصاد مسكن و مسئولان دولتي، تاكنون به منظور اجراي برنامه مسکن‌اجتماعي، بنياد مسکن انقلاب اسلامي‌و سازمان ملي زمين و مسکن که وظيفه شناسايي نقاط احداث و تامين زمين را برعهده داشتند وظايف خود را به سرانجام رساندند، اما مجموعه دولت و وزارت راه و شهرسازي جهت اجراي مسکن‌اجتماعي قائل به تامين مالي غيراصولي براي اجراي اين برنامه نيستند، زيرا که تبعات منفي تامين‌مالي غيراصولي در مرحله اول گروه‌هاي کم‌درآمد را با مشکل مواجه مي‌کند. 

درخصوص صندوق پس انداز مسكن يكم هم لازم به ذكر است كه تاکنون ۲۸۲ هزار نفر براي دريافت تسهيلات از محل سپرده گذاري صندوق پس انداز مسکن يکم (خانه اولي‌ها) ثبت نام کرده‌اند که طي ۲۷ ماه اخير ميانگين ۱۰ هزار و ۴۰۰ نفر ثبت نام ماهيانه و ۱۲۵ هزار نفر ساليانه را نشان مي‌دهد. ۲۰ هزار نفر نيز موفق به دريافت وام شده‌اند. علت پايين بودن نسبت دريافتي‌ها به ثبت‌ نام‌ کنندگان اين است که در روزهاي ابتدايي تعداد کمتري از اين وام استقبال مي‌کردند که به تدريج روند صعودي به خود گرفت و هم اکنون به ۴.۳ برابر نسبت به روزهاي اوليه رسيده است. فروردين امسال، حجم تسهيلات پرداختي از محل صندوق پس‌انداز مسکن يکم به خانه‌اولي‌هاي شهر تهران معادل ۱۱۸ فقره به ثبت رسيد که اين ميزان در پايان تابستان حدود هشت برابر شد و به بيش از ۸۰۰ فقره تسهيلات افزايش يافت. همچنين از ابتداي راه‌اندازي اين صندوق روزانه حدود ۱۶۰ نفر اقدام به سپرده‌گذاري مي‌کردند که هم اکنون اين عدد به ميانگين روزانه ۷۰۰ فقره افتتاح حساب رسيده است. كه چندي پيش وزارت راه و شهرسازي پيشنهاداتي به منظور کاهش نرخ سود تسهيلات و افزايش مدت زمان بازپرداخت تسهيلات خانه اولي‌ها به بانك مركزي ارايه کرده است، اما به طور كلي انتظار براي كاهش نرخ سود تسهيلات، افزايش دوره بازپرداخت و کاهش مدت زمان سپرده‌گذاري باعث افزايش تقاضا براي دريافت وام مسكن و سپرده گذاري در صندوق پس انداز مسكن يكم خواهد شد كه اين امر خود باعث افزايش حجم معاملات خريد و فروش مسكن و افزايش قيمت در نيمه دوم سال جاري خواهد شد.

به گفته علي چگني مديرکل اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازي، وزارت راه و شهرسازي در سال‌هاي گذشته، اقدامات متعددي در حوزه توسعه مالي بخش مسکن همچون بازار رهن ثانويه، صندوق‌هاي زمين و ساختمان، صندوق پس‌انداز مسکن يکم، حساب اماني و ضمانت فروش اقساطي مسکن انجام داده است. برخي از اين ابزارها عملکرد و تاثيرات قابل‌قبولي در حوزه مسکن داشته‌اند، اما برخي به دليل شرايط کلان اقتصادي به خصوص نرخ بالاي سود بانکي، عملکردشان متناسب با انتظار نبوده است. درحال حاضر در کشور حدود سه ميليون واحد مسکوني مازاد نسبت به کل خانوارها وجود دارد از طرف ديگر حدود يك ميليون و ۲۰۰ هزار واحد مسکوني نسبت به واحدهاي مسکوني مصرفي کمبود داريم که بخشي از دلايل اين رخداد به عدم تطبيق الگوي عرضه و تقاضا مربوط است، لذا حرکتي که مي‌تواند باعث تعادل بازار شود و در عين حال گردش مالي در بخش مسکن ايجاد کند، تقويت صندوق پس‌انداز مسکن يکم براي گروه‌هاي با درآمد متوسط، تقويت بازار رهن براي گروه‌هاي با درآمد بالا و حتي برخي از خانوارهاي با درآمد متوسط و اجراي برنامه مسکن اجتماعي براي گروه‌هاي کم درآمد است که در دستور کار وزارت راه و شهرسازي قرار گرفته است.

شايان ذكر است كه وزارت راه و شهرسازي به منظور کمک به متقاضيان مسکن، سه پيشنهاد جديد در قالب کاهش نرخ سود، افزايش مدت زمان بازپرداخت و كاهش مدت زمان سپرده گذاري صندوق پس‌انداز مسکن يکم، انتشار اوراق توسط صندوق توسعه ملي در بازارهاي جهاني و خريد اوراق MBS بانک مسکن توسط ساير بانک‌ها ارايه کرده است كه در تشريح سه برنامه جديد دولت براي کمک به خريداران مسکن حسين عبده تبريزي مشاور وزير راه و شهرسازي مي‌گويد: به منظور کمک به متقاضيان مسکن، پيشنهاداتي از سوي وزارت راه و شهرسازي به بانک مرکزي ارايه شده است و بانك مركزي هم به بانک مسکن نامه‌اي ارسال كرده تا اصلاحاتي در سه زمينه صورت گيرد. يکي از اين اصلاحات، افزايش مدت زمان بازپرداخت تسهيلات صندوق پس‌انداز مسکن يکم از ۱۲ به ۱۵ سال و کاهش نرخ سود تسهيلات از ۹.۵ درصد به ۷ درصد و کاهش مدت زمان سپرده‌گذاري از ۶ ماه به ۴ ماه است.

انتشار پنج ميليارد دلار اوراق توسط بانك مسكن

وي ادامه مي‌دهد: مسير دوم که بنده پيشنهاد دادم اين است که بانک مسکن از ترازنامه خود به اتکاي تسهيلات اعطايي حدود ۵ ميليارد دلار به قيمت نرخ امروز اوراق منتشر کند. اين اوراق را صندوق توسعه ملي خريداري كند و در بازارهاي جهاني به فروش ‌رساند. در اين‌جا مساله پوشش ارز مطرح مي‌شود که بانک مرکزي بايد اين پوشش را انجام دهد. يعني امروز ارز را از صندوق مي‌گيرد و به قيمت روز ريال مي‌دهد و در سررسيد هم اگر قيمت روز ارز از اصل و سود اوراق بيشتر شد، تفاوت نرخ را بانک مرکزي با هدف کمک به بخش مسکن و کمک به اقشار ضعيف و متوسط پوشش مي‌دهد.

عبده تبريزي، پيشنهاد سوم که توسط وزير راه و شهرسازي مطرح شده است را خريد اوراق MBS بانک مسکن توسط ساير بانک‌هاي داخلي اعلام كرد و گفت: موضوع سوم خريد اوراق MBS بانک مسکن توسط بانک‌هاي داخلي از محل سپرده ذخيره قانوني است که هم‌اکنون نرخ آن صفر است. بدين‌ترتيب پيشنهاد مي‌شود بانک‌ها اوراق MBS بانک مسکن را با سود ۲ درصد خريداري كنند و هدف بانک مرکزي از اين اقدام کمک به مردم براي تامين مسکن حداقلي و پرداخت وام‌هاي خرد مقياس است. بانک مرکزي نبايد نگران باشد که‌امتياز بزرگي مي‌دهد که باعث تورم خواهد شد، بلکه بايد با اين ديد نگاه کند که دارد به متقاضيان واقعي بخش مسکن کمک مي‌کند. البته بانک مرکزي ممکن است نگران مسائل تورمي‌آن باشد که راهکار اول اين است که حجم را کنترل کند. فاينانس خارجي هم به اين مساله کمک خواهد کرد اگر نرخ ارز پوشش داده شود.

همچنين مشاور مالي وزير راه و شهرسازي به استقبال بالا از صندوق پس‌انداز مسکن يکم طي ماه‌هاي اخير اشاره و تصريح کرد: افزايش استقبال نگراني‌هايي را مبني بر خودکفايي صندوق ايجاد کرده و اين سوال طرح شده که اگر استقبال باز هم بيشتر شود، آيا صندوق مي‌تواند با اتکا به منابع خود به متقاضيان وام بدهد يا خير؟ از اين‌رو، مدير بانک مسکن به دنبال ترميم منابع صندوق است. در اين راستا، وزير راه و شهرسازي چند پيشنهاد به آقاي سيف داده است كه يکي اينکه دوره استمهال خط اعتباري مسکن از ۱۰ به ۲۰ سال افزايش پيدا كند.

وي ادامه داد: پيشنهاد دوم اينکه صندوق توسعه ملي در جهت تقويت صندوق پس‌انداز مسکن يکم، تاحدودي در آن سرمايه‌گذاري کند. معتقدم صندوق توسعه ملي مي‌تواند وام‌هاي بانک مسکن را به دنيا بفروشد، مشروط بر آن‌که مساله پوشش نرخ ارز را حل کنيم. اگر اوراق بهادار به پشتوانه رهني بانک مسکن منتشر شود، صندوق توسعه ملي مي‌تواند اين اوراق را در دنيا بفروشد. فقط مساله اين است که موضوع ريال و دلار را درست حل کنيم. ممکن است زماني که صندوق توسعه ملي مي‌خواهد دلار را پس بگيرد نرخ دلار جهش کرده باشد، لذا بانک مرکزي چون مي‌خواهد به مسکن کمک کند بايد به همان نرخي که دلار را دريافت کرده، به همان نرخ هم به خريداري اوراق ارزي بازپرداخت کند. اين امکان وجود دارد و با توجه به اينکه فرآيند تدريجي و طولاني‌مدت است، به تورم فشار وارد نمي‌شود.