روزنامه جهان صنعت
1396/04/31
بررسی انتقال دارایی‌های بانکی به سمت بازار مسکن؛
«جهان‌صنعت»- بازتاب کاهش نرخ سود بانکی در بازار مسکن به دو شکل «تغییر رفتار مالکان» و «تحول در جذابیت سرمایه‌گذاری» مشاهده میشود. تلاش اخیر بانک‌ها برای کاهش دو درصدی نرخ سود بانکی به صورت سنتی باعث تقویت بازار مسکن میشود اما در این تحول «دخالت سیاستگذار پولی» باعث تضعیف این رابطه شده است به طوری که با «کاهش رقابت‌پذیری» در عرصه پولی و بانکی «سپرده‌های بالقوه بازار مسکن» با حجم مورد انتظار از بانک‌ها خارج نمی‌شوند. سیاستگذار پولی کشور به تازگی با اعمال نرخ سود بین 15 تا 18 درصد به صورت «اقدام دستوری» به دنبال انتقال دارایی‌های بانکی به سمت بازارهای مولد است که بخشی از این بازار شامل مسکن میشود.تاثیر دیگر این تحول در بازار مسکن به صورت «افزایش نرخ اجاره‌بها» به دلیل «کاهش تمایل موجران برای رهن» به‌روز کرده است؛ تاثیرپذیری مالکان از میزان سود سپرده‌های بانکی در شرایط اقتصادی فعلی به وجهی است که با کاهش نرخ سود بانکی تمایل موجران برای رهن و ودیعه مسکن کاهش پیدا می‌کند. بر همین اساس مستاجران بازندگان اصلی کاهش دستوری نرخ سود خواهند بود.
علی طیب‌نیا، وزیر اقتصاد در اظهارنظری که موضع دولت را در این زمینه مشخص می‌کند، گفته بود رونق بازار مسکن بدون کاهش نرخ سود امکان‌پذیر نخواهد بود و مهم‌ترین مانع برای رونق سرمایه‌گذاری و اشتغال نرخ سود بانکی است زیرا نرخ اسمی سود تناسبی با نرخ تورم ندارد. از این رو هزینه واحدهای تولیدی افزایش یافته و قدرت رقابت تولیدات داخلی کاهش یافته است.
دو نشانگر تضعیف وضعیت اجاره‌نشینی
با این وجود وجه مهمی از کاهش نرخ سود بانکی در آمار ظهور کرده است، در حال حاضر نرخ اجاره‌بها در شهرهای کوچک پنج درصد و در شهرهای بزرگ بین هفت تا10 درصد افزایش یافته است. در سال جاری سهم مسکن در سبد خانوار از 28 به 35 درصد رسیده است. از سوی دیگر براساس آمار نفوس و مسکن در پنج سال گذشته تعداد مستاجران حدود 40 درصد افزایش پیدا کرده است. این دو نشانگر در کنار هم از تضعیف وضعیت معیشتی بخش مهمی از جمعیت کشور حکایت می‌کند.
تقابل مستاجر و موجر در رهن و اجاره
در همین زمینه حسن محتشم، مدیرعامل انبوه‌سازان جامع تهران در گفت‌وگو با «جهان صنعت» توضیح داد: وقتی بانک‌ها سود سپرده خود را کاهش می‌دهند، مالکان مسکن می‌بینند که بانک بازده مورد انتظار را ندارد و در نتیجه ترجیح می‌دهند از رهن خود بکاهند و در مقابل اجاره ماهانه را افزایش دهند، از آن طرف به علت اینکه مستاجر نمی‌تواند سه درصد اجاره را تامین کند، یعنی نمی‌تواند به ازای هر یک میلیون تومان رهن، سی هزار تومان به اجاره بیفزاید، مستاجر‌ها هم ترجیح می‌دهند به جای اجاره ماهانه، رهن بالاتری بپردازند و این مساله حالتی از تقابل میان موجر و مستاجر ایجاد می‌کند. وی در ادامه افزود: البته در عمل اغلب اوقات طرفین معادله به تفاهمی می‌رسند زیرا مالکان نیز به هر صورت از آنجا که می‌خواهند از بابت تخلیه به موقع مستاجر اطمینان داشته باشند تمایل دارند مبلغی را به عنوان رهن دریافت کنند. وی در پاسخ به اینکه برای رفع این وضعیت چه راه‌حلی می‌توان ارائه داد و آیا بالا بردن سود سپرده بانکی پاسخ مناسبی برای این مشکل است، گفت: اگر قرار باشد بار دیگر سود بانکی بالا برود این راه‌حل اصلا منطقی نیست زیرا همین بالا بردن سود بود که از ابتدا موجب رکود در اقتصاد شد. دولت باید سود را کاهش دهد تا پول از بانک خارج شود و در چرخه اقتصاد به گردش درآید و این گردش اقتصادی باعث ایجاد اشتغال شود.
نقطه شروع تقویت اقتصاد کشور از بازار مسکن
محتشم خاطرنشان کرد: راه‌حل کلی این است که دولت تلاش کند برای ایجاد اشتغال تا از این طریق تولید ناخالص ملی بالا برود و در نتیجه آن درآمد سرانه مردم نیز تقویت شود و مردم بتوانند به جای اجاره‌نشینی خانه بخرند و در صورتی که اجاره‌نشینی را ترجیح بدهند نیز بتوانند به راحتی اجاره‌بهای خود را تامین کنند. وی گفت: در حال حاضر وضعیت اقتصادی ما مطلوب نیست و مردم تلاش می‌کنند از ذخیره پس‌انداز‌های خود برای خانه رهن بپردازند و اجاره پرداخت نکنند زیرا با توجه به میزان درآمد اگر بخواهند هم نمی‌توانند از میزان درآمد خود اجاره‌بهای ماهانه را پرداخت کنند.
مدیرعامل انبوه‌سازان تهران ادامه داد: این معضل چندین سال است در دولت وجود دارد و برای رفع آن باید به طور کلی اقتصاد کلان کشور را تقویت کرد. به عبارت دیگر مسکن تنها مشکل موردنظر نیست بلکه اقتصاد کلان کشور در رکود به سر می‌برد و برای خارج شدن از آن بازار مسکن باید نقطه شروع این امر باشد. با این وجود تنها مسکن نیست که باید به آن رسیدگی شود چرا که بازار مسکن تنها نزدیک به 15 درصد در اقتصاد کشور نقش دارد و نمی‌تواند تمام بار آن را به دوش بکشد؛ در نتیجه نیاز است برای تمام بخش‌های اقتصادی و اقتصاد کلان کشور چاره‌ای اندیشیده شود. با این حال نقطه شروع آن باید بازار مسکن باشد.
وی در پایان گفت: به عنوان مثال ما طبق طرح جامعه وزارت راه‌وشهرسازی باید سالانه بیش از یک میلیون واحد خانه بسازیم تا بتوانیم در افق 1404 تازه به نقطه تعادل دست پیدا کنیم. همچنین موازنه شدن درآمد سرانه مردم با هزینه‌های مربوط به مسکن نیز از جمله مهم‌ترین مسایلی است که باید در نظر گرفته شود.
رابطه افزایش اجاره‌بها و بازار خانه‌های کوچک
تغییر رفتار عموما به صورت افزایش نرخ اجاره‌بها و گسیل مستاجران به خانه‌های کوچک‌تر و ارزان‌تر ظهور می‌کند. برخی از ناظران و فعالان بازار مسکن از جمله رییس اتحادیه مشاوران املاک مهم‌ترین دلیل افزایش نرخ اجاره‌بها در کشور را «برهم خوردن توازن عرضه و تقاضا» دانسته است. حسام عقبایی می‌گوید: «نبود توازن میان عرضه و تقاضا که ناشی از کاهش ساخت‌وساز در دو سال گذشته بوده است باعث شده عرضه مسکن از تقاضا عقب بماند بنابراین نبود توازن باعث شده موجران برای مستاجران طاقچه بالا گذاشته و نرخ‌ها را به صورت یک‌طرفه بالا ببرند.
رییس اتحادیه مشاوران املاک به سود بانکی و تورم نیز اشاره کرده و می‌گوید: وقتی موجران می‌بینند نرخ سود بانکی بالاست تلاش می‌کنند نرخ اجاره‌بها را نیز براساس همان سودی که بانک‌ها پرداخت می‌کنند، تعیین کنند. عقبایی اضافه کرده است: تورم نیز اگرچه به طور متوسط رشد چندانی نداشته است اما متاسفانه برخی موجران با این تصور که چون نرخ حمل‌ونقل، نان، برنج و حتی روغن افزایش یافته است فکر می‌کنند باید نرخ اجاره‌بها نیز افزایش یابد.
با دو پدیده «تولید ناهمگن» و «کاهش قدرت خرید» در بازار مسکن به طور عملی بازار خانه‌های کوچک را تحت تاثیر قرار خواهد داد؛ در چنین شرایطی تولید خانه‌های کوچک رونق بیشتری خواهد داشت اما رشد سوداگرانه خانه‌های لوکس و خالی از سکنه در سال‌های اخیر سازندگان را از تقاضای مصرفی عقب انداخته است. عقبایی در این زمینه می‌گوید: با افزایش تولید و احداث واحدهای متوسط و کوچک می‌توانیم قیمت اجاره مسکن را همانند سایر کشورها مثل ترکیه، کره‌جنوبی و مالزی به سمتی ببریم که رقابت برای دادن اجاره مسکن بالا برود و نرخ‌ها نیز کمتر افزایش یابد.
با وجود این تحولات در صورتی که «کاهش نرخ سود» به توسعه تسهیلات بانکی منجر شود ساخت‌وساز در کشور با سرعت بیشتری انجام خواهد شد اما در این میان چیزی جز «فاصله رابط رهن و اجاره» نصیب اجاره‌نشین‌ها نخواهد شد که افزایش نرخ اجاره‌بها را به دنبال خواهد داشت. بر همین اساس کاهش نرخ سود بانکی اگرچه تاثیر مثبتی بر تولید خواهد داشت اما بدون شک اجاره‌نشین‌ها بازنده اصلی آن هستند.
سایر اخبار این روزنامه
طبیب تورم می‌رود
انتخاب وزیر کشور نتیجه یک معامله بود؛ این اتفاق نباید تکرار شود
واکنش کشورها به کارشکنی های آمریکا
مقابله تیم حقوقی ترامپ با دادستان ویژه پرونده ارتباط با روسیه؛
شرکت ملی مس به بالاترین میزان تولید خود رسید؛
بررسی انتقال دارایی‌های بانکی به سمت بازار مسکن؛
فرماندار شهرستان ری خبرداد؛
رییس اداره میراث فرهنگی شهرستان مرودشت:
بوق زدن با ماشین امیر قطر!
بررسی عملکرد زنگنه در دولت یازدهم؛
در گفت‌وگو با رییس اتحادیه لوازم خانگی مطرح شد؛
بررسی «جهان صنعت» از وضعیت اسفناک کودکان مطلقه
استقبال چشمگیر استارت آپ ها از بیست‌وسومین نمایشگاه بین‌المللی الکامپ تهران؛
لزوم تغییر سیاست‌های اقتصادی
ضمانت اجرای بیمههای جبران خسارات هوایی
جدال بانک مرکزی و سازمان بورس بر سر بانک‌ها
سرمایه‌گذاران آماده ورود به صنعت گردشگری ایران
لزوم تغییر سیاست‌های اقتصادی
رای مردم در سهمیه بندی دولت دوازدهم
پیامدهای بحران دیپلماتیک ایران و کویت
پیامدهای بحران دیپلماتیک ایران و کویت
پیامدهای بحران دیپلماتیک ایران و کویت
