روزنامه جهان صنعت
1396/04/20
صدور ۲۵ درصد پروانه‌های ساختمانی تهران بین سال‌های 86 تا 94؛
بلند مرتبه‌سازی گسترش فعالیت‌های سوداگرانه در سال‌های پیشین یکی از مسایل بنیادین بخش مسکن بوده است زیرا افزایش انگیزه‌های سوداگرانه در بخش مسکن هرچند منجر به افزایش ساخت و ساز شد اما از آنجایی که عموما با نیازهای بازار و گروه‌های کم‌درآمد و با درآمد طبقه متوسط همخوانی نداشت منجر به افزایش قیمت مسکن، افزایش خانه‌های‌خالی، توزیع جغرافیایی مسکن‌های احداث شده در شهر تهران، افزایش مساحت واحدهای‌مسکونی جدید‌الاحداث و کاهش نرخ مالکیت و افزایش اجاره‌نشینی شد. پایگاه خبری وزارت راه و شهرسازی، در گزارشی آورده است: بخش مسکن از جمله بخش‌های اقتصادی است که نقش قابل‌توجهی در اقتصاد خانوار و اقتصاد کلان ایفا می‌کند. مطابق با آمارها حدود پنج تا هشت درصد از تولید ناخالص‌داخلی، حدود ۳۰ تا ۴۰ درصد از تشکیل سرمایه ناخالص، به‌طور میانگین حدود ۳۰ از درآمد خانوار و حدود ۳۰ درصد از شاخص تورم‌عمومی را به خود اختصاص می‌دهد.بر این اساس و مطابق با اصل ۳۱ و ۴۳ قانون اساسی کشور، دولت‌های مختلف، کم و بیش به حوزه مسکن ورود و طرح‌ها و برنامه‌های مختلفی را اجرا کردند. با این حال به نظر می‌رسد که طرح‌ها و برنامه‌های اجراشده تاکنون نتوانستند مسایل بنیادین بخش مسکن را حل کنند.
معاونت مسکن و ساختمان وزارت راه و شهرسازی که سیاستگذاری‌های عمده حوزه مسکن را برعهده دارد از جمله دلایل عدم‌موفقیت برنامه‌ها و طرح‌ها در حل مسایل بنیادین بخش مسکن را اجرای برخی سیاست‌های نادرست در گذشته و هم‌راستا نبودن و بعضا وجود تناقض در برنامه‌های مختلف اجرا شده در بخش مسکن و همچنین عدم ایجاد و توسعه ابزارها و نهادهای موردنیاز بخش مسکن جهت اجرای مطلوب برنامه‌ها و سیاست‌های مدنظر دولت و از همه مهمتر عدم وجود وفاق ملی درخصوص نحوه حل مشکلات بخش مسکن دانسته است. افزایش فعالیت‌های سوداگرانه در سال‌های‌پیشین یکی از مسایل بنیادین بخش مسکن بوده است و در این مورد بارها عباس آخوندی، وزیر راه و شهرسازی و معاونان وی در حوزه‌های معماری و شهرسازی، مسکن و ساختمان، مدیران عامل شرکت عمران بهسازی شهری ایران و شرکت عمران شهرهای جدید، اظهارنظر کرده‌اند.
بخش مسکن، در کشورهای مختلف، کم و بیش با فعالیت‌های سوداگرانه و تقاضای سرمایه‌ای مواجه است. در ایران نیز بنا به دلایل مختلف از جمله وجود فضای نامناسب کسب و کار جهت جذب نقدینگی مازاد موجود در جامعه توسط بخش تولیدی و همچنین نوسان در متغیرهای اقتصادی (از جمله نرخ ارز و تورم عمومی)، همواره بخش مسکن با فعالیت‌های سوداگرانه مواجه بوده ولی این فعالیت‌ها در طول یک دهه اخیر به خصوص در کلانشهرها به دلیل برخی از سیاست‌های اتخاذ شده و ناشی از شرایط اقتصادی حاکم بر کشور، به شرحی که در زیر خواهد آمد، افزایش یافته است.
آمارها حاکی از آن است که بخش مسکن و ساختمان در سال ۱۳۸۶ با شکست ساختاری (جهش) در متغیرهای سرمایه‌گذاری و ارزش افزوده مواجه و به ترتیب دارای نرخ رشد۴۰ و۵۰ درصدی بود و این روند تا سال ۱۳۹۲ بنا به دلایلی همچون ورود دولت به بخش مسکن در قالب طرح مسکن مهر، ورود بسیاری از موسسات و نهادهای مالی و غیرمالی به بخش مسکن به دلیل عدم وجود فضای مناسب کسب و کار و سرکوب مالی (تعیین دستوری نرخ بهره) و همچنین وقوع بیماری هلندی در دوره وفور نفتی، ادامه یافته است. ولی از سال ۱۳۹۲ با اشباع بازار مسکن، حبس منابع قابل توجهی از سازندگان و موسسات مذکور در این بازار (به‌خصوص در کلانشهرها)، فروکش کردن انتظارات تورمی در کشور و همچنین وقوع رکود در کل اقتصاد، بخش مسکن نیز با رکود مواجه شد.
بررسی میزان صدور پروانه‌های ساختمانی در شهر تهران نشان می‌دهد که در شهر تهران طی سال‌های ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۴ برای حدود یک‌سوم واحد مسکونی پروانه ساختمانی صادر شده است. هر چند بخشی از این واحدها جایگزین واحدهای تخریبی شده‌اند ولی طی این دوره (حتی با کسر واحدهای تخریب شده)، معادل ۲۵ درصد از کل واحدهای موجود در شهر تهران، پروانه ساختمانی صادر شده است. به عبارت دیگر ۲۵ درصد از کل واحدهای مسکونی موجود در شهر تهران، طی سال‌های ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۴ مجوز ساخت گرفته‌اند.
ساخت و سازهای فوق‌الذکر در حالی روی داده است که در همین دوره مطابق با آمارهای موجود (نمودار شماره ۴ و جدول شماره ۲) نرخ رشد جمعیت در شهر تهران به کمترین میزان رسیده و نرخ رشد تعداد خانوار نیز بسیار کمتر از نرخ رشد موجودی واحدهای مسکونی بوده است. مجموع این عوامل منجر به کاهش شاخص تراکم خانوار در واحد مسکونی (با احتساب خانه‌های خالی) به عدد 84/0 در پایان سال ۱۳۹۴ شده است. (به عبارت دیگر در این سال در شهر تهران به ازاء حدود هر ۱۰۰ خانوار ساکن، ۱۱۹ واحد مسکونی موجود بوده است.)
افزایش قیمت
قیمت مسکن در دوره ۱۳۸۶ تا ۱۳۹۲ در شهر تهران با دو شوک قیمتی (افزایش ۸۶ درصدی در سال ۱۳۸۶ و افزایش ۳۱ و ۳۵ درصدی در سال‌های ۱۳۹۱ و ۱۳۹۲) مواجه شده و با وجود نرخ تورم‌عمومی ۲۱ درصدی در سال، قیمت مسکن در این دوره سالانه به‌طور میانگین ۲۸ درصد رشد داشته است. این در حالی است که به دلیل حجم قابل‌توجه ساخت و ساز و عرضه مسکن، قیمت مسکن، مسکن باید از ثبات بیشتری برخوردار می‌شد ولی به دلیل فعالیت‌های سوداگرانه این ثبات روی نداده است.
افزایش خانه‌های خالی
مطابق با سرشماری عمومی نفوس و مسکن تعداد خانه‌های خالی در کل کشور در سال ۱۳۹۵ به حدود 85/2 میلیون واحد افزایش یافته که بخش عمده‌ای از این واحدهای مسکونی خالی، در کلانشهرها از جمله شهر تهران واقع شده است. در استان تهران نیز در سال ۱۳۹۵ تعداد خانه‌های خالی، عدد ۴۹۰ هزار واحد (معادل ۱۹ درصد از کل خانه‌های خالی کشور) بوده که رقم قابل‌توجهی است.
جهت حل مشکل خانه‌های خالی و دوم به بازتنظیم قوانین و مقررات مالیاتی و حقوقی و همچنین نگرشی جدید به سیاست‌های‌اقتصادی، جمعیتی، مهاجرتی و روابط بین‌الملل نیاز است.
کاهش نرخ مالکیت و افزایش اجاره‌نشینی
با افزایش فعالیت‌های سوداگرانه، هرچند میزان ساخت‌وساز و سرمایه‌گذاری در بخش مسکن افزایش می‌یابد ولی به دلیل افزایش قیمت مسکن و همچنین افزایش مساحت واحدهای مسکونی و رواج پدیده لوکس‌سازی، بخشی از خانوارها امکان خرید مسکن را از دست داده و ناچار می‌شوند مسکن مورد نیاز خود را در بازار اجاره تامین کنند. بر این اساس، افزایش سهم اجاره‌نشینی خانوارها نیز تاحدودی افزایش سوداگری در بخش مسکن را تایید می‌کند.
موارد فوق نشان می‌دهد که سوداگری در بخش مسکن از سال ۱۳۸۶ به بعد افزایش یافته است و این رویداد گرچه منجر به تزریق قابل‌توجهی از منابع مالی و نقدینگی کشور به بخش مسکن، افزایش سرمایه‌گذاری و ساخت و ساز در این بخش شده ولی نه تنها مشکل تامین مسکن را در کشور کاهش نداده بلکه خانوارها را در تامین مسکن مورد نیاز خود با مشکل مواجه کرده است. همچنین افزایش سوداگری در بخش مسکن منجر به حبس میزان زیادی از نقدینگی، منابع مالی بخش خصوصی و موسسات و نهادهای مالی و غیرمالی در بخش مسکن شده و قدرت سرمایه‌گذاری مجدد سازندگان را در بخش مسکن به شدت کاهش و رکود را در این بخش و در کل اقتصاد عمیق‌تر کرده است.
گفتنی است، همه این موارد در شرایطی رخ داده است که دولت نیز در این دوره در بخش مسکن مداخله حداکثری نموده و ساخت بالغ بر دو میلیونی واحد مسکونی را در قالب طرح مسکن مهر در دستور کار داشته است ولی این طرح نیز به دلیل مکان‌گزینی نادرست و شیوه تامین مالی ناصحیح (اختصاص خط اعتباری بانک مرکزی) و همچنین عدم اتخاذ تمهیدات لازم جهت تامین خدمات روبنایی و زیربنایی و حمل‌ونقل (به خصوص در شهرهای جدید اطراف کلانشهرها) نتوانسته است مشکل تامین مسکن گروه‌های کم‌درآمد را حل کند.
سایر اخبار این روزنامه
نگرانی نداریم
رییس پارلمان بخش خصوصی در کنفرانس ملی ساخت ایران:
شرمساری آمریکا
ریشه‌های تغییر مثبت بازار سهام
تعامل مجلس و ستاد مبارزه با مواد مخدر درباره مجازات حاملان و فروشندگان مواد مخدر؛
جزییات برنامه دولت برای توسعه میادین مشترک نفتی؛
مدت انقضای رفع سوء اثر چک ۳ ساله شد
سخنگوی وزارت بهداشت اعلام کرد؛
برادر! سوادت را!
تئوریسین امور غیر قابل تئوریزه در صدا‌و‌سیما
سونامی بدهی بانک‌های خصوصی
طرح چالش‌برانگیز کارورزی دولت از فردا اجرا میشود؛
صدور ۲۵ درصد پروانه‌های ساختمانی تهران بین سال‌های 86 تا 94؛
سونامی بدهی بانک‌های خصوصی
در گفت‌وگو با محسن هاشمی مطرح شد؛
از شورای شهر پنجم چه می‌خواهیم
از شورای شهر پنجم چه می‌خواهیم
آینده جنبش ضداردوغانیسم
آینده جنبش ضداردوغانیسم
آینده جنبش ضداردوغانیسم
