روزنامه آرمان ملی
1398/08/14
سوداگران به شکل مافیایی به بازار مسکن رخنه کرده‌اند
آرمان ملي- امير داداشي: آخرين گزارشي که از روند معاملات و قيمت مسکن در پايتخت منتشرشده اميدهايي را در دل تحليلگران به وجود آورده که برخي از آنان کاهش 40 درصدي قيمت‌ها تا پايان سال جاري را پيش‌بيني کنند. اما به نظر مي‌رسد با سير صعودي که اين بازار در سال گذشته طي کرد، حتي اين کاهش قيمت‌ها نتواند تاثير چندان مثبتي در افزايش معاملات و بازگشت رونق به اين بخش داشته باشد. در اين زمينه «آرمان ملي» گفت‌وگويي با ايرج رهبر، نايب رئيس انجمن صنفي انبوه‌سازان استان تهران، انجام داده است که در ادامه مي‌خوانيد.با اينکه ميانگين قيمت مسکن طي مهر ماه حدود نيم درصد افزايش داشته، اما شاهد افت قيمت در بعضي از مناطق پرتقاضاي مسکن هستيم. آيا مي‌توان اميد داشت که اين روند به ساير مناطق سرايت کند؟
بله در شش منطقه پرتقاضا طي مهر ماه کاهش قيمت اتفاق افتاده و در طول تابستان هم شاهد اين اتفاق بوديم، اما اين روند به‌گونه‌اي نيست که بتوان آن را به‌عنوان شروعي براي روند نزولي قيمت مسکن تا پايان سال تعبير کرد. اگر زماني که قيمت مسکن شروع به افزايش قيمت کرد را به ياد داشته باشيم، در آن زمان هر روز قيمت‌ها به شکل تصاعدي بالا مي‌رفت که طبق آمار در مقطعي حدود يک ساله نرخ املاک حدود 180 درصد رشد پيدا کرد. حال در منطقه 7 تهران که رکورددار کاهش قيمت مسکن به حساب مي‌آيد، شاهد کاهش تنها 12 درصدي بها هستيم. البته در چهار منطقه پرتقاضاي ديگر هم اين اتفاق رخ داده و به نظر مي‌رسد رفته‌رفته اين روند به مناطق جنوبي شهري هم برسد. اين اتفاق بسيار طبيعي است که در دوره رکود با کاهش قدرت خريد شهروندان توام شده، فروشندگان واقعي، ملک خود را با نرخ پايين‌تري معامله کنند. در چرخه معاملات مسکن همواره اين جريان وجود داشته و از قبل هم پيش‌بيني مي‌شد که چنين اتفاقي رخ دهد. زيرا بر ارزش دارايي صاحبان مسکن بدون هيچ زحمتي 180 درصد افزوده شده، حال آنها اگر با کاهش 12 درصدي قيمت هم مجبور به فروش شوند، همچنان 168 درصد گران‌تر از آنچه مسکن را خريده‌اند، مي‌فروشند. البته اين در حالي است که اين افراد در سال 96 اقدام به خريد مسکن کرده باشند. به هر حال افراد انگيزه‌هاي مختلفي براي فروش ملک خود دارند. آنها يا مي‌خواهند در خانه بهتري زندگي خود را ادامه دهند و ملک خود را «تبديل به احسن» کنند و يا به هر دليل نياز به منابع مالي دارند که از فروش ملک به اين منبع دست پيدا مي‌کنند. حال ممکن است در ماه‌هاي آتي هم اين روند ادامه داشته باشد، اما بايد منتظر ماند تا به طور کامل از اين دوره عبور کنيم و بنا به شرايطي که اتفاق مي‌افتد تحليلي دقيق‌تري ارائه دهيم.
پيش از اين در سال‌هاي 64 و 65 چنين شرايطي در بازار مسکن حاکم شده بود که شکست 40 درصدي قيمت‌ها رونق نسبي را به بازار برگرداند؛ در حالي که اکنون در توليد و عرضه مسکن اتفاق خاصي رخ نداده، آيا در اين دوره هم مي‌توان انتظار داشت که قيمت‌ها تا اين حد کاهش پيدا کند؟
همان‌طور که در سوال هم اشاره شد، برنامه‌ريزي خاصي در حوزه توليد و عرضه مسکن اتفاق نيفتاده که در انتظار کاهش 40 درصدي قيمت مسکن باشيم. اکنون دليل منطقي براي شکست بهاي مسکن وجود ندارد و به نظر مي‌رسد بازار حداقل تا انتهاي سال جاري به روند کنوني خود ادامه دهد. امروز سوداگري بيشترين تاثير را بر بازار مي‌گذارد. همين سوداگران بودند که شرايط را به گونه‌اي رقم زدند که طي مدت کمي نرخ مسکن نزديک به 200 درصد افزايش قيمت را تجربه کند. حال آنها چه معامله‌اي انجام دهند و چه اقدام به خريد و فروش نکنند، چيزي را از دست نمي‌دهند. اگر موفق به فروش املاکي که خريده‌اند شوند، سودي 200 درصدي به جيب مي‌زنند، اگر هم براي دارايي خود مشتري پيدا نکنند، ارزش سرمايه‌شان حفظ مي‌شود و سرانجام روزي موفق به فروش آن مي‌شوند. پس از آنهايي که به قصد سوداگري مسکن خريده‌اند نمي‌توان انتظار داشت که قيمت آن را کاهش دهند. از سوي ديگر برنامه‌هايي هم براي رشد توليد و عرضه وجود ندارد که بتواند بازار سوداگران را آجر کند. به‌عنوان مثال زماني که سوداگران لجام بازار ارز را به دست مي‌گيرند، بانک مرکزي مي‌تواند از طريق ارزي که در دست دارد مدتي عرضه و تقاضا را به تعادل برساند تا روند عادي بر بازار حاکم شود، اما اکنون وزارت راه و شهرسازي مسکني در اختيار ندارد که آن را عرضه کند و در مقابل دلالان بايستد. اکنون شايد معاملات مهر ماه نسبت به شهريور ماه افزايش يافته باشد، اما مقايسه همين تعداد معاملات با ماه مشابه سال قبل از کاهش بيش از 60 درصدي حجم معاملات حکايت دارد. البته وزارت راه و شهرسازي از مدت‌ها پيش ساخت 400 هزار مسکن را در دستور کار قرار داده است، اما ساخت اين تعداد واحد در طول دو سال نمي‌تواند تاثير چنداني بر قيمت‌ها بگذارد و مي‌توان آن را شبيه به مسکن مهر دانست. زماني هم که وزير مربوطه از مردم خواست مدتي خانه نخرند، به نظر مي‌رسد در ذهن خود به ساخت اين واحدها مي‌انديشيد. اين طرح شايد در کوتاه‌مدت به‌طور رواني بر بازار اثر داشته باشد، اما براي کنترل بازار در بلندمدت دوايي بهتر از توليد وجود ندارد.
چند ماهي است که نرخ تورم روند نزولي را طي مي‌کند و بازارهايي نظير ارز، طلا و سکه هم در ثبات نسبي به سر مي‌برند. اين عوامل چه تاثيري بر نوسانات بازار مسکن دارند؟
اتفاقا ثبات بازارهايي که به آن اشاره شد خود عاملي براي برهم‌ريختگي بازار مسکن به حساب مي‌آيد. زيرا زماني که سوداگران متوجه مي‌شوند از سرمايه‌گذاري در اين بازارهاي غيرمولد به سودي نمي‌رسند، با ورود به بازارهايي نظير مسکن درصدد تامين منافع خود برمي‌آيند. متاسفانه نظارت دقيق و صحيحي هم در اين بازار وجود ندارد که در مقابل رشد سوداگري بايستد. بله کاهش تورم ممکن است بر قيمت‌ها تاثير بگذارد، اما روند نزولي اين شاخص هم به‌گونه‌اي نبوده که اميد چنداني را به بازار تزريق کند. همچنين ريسک بازاري نظير مسکن به‌مراتب کمتر از بخش ارز و طلاست و محدود به يک مقطع زماني هم نمي‌شود. از اين رو سوداگران مي‌توانند به شکل مافيايي قيمت‌گذاري اين بخش را تحت سيطره خود درآورند.
سایر اخبار این روزنامه
قانون اساسي درست اجرا نمي شود
سوداگران به شکل مافیایی به بازار مسکن رخنه کرده‌اند
واگذاری لیست اصلاح‌طلبان به بدنه اجتماعی
اورانيوم غنی شده؛ ٥٠٠كيلو
اعتراف‌هاي تلويزيوني پايان بپذيرد
كاهش تعهدات برجامی ابزار فشار است
گام چهارم قطعي است؛ رئيس جمهور اعلام مي‌كند
واكنش سازمان استاندارد به شايعه پراكنی صداوسيما
از تهديد تا توهين به رئيس‌جمهور در قم
تهدید و تخریب رئیس‌جمهور قابل تعقیب است
تضییع حقوق عمومی توسط شرکت‌های خدمات ارزش افزوده
پیشنهادی حقوقی برای نمایندگان
چرا از روحانی مثل احمدی‌نژاد حمایت نشد؟
نقص تحقیقات در پرونده نجفی
