مسكن را با افزايش وام گران مي كنيد

آرمان- امير داداشي: با اينکه شکست وام مسکن در طول دهه‌هاي اخير بارها اثبات شده، اما همچنان گروهي پيشنهاد مي‌دهند که براي رونق بازار مسکن دولت بايد بهاي تسهيلات بانکي را بالا ببرد. اين در حالي است که اکنون کمبود توليد و نبود عرضه اصلي‌ترين مشکل اين بازار شناخته مي‌شود و در اين صورت هرگونه تزريق نقدينگي قطعا تورم و گراني به همراه خواهد آورد. در اين زمينه «آرمان ملي» گفت‌وگويي با غلامرضا سلامي، تحليلگر اقتصاد مسکن، انجام داده است که در ادامه مي‌خوانيد.
آيا شما با افزايش بهاي وام مسکن موافق هستيد؟
مشکل مسکن اکنون به‌گونه‌اي نيست که با افزايش بهاي وام بتوان آن را برطرف کرد. در حال حاضر ساخت دو نوع مسکن بايد مدنظر قرار گيرد. اولين نوع آن به مسکن‌ اقشار ضعيف و متوسط مربوط مي‌شود که معمولا هر واحد آن بين 40 تا 70 مترمربع را دربرمي‌گيرد. براي خانه‌دارشدن اين افراد علاوه بر بخش تقاضا، لازم است که بخش عرضه هم تقويت شود. اگر وزارت راه و شهرسازي يا بانک مسکن هر يک از اين طرفين را تقويت کنند، اما طرف ديگر همچنان ضعيف بماند، بازار دچار يک نابساماني گسترده مي‌شود. نوع دوم نيز خانه‌هاي بزرگ‌متراژ هستند که خانه‌هاي خالي را هم دربرمي‌گيرد.
چرا با اينکه چندين بار طرح پرداخت وام مسکن شکست خورده، اما همچنان برخي خواهان افزايش بهاي وام هستند؟
به دليل رکودي که در بازار وجود دارد در اين چند سال دولت‌ها همواره در راه تقويت طرف تقاضا کوشيده‌اند. اين در حالي است که چندين بار در ايران چنين اتفاقي را ما تجربه کرده‌ايم و هيچ‌گاه نتيجه مثبتي از آن نگرفته‌ايم. مشخصا وقتي تقاضا به هر شکلي بالا مي‌رود، اما عرضه دچار رشد نمي‌شود صاحبان مسکن قيمت را بالا مي‌برند. از سوي ديگر، اين روند ارزش وام مسکن را از بين مي‌برد. علاوه بر اين، وقتي خريدار براي دريافت وام پول خود را در اختيار بانک قرار مي‌دهد تا پس از يک سال آن را دريافت کند، در اين مدت پول ارزش خود را از دست مي‌دهد و خريدار ديگر نمي‌تواند به هدف نهايي خود که خانه‌دارشدن است، برسد. به‌عنوان مثال حتي در زمان رکود مشاهده مي‌کنيم که قيمت مسکن در يک سال رشد قيمت 20 تا 40 درصدي را تجربه مي‌کند. در اين صورت خانه‌اي که در يک سال گذشته 300 ميليون تومان قيمت داشته، در يک سال به 420 ميليون تومان مي‌رسد؛ اما بر سرمايه متقاضي پولي افزوده نمي‌شود که بتواند با آن خانه بخرد. او فقط خود را به بانک بدهکار مي‌کند.
راهکار کاهش و تعديل قيمت مسکن چيست؟
براي کاهش قيمت مسکن بايد يک برنامه‌ريزي صحيح انجام داد. ابتدا بازار به يک نيازسنجي احتياج دارد. متوليان امر بايد ببينند که تقاضاي موجود در بازار به کدام سمت متمايل است. امروز بيشترين متقاضيان خواهان خريد خانه 60 تا 80 متري هستند. پس از اين نيازسنجي لازم است که يک ارتباط سيستماتيک بين بانک، متقاضي و عرضه‌کننده به وجود بيايد. در اين صورت سرمايه‌اي که در اين حوزه وجود دارد صرف توليد بيشتر مسکن مي‌شود و ديگر اين سرمايه وارد چرخه دلالي نمي‌شود. همچنين براي انبوه‌سازان و توليدکنندگان خرد اين موضوع که واحدشان به‌موقع فروش برود از اهميت بالايي برخوردار است. فروش اسرع وقت است که توليدکننده را به توليد بيشتر ترغيب مي‌کند. اما اگر قرار باشد توليدکننده پس از ساخت مسکن به دنبال خريدار بگردد، به نظر مي‌رسد که باز هم رفتار سودجويانه در بازار رواج پيدا کند. اما پيش‌فروش تضميني اين واحدها ريسک نقدينگي را به حداقل مي‌رساند و سود فروشندگان را هم بالا مي‌برد. به همين دليل آنها ديگر تغييري در قيمت ايجاد نمي‌کنند و نرخ‌ها بدون منطق بالا نمي‌برند. در اين صورت است که وام‌هاي بانکي اثر مثبت خود را نشان مي‌دهند.
البته دولت پيشنهاد ساخت کوچک‌متراژ 30 متري را ارائه داده است. آيا ساخت اين خانه‌ها مي‌تواند راهگشا باشد؟
اصولا دولت نبايد وارد ساخت و ساز خانه شود؛ از اين نهاد انتظار مي‌رود که همواره از توان و ظرفيت بخش خصوصي حداکثر استفاده را ببرد و در راستاي تقويت آنها بکوشد. خوشبختانه افراد توانمندي در اين حوزه فعاليت دارند که مي‌توانند پروژه‌هاي مختلف را به دوش بکشند و آن را با موفقيت به پايان برسانند. به دولت پيشنهاد مي‌شود که به جاي ورود به حوزه توليد، الگوهاي ساخت و توسعه ارائه بدهد و بدين شکل قيمت‌ها را پايين بياورد. همچنين اکنون بهره اعتبارات بانکي در ارقامي قرار دارند که سازنده و خريدار نمي‌توانند از پس بازپرداخت آن برآيند. دولت در اين زمينه هم مي‌تواند برنامه‌ريزي انجام دهد تا مردم و سازندگان بنا به درآمد و سودي که کسب مي‌کنند به بانک‌ها قسط بپردازند. همه اينها موانع بزرگي هستند که در بازار مسکن ايران ديده مي‌شوند.
البته مسئولان سابق کشور مي‌گويند که مسکن مهر را بخش خصوصي ساخته و يا قرار است مسکن استيجاري و اجتماعي را هم اين بخش بسازد. آيا اين طرح‌ها دست بخش خصوصي بوده و مي‌تواند در ايران موفق باشد؟
درست است که مسکن مهر را بخش خصوصي ساخته، اما تمام مسئوليت‌هاي آن بر دوش دولت بوده و بي‌برنامگي که در آن موج مي‌زند به گردن دولت است. زيرا زماني که دولت در هر بخش دخالت مي‌کند بايد پاسخگو هم باشد. البته اکنون که صحبت از بخش خصوصي مي‌شود منظور همان منابع در دست مردم است؛ مساله مسکن استيجاري نيز بحث جدايي را مي‌طلبد که هنوز در ايران اجرا نشده و برنامه مدوني براي آن وجود ندارد. به نظر هم نمي‌رسد که اين طرح در ايران موفق شود. در کشورهاي ديگر شرکت‌هاي خصوصي بزرگ اقدام به ساخت مسکن‌هاي کوچک‌متراژ مي‌کنند و آن را به افرادي که دولت معرفي مي‌کند تحويل مي‌دهند. حال اجاره‌بهاي آن را يا دولت مي‌پردازد يا خود خريداران. اما وقتي در ايران اجازه ورود بخش خصوصي به اقتصاد داده نمي‌شود و تمام پروژه‌هاي بزرگ را دولت در اختيار دارد نمي‌توان انتظار موفقيت اين طرح را داشت. مساله اصلي مسکن اجتماعي نيز اين است که در کشورهاي توسعه‌يافته براي معدود افرادي که بدون خانه مانده‌اند اين نوع مسکن‌ها ساخته مي‌شود، اما تعداد افرادي که در ايران نيازمند اين نوع مسکن هستند ميليوني هستند و حداقل سه دهک را شامل مي‌شود. در حالي که اين واحدها در بهترين بايد براي 50 هزار خانوار ساخته شود. علاوه بر اين سه دهک جامعه اصلا نمي‌توانند از پس خريد خانه برآيند. حال بايد در متراژ آن هم توجه شود که مي‌تواند از 30 متر تا بالاي 100 متر را پوشش دهد.
رزرو هتل