روزنامه مردم سالاری
1398/06/24
آیا در ایران هیچ‌کس مالک قطعی ملک خود نیست؟!
در ایران برخلاف نظامهای استاندارد ثبت املاک در دنیا، اسناد غیررسمی(قولنامه‌ای) در قبال اسناد رسمی‌قابل استناد است و حتی می‌تواند باعث ابطال اسناد رسمی‌مورد تائید حاکمیت نیز شود. قابلیتی که به افراد سودجو اجازه می‌دهد تا با تهیه یک برگ سند با تاریخ مقدم بر سند رسمی، ادعای مالکیت مال غیر را نمایند.به گزارش مردم سالاری آنلاین، حقوق مالکیت به‌عنوان یکی از پایه‌های اصلی نظامهای اقتصادی پویا، نقش مهمی‌نیز در سایر نظامهای اجتماعی همچون ایجاد شفافیت و مبارزه با فسادهایی مانند زمین‌خواری دارد. مهم‌ترین عامل تضمین‌کننده این حقوق، اعتباربخشی به اسناد رسمی‌صادرشده از سوی حاکمیت است.ازاین‌رو کشورهای پیشرو در زمینه ثبت اسناد و املاک، تلاش کرده‌اند با اعتباربخشی به اسناد رسمی‌در قبال اسناد غیررسمی(قولنامه‌ای) علاوه بر تضمین مالکیت دارندگان اسناد رسمی، بتوانند نوعی امنیت روانی را نیز در جامعه برقرار کنند. چراکه در صورت بی‌اعتباری این اسناد، هیچ‌کسی نمی‌تواند خود را مالک قطعی ملک خود بداند و هرزمانی ممکن است عده‌ای با جعل یک برگ سند غیررسمی‌در مورد ملک دیگری ادعای مالکیت نمایند. درواقع هیچ‌کس به‌طورقطع، مالک هیچ ملکی نخواهد بود. در ادامه به بررسی نظامهای حقوقی کشورهای فرانسه و آلمان می‌پردازیم که توانسته‌اند بااعتبار بخشی به اسناد رسمی، مالکیت دارندگان اسناد رسمی‌را تضمین نمایند.کشور فرانسه: در نظام ثبتی فرانسه که از نوع نظام ثبتی تائیدی است، صرفاً ثبت رسمی‌موجب انتقال مالکیت میشود. ثبت رسمی‌مالکیت در این نظام ثبتی باعث قابل استناد شدن آن در قبال اشخاص ثالث میشود. این در حالی است که اسناد غیررسمی‌در قبال اشخاص ثالث نمی‌توانند قابلیت استناد داشته باشند.کشور آلمان: نظام ثبتی آلمان از نوع نظامهای بسیط ایجادی است. این نظام ثبتی، صرفاً عملیات ثبتی را برای انتقال مالکیت لازم می‌داند. درواقع در این مدل، عمل مادی (انتقال مالکیت) بدون قرارداد نیز ارزش دارد و نبود آن مانع انتقال مالکیت نخواهد بود.تلاش این کشورها در قالب عمل به نظامهای ثبتی استاندارد دنیا بر اعتباربخشی به اسناد رسمی‌و ساقط کردن اسناد غیررسمی‌از قابلیت استناد در قبال اشخاص ثالث در حالی است که در کشور ما این مسئله معکوس است. در ایران برخلاف نظامهای استاندار ثبت املاک در دنیا، اسناد غیررسمی‌نیز در قبال اسناد رسمی‌قابل استناد است و حتی می‌تواند باعث ابطال اسناد رسمی‌مورد تائید حاکمیت نیز شود. قابلیتی که باعث متزلزل شدن حقوق مالکیت در کشور میشود. درواقع این قابلیت به افراد سودجو اجازه می‌دهد تا با تهیه یک برگ سند با تاریخ مقدم بر سند رسمی‌در مورد مال غیر ادعای مالکیت کنند.به‌عنوان نمونه: تولیدکننده‌ای در شهر زنجان اقدام به خرید یک قطعه زمین با سند رسمی‌برای احداث یک کارخانه می‌کند. بعد از احداث کارخانه و راه‌اندازی خط تولید و وارد شدن در چرخه تولید، افرادی مدعی مالکیت زمین کارخانه می‌شوند. این افراد با تکیه‌بر سند غیررسمی(قولنامه‌ای) چنین ادعایی کرده بودند. تولیدکننده برای جلوگیری از تعطیلی کارخانه، اقدام به خرید مجدد زمینی می‌کند که آن را با سند رسمی‌و زیر نظر حاکمیت خریداری کرده بود. قابل‌ذکر است که این چرخه هفت مرتبه تکرار میشود.در این مسئله جعل اسناد غیررسمی‌با تاریخ مقدم بر تاریخ معامله انجام‌شده با سند رسمی‌به‌راحتی امکان‌پذیر است. مالک زمین اگر دارای سوی نیت باشد می‌تواند همان زمینی را که با سند رسمی‌به فروش رسانده با سند غیررسمی‌با تاریخ مقدم بر سند رسمی‌با فرد دیگری نیز معامله کند. در نزد دادگاه نیز معامله انجام‌شده با تاریخ مقدم معتبرتر است نه سند رسمی.پروژه رضوان قم نیز یکی عوارض ناشی از اعتبار اسناد غیررسمی‌است. در این پروژه ساختمانی، سازنده 132 واحد را به 1400 نفر پیش‌فروش کرده بود. ابزار قانونی سازنده برای چنین اقدامی، اسناد غیررسمی(قولنامه) بوده است. در واقع از آنجا که معاملات با اسناد غیررسمی‌در هیچ سیستمی، ثبت نمی‌شوند بنابراین قابلیت استعلام نیز وجود ندارد ازاین‌رو مالک می‌تواند به‌راحتی یک ملک را به چند نفر بفروشد.سام سوادکوهی حقوق‌دان عضو سابق حقوقی شورای نگهبان در این راستا گفت: «درواقع دلیل فروش یک ملک به چند نفر، ثبت نشدن معاملات است. باید شرایطی در کشور به وجود بیاید که معاملات اموال غیرمنقول، در یک فرصت معینی به ثبت برسند. این در حالی است که کشورهای دیگر به این سمت رفته‌اند و کشور ما نیز ناگزیر است که به سمت رسمی‌کردن معاملات برود.»بنابراین تا معاملات انجام‌شده با اسناد غیررسمی‌دارای اعتبار هستند، هیچ مالکی در کشور نمی‌تواند در مورد مالکیت اموال غیرمنقول خود اطمینان داشته باشد.
پربازدیدترین‌های روزنامه ها
پس از انتشار تصاویر ماهواره ای از میزان خسارت ها به پایگاه نواتیم، دیروز نیز تصاویر ماهواره‌ای پایگاه رامون ارتش صهیونیستی منتشر شد که نشان می دهد علاوه بر آشیانه ها، مراکز تجهیزات نظامی نیز توسط موشک های بالستیک ایران هدف قرار گرفته است (خراسان) امیر واحدی: این‌بار با بمب‌افکن su ۲۴ پاسخ ویرانگر می‌دهیم / سردار حاجی‌زاده: صد در صد می‌زنیم (جوان) جنگ رسانه‌ای در فضای موشکی (کيهان) پیام صریح ایران به جنگ‌طلبان صهیونیست (تجارت)
سایر اخبار این روزنامه
موانع پيش‌روي مذاکره ايران و آمريکا
راه‌اندازی مجدد کرسی‌های زبان‌فارسی خارج کشور از مهرماه
خبر
کشف محموله ۲۸۰۰ میلیاردی لوازم خانگی قاچاق در پایتخت
اعلام جزئیات نتایج کنکور ۹۸
شبیخون پهپادی یمن به قلب نفتی عربستان
صنعت نفت ایران متوقف شدنی نیست
آیا در ایران هیچ‌کس مالک قطعی ملک خود نیست؟!
فیلم‌های کیارستمی و فرهادی در فهرست صد فیلم برتر قرن
تمدید اختیارات بانک مرکزی در خصوص مدیریت بازار ارز
اگر رقابت جدی داشته باشیم حتما لیست خواهیم داد
