احداث مسکن ارزان قیمت برای خانه‌دار شدن جوانان و اقشار کم‌درآمد جامعه

*مقدمه
در طول دوران تحولات صنعتی و اقتصادی و پیشرفت جوامع نیاز به مسکن یکی از امور مهم خانوار بوده و می‌باشد. در سیستم‌های اقتصادی پایدار و متعادل معمولا قریب به نیمی از درآمد ماهیانه اقشار پایین و متوسط جامعه برای تهیه مسکن هزینه می‌شود و در اقتصاد ناپایدار و افسارگسیخته تا دو سوم درآمد باید به این امر اختصاص داده شود.
یکی از وظایف دولت‌ها تامین و تسهیل در تهیه مسکن خانواده می‌باشد و از آن جمله دولت جمهوری اسلامی ایران است که در مقدمه قانون اساسی بخش اقتصادی، اصل دهم و اصل سی و یکم، این موضوع تکلیف شده است. توسعه و گسترش بخش مسکن و ایجاد تسهیلات لازم برای آحاد جامعه بصورت مالکیت و نیز بصورت اجاره از وظایف قوه مجریه می‌باشد که بر همین اساس یکی از وزارتخانه‌های دولت وزارت مسکن می‌باشد.
در کنار قوه مجریه نقش شهرداری‌ها و بخش خصوصی می‌تواند راه‌گشا باشد. لذا از وظایف وزارت مسکن و شهرسازی هماهنگی با این دو در تولید و توسعه مسکن می‌باشد که باید براساس قوانین مصوب مجلس شورای اسلامی مقررات مربوطه ایجاد مسکن ارزان‌قیمت بمنظور واگذاری آن به آحاد جامعه از طریق فروش و اجاره اقدام لازم بعمل آورد.
نکته مهم این است که افزایش و یا کاهش قیمت مسکن مانند قیمت بنزین، ارز، طلا و شاخص بورس مورد توجه آحاد ملت می‌باشد و هرگونه نوسان در قیمت و اجاره مسکن علاوه بر اثرگذاری در شاخص تورم اثر روانی نیز دارد که آنرا تحت تاثیر فراوان قرار می‌دهد.
*راهکار برای رونق تولید در امر مسکن
-از استانداردهای اصلی ساختمان اعم از عمومی، تجاری، اداری و مسکونی داشتن زیرساخت، اسکلت و سقف مقاوم در مقابل حوادث از جمله زلزله می‌باشد که باید جهت رعایت آن نظارت و کنترل لازم بعمل آید. اولویت‌ اعطای تسهیلات مسکن جهت احداث باید برای انبوه‌سازی باشد مشروط بر اینکه اصول لازم کاملا رعایت گردد و مراحل نازک‌کاری آن در حد معمول باشد که درحال حاضر بنظر می‌رسد که در این مرحله به ظاهرسازی نما، ورودی، پارکینگ، کف و سقف، سرویس‌ها و آشپزخانه پرداخته شده و سطح قیمت را بالا می‌برند. اگرچه از نظر بهداشت و راحتی بعضی از آنها لازم می‌باشند، اما بیش از حد متعارف آن با سیاست مسکن ارزان‌قیمت و اجاره مناسب مغایر بوده و می‌باشد.
-از وظایف دولت براساس قانون عملیات بانکی بدون رباست که از طریق شورای پول و اعتبار برنامه‌های یکساله مسکن و از طریق مجلس شورای اسلامی برنامه‌های پنج‌ساله خود را به تصویب رسانیده و به مرحله اجرا دربیاورد.
-براساس بند فوق بانک مرکزی موظف است درصد تسهیلات مسکن سیستم بانکی را از حجم کل تسهیلات سیستم بانکی تعیین نماید. اعطای تسهیلات برای خرید اگرچه باعث رونق بخش مسکن شده و مردم نیز صاحب مسکن می‌شوند اما چنانچه همراه با تولید نباشد قطعا منجر به افزایش سطح قیمت‌ها شده و تورم را نیز بهمراه خواهد داشت.
-حد جمعی تسهیلات هر بانک در بخش مسکن باید برای احداث باشد بجز بانک مسکن که باید هم برای احداث باشد و هم برای خرید زیرا سیاست‌گذاری در بخش مسکن باید اولویت را به تولید بدهد در غیر اینصورت تقاضا برای مسکن بصورت خرید افزایش یافته و در صورت عدم تولید موجبات افزایش سطح عمومی قیمت مسکن را فراهم آورده و در نتیجه اثر آن بر میزان تورم کاملا مشهود خواهد بود.
-از جمله سیاست‌های بانک مرکزی در تعیین حد فردی و جمعی تسهیلات مسکن بهتر است بدین صورت باشد که درصد سهم از کل تسهیلات مربوطه به مسکن برای سیستم بانکی 15درصد الی 20 درصد تعیین شود و از این مبلغ 60درصد برای ساخت مسکن به تولیدکنندگان آن و 40درصد دیگر بصورت وام خرید (فروش اقساطی) به مصرف‌کننده نهایی مسکن پرداخت گردد.
-میزان تسهیلات اعطایی برای احداث در دوره مشارکت مدنی ساخت معادل قیمت تمام شده هر مترمربع و براساس واحدهای مسکونی مورد استفاده متوسط جامعه تعیین و تولید شود. پس از پایان مدت مشارکت تسهیلات دریافتی باید تسویه شده و سپس معادل سقف تعیین شده تسهیلات مسکن انفرادی به اشخاص حقیقی بصورت فروش اقساطی و اجاره بشرط تملیک بلندمدت و با نرخ سود کمتر از سایر تسهیلات سیستم بانکی اعطاء گردد و اقساط بازپرداخت هم بصورت پلکانی و توان پرداخت آنان تعیین و دریافت شود.
-چنانچه تسهیلات ساخت فقط معادل سقف مبلغ وام انفرادی به بخش تولید مسکن اعطاء گردد سازندگان توان تامین مالی لازم برای سرمایه‌گذاری در این بخش بااهمیت را نداشته و عملا اهداف توسعه و گسترش آن ابتر خواهد ماند.
-براساس قانون عملیات بانکی بدون ربا بانکها فقط موظفند برای احداث مسکن تسهیلات اعطا نمایند و لذا فروش اقساطی و اجاره بشرط تملیک مسکن جهت خرید از ابتدا ممنوع می‌باشند و فقط بانک مسکن می‌تواند تسهیلات خرید اعطا نماید و آنهم بصورت مسکن انفرادی و مصرف‌کننده نهایی مجاز می‌باشد.
*نقش شهرداری‌ها
-شهرداری یکی از ارکان مهم هر کشور می‌باشد و مانند دولت نقش ارائه خدمات به آحاد مردم و مخصوصا اقشار کم‌درآمد را دارد. از جمله نیازهای اصلی یک شهروند مسکن می‌باشد که نقش شهرداری‌ها در تامین آن می‌تواند کارساز باشد. لذا این نهاد با همکاری دولت و از طریق وزارت مسکن و شهرسازی و بنیاد مسکن باید برای احداث مسکن ارزان‌قیمت اقدام نموده و سپس از طریق عقود فروش اقساطی و اجاره بشرط تملیک و یا بصورت اجاره به اشخاص حقیقی با درآمد متوسط به پایین جامعه واگذار نمایند تا از یک طرف بتوانند به کنترل قیمت و اجاره مسکن کمک نموده و از طرف دیگر وجوه حاصل از آنرا به احداث مجدد و مکرر اختصاص دهند.
-اگر به واگذاری اماکن متعلق به بخش دولتی، عمومی و نظامی دقت کنیم اغلب به شهرداری‌ها داده می‌شود که در کلان‌شهر تهران بکرات انجام شده است. شهرداری‌ها در کنار اقدامات انجام شده در این اماکن شامل فضای سبز، ورزشی، تجاری و این قبیل حداقل دو سوم زمین آنها را به ساخت مسکن ارزان‌قیمت 45 تا 75 مترمربع و در پنج طبقه که نیاز اقشار چهار دهک پایین جامعه می‌باشد، تخصیص دهند.
-ارزان قیمت بدین معنی که پی‌سازی، ستون، استخوان‌بندی و سقف مطابق استانداردهای تعیین شده و مقاوم در مقابل زلزله اما در امور نازک‌کاری بسیار ساده و معمولی، درست برعکس آن چیزی که امروزه در جامعه و توسط برج‌سازها و سایر فعالان بخش ساختمان در حال انجام است مانند زرق و برق سنگ‌کاری، درب‌های مدرن آنچنانی، وسایل گران‌قیمت عمومی مانند دستشویی‌های سنگی به اصطلاح ایتالیایی، لابی، استخر، سونا و جکوزی و این قبیل که از سطح عمومی جامعه فراتر بوده و از طرفی نیز باعث بالا بردن هزینه‌ تامین خدمات عمومی کشور شده و می‌شود.
-با توجه به معاملات، مبادلات و مراودات مالی دولت با شهرداری‌ها برای اینکه دولت بتواند اهداف خود را در امر مسکن تحقق بخشد باید با شهرداری‌ها همکاری نموده و با کمک مالی خود تولید مسکن ارزان‌قیمت را در دستور کار قرار داده و شهرداری‌ها نیز با در اختیار قرار دادن آن به قشر کم‌درآمد جامعه در قیمت مسکن و اجاره‌ها نقش داشته باشند.
-در روستاها و شهرها بافت‌های فرسوده بسیاری وجود دارد که می‌توان با برنامه‌ریزی بخش مسکن دولت و همکاری شهرداری‌ها، بخش خصوصی و مالکین آنها اقدام به ساخت و ساز نمود. در کلان‌شهرها اماکن متعلق به نیروی‌های نظامی و انتظامی، واحدهای تولیدی و خدماتی که حسب مقررات باید از شهرها خارج شوند وجود دارد که همانطور که در بندهای قبلی اشاره شد باید به ساخت واحدهای مسکونی ارزان‌قیمت اختصاص داده شود.
در پایان تاکید می‌گردد تمامی نهادهای مذکور در بندهای فوق با برنامه‌ریزی، همکاری، همت، جدیت و تامین مالی مورد نیاز به این امر مهم مبادرت نموده و موجبات تامین مسکن خانوارها که خدمت به کل جامعه است را فراهم آورند.
کارشناس تجربی سیستم بانکی و کارگزار بورس اوراق بهادار
اسمعیل فوادیان
شهریور 1398
*اولویت اعطای تسهیلات مسکن باید برای انبوه‌سازی باشد مشروط بر اینکه اصول لازم کاملاً رعایت شود
*براساس قانون عملیات بانکی بدون ربا، از وظایف دولت است که از طریق شورای پول و اعتبار برنامه‌های یکساله و پنج ساله مسکن را به تصویب برساند و اجرائی کند
*منظور از مسکن ارزان‌قیمت اینست که پی‌سازی، ستون، استخوان‌بندی و سقف مطابق استانداردهای تعیین شده و مقاوم در مقابل زلزله اما در نازک‌کاری بسیار ساده و معمولی باشد
خرید بلیط