روزنامه ابتکار
1398/06/16
ابزار مورد استفاده برای مقابله با سوداگری، استفاده از مالیات‌های تنظیمی است
رسیدن به سودهای نجومی با سوداگریدر حالی که رئیسجمهوری در مراسم آغاز طرح ملی مسکن، سوداگری زمین را عامل گرانی مسکن اعلام کرد، کارشناسان معتقدند روش ساخت مسکن مشارکتی در این طرح، به سوداگری در زمین و مسکن دامن می‌زند.
به گزارش مهر، ۵ شهریورماه رئیسجمهوری در مراسم آغاز عملیات اجرایی ساخت ۱۱۰ هزار واحد مسکونی طرح اقدام ملی تولید مسکن ضمن بیان مهم‌ترین دلایل افزایش قیمت مسکن گفت: سوداگری با زمین از مهم‌ترین عوامل گرانی مسکن است و برنامه دولت، تامین زمین رایگان برای انبوه‌سازی مسکن است.
این اظهارات رئیسجمهوری در حالی بیان میشود که بازار مسکن در یک سال و نیم گذشته التهابات وسیعی را تجربه کرده است. به‌طوری که بر اساس تازه‌ترین گزارش مرکز آمار، متوسط قیمت فروش هر متر مربع زیربنای مسکونی در بهار امسال، نسبت به فصل بهار سال گذشته با افزایش نجومی ۱۰۹.۶ درصدی مواجه شده است.
تشابه اظهارات رئیسجمهوری با اظهارات آخوندی در ماه‌های پایانی وزارت
این اظهارات رئیسجمهوری در خصوص تلاش برای انتقال ذهنیت مردم و رسانه‌ها از سوداگری و سفته‌بازی مسکن به وجود سوداگری در زمین، می‌تواند به نوعی مشابه اظهارات عباس آخوندی وزیر مستعفی راه و شهرسازی در ماه‌های پایانی وزارت خود باشد.
آخوندی در نشست بررسی راهکارهای ۱۲ گانه ساماندهی بازار مسکن در روزهای پایانی بهار سال گذشته و هم‌زمان با آغاز اوج‌‌‌گیری قیمت مسکن، بر امکان وضع پایه‌های مالیاتی جدید برای بخش مسکن صحه گذاشته بود؛ اما صرفاً با مالیات بر نقل و انتقال زمین موافقت شده بود و هرگونه سوداگری و سفته‌بازی در مسکن، نفی می‌شد.
پایان مالیات بر عایدی با نامه سال ۹۴ آخوندی به لاریجانی
این در حالی بود که کارشناسان می‌گفتند بر فرض پذیرش ادعای وزیر راه و شهرسازی، چرا باز هم این وزارتخانه نهتنها کمکی برای تصویب طرح مالیات بر عایدی سرمایه که در زمان وزارت آخوندی در کمیسیون‌های اصلی و فرعی تصویب شد و کلیات آن در صحن به تصویب رسید، نکرد؟ بنا بر اعلام اعضای کمیسیون اقتصادی مجلس، علت بازگردانده شدن این طرح به کمیسیون اقتصادی از سوی رئیس مجلس، نامهنگاری آخوندی با لاریجانی برای حذف این طرح از دستور کار صحن علنی مجلس در سال ۹۴ بود که اگر این طرح در آن زمان به قانون تبدیل می‌شد، دیگر در ۱۸ ماه اخیر با مشکل جهش قیمت مسکن به دلیل هجوم سوداگران به این بازار مواجه نبودیم.
تنها راه مهار سوداگران، وضع مالیات‌های تنظیمی مسکن است
یکی از رایج‌ترین ابزارهای مورد استفاده دولت‌ها در دنیا برای مقابله با سوداگری، استفاده از مالیات‌های تنظیمی است. اجرای سیاست مالیات‌های تنظیمی در بازار مسکن با توجه به افزایش هزینه‌های سوداگری در این بازار، منجر به کنترل سوداگری و نیز کمک به افزایش تولید و عرضه پایدار واحد مسکونی خواهد شد. اخذ این مالیات‌ها می‌تواند سرمایه و نقدینگی موجود در بازار را از سمت بازار غیرمولد، وارد بخش تولید مسکن کرده و در نهایت به صاحب‌خانه شدن مردم کمک کند. لازم به ذکر است هدف اصلی این مالیات‌ها درآمدزایی برای دولت نبوده و در جهت تنظیم بازار وضع میشود.
از سوی دیگر، یکی از مهم‌ترین پایه‌های مالیاتی تنظیمی، مالیات بر عایدی سرمایه (CGT) است. مالیات بر عایدی سرمایه به منظور جلوگیری از افزایش ارزش زمین و مسکن غیرمصرفی و «مهار احتکار املاک به امید کسب سود در آینده»، طراحی میشود. استفاده از ابزار مالیات بر عایدی سرمایه، مرسوم‌ترین ابزار کنترل تقاضای سوداگرانه در بازار زمین و مسکن محسوب میشود و خلا وجود آن در نظام مالیاتی کنونی کشور، بازار مسکن را تحت تاثیر قرار خواهد داد.
طرح ملی مسکن، به سوداگری زمین دامن می‌زند
فارغ از اینکه هدف دولت از اصرار بر وجود سوداگری در زمین به جای تاکید بر وجود سوداگری در مسکن چیست و با پذیرش این موضوع که سوداگری زمین، کمر بازار مسکن را خم کرده، اما در هر صورت دولت نه تنها باز هم هیچ اقدام مثبتی در جهت مبارزه با سوداگری زمین و وضع مالیات تنظیمی در این حوزه انجام نداده، بلکه حتی روشی هم که در طرح ملی مسکن قرار است پیاد‌ه‌سازی شود (ساختوساز مشارکتی) که زمین به عنوان آورده دولت و منابع مالی ساختوساز به عنوان آورده انبوه‌ساز مورد استفاده قرار گرفته و در زمان واگذاری و فروش، هر یک سهم خود را برمیدارند، به سوداگری زمین دامن می‌زند.
در همین راستا، صدیف بدری، سخنگوی کمیسیون عمران مجلس شورای اسلامی، در واکنش به موضوعات مطرح‌شده درباره مخالفت هیئت دولت با موضوع مالیات بر عایدی سرمایه مسکن، اظهار کرد: طبق اخبار منتشرشده، هیئت دولت در نشست‌های اخیر خود و در جریان بررسی لایحه مالیات بر فعالیت‌های اختلال‌زا، بخش مسکن را از لایحه مالیات بر عایدی سرمایه مسکن حذف کرده است.
کارشناس ساختوساز: دولت زمین را در اختیار سوداگران قرار ندهد
محمد عنایتی جعفرآبادی کارشناس ساختوساز مسکن گفت: سوداگری در زمین موجب شده تا هزینه زمینه، بخش قابل توجهی از کل هزینه مسکن را در کلان‌شهرها در بر بگیرد. نکته قابل توجه اما این است که چرا وزارت راه و شهرسازی با آگاهی نسبت به فعالیت‌های سوداگرانه در بازار، زمین‌های خود و سایر ارگان‌های رسمی دولت را در اختیار انبوه‌ساز قرار داده و زمینه سوداگری را فراهم می‌کند. در شیوه مشارکتی ساخت مسکن، دولت زمینی که متعلق به مردم است را در اختیار انبوه‌ساز قرار می‌دهد، انبوه‌ساز نیز وظیفه ساخت مسکن را به عهده می‌گیرد. پس از تکمیل واحدهای مسکونی، دولت و انبوه‌ساز به نسبت آورده اولیه خود، مالک واحدهای مسکونی ساخته شده می‌شوند.
انبوه‌ساز چگونه با سوداگری به سودهای نجومی می‌رسد؟
عنایتی ادامه داد: بنا بر گفته مدیرکل دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، در صورت برداشت هر یک از متشارکین (دولت و انبوه‌ساز) نسبت به آورده‌های خود، تا سهم ۷۵ درصد از واحدهای مسکونی ساخته شده به انبوه‌ساز می‌رسد. حال فرض کنید انبوه‌ساز در یک پروژه ۱۰۰۰ واحدی با دولت شریک شده و ساخت مسکن به شیوه مشارکتی آغاز میشود. پس از اتمام فرآیند ساخت، حدود ۷۵۰ واحد در اختیار تنها یک شخص حقیقی یا حقوقی به نام انبوه‌ساز قرار می‌گیرد. این در حالی است که او می‌تواند با توجه به حجم بالای خانه‌ای که در اختیار دارد، دست به قیمت‌سازی و ایجاد معاملات صوری بزند. در نتیجه این فعالیت، قیمت خانه بالا رفته و سودهای کلانی نصیب مالک خواهد شد.
به گفته این کارشناس بازار مسکن، مسکن مشارکتی به قدری برای سوداگری جذاب است که شاید دلالان به طمع سود بالای فروش، در لباس انبوه‌ساز وارد پروژه شده و عرصه را بر سازندگان و پیمانکاران واقعی نیز ببندند. در حقیقت دولت با این روش ساخت دقیقاً بر خلاف گفته‌های روحانی عمل کرده و زمین را در اختیار سوداگران قرار می‌دهد تا مقدمات اختلال در بازار را فراهم آورند.
کارشناس مسکن: طرح ملی مسکن همان مسکن مهر است ولی با حذف خوبی‌های مسکن مهر
وحید عزیزی درباره سوداگری زمین در برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن اظهار کرد: برخی افرادی که برای رئیسجمهوری و وزیر راه و شهرسازی گزارش تهیه می‌کنند، سوداگری را در زمین بایر اعلام کرده‌اند. این افراد، سوداگری زمین ساخته شده را نفی می‌کنند در حالی که این دو فرقی ندارد؛ چون برخی سوداگری اقدام به سفته‌بازی بر روی زمین بایر می‌کنند و برخی هم زمینی که روی آن سازه وجود دارد و به آن مسکن می‌گوییم را مورد مطامع خود برای سفته‌بازی قرار می‌دهند. درواقع نتیجه هر دو اقدام یکی است. علت اینکه برخی تلاش دارند سوداگری را صرفاً در بخش زمین نشان دهند، این است که خودشان در ساختوساز منافع دارند و می‌گویند فقط زمین خالی است که باید از آن مالیات اخذ شود.
کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به فرآیند مشارکتی ساختوساز در برنامه اقدام ملی تولید و عرضه مسکن یادآور شد: این روش (مشارکتی) بزرگ‌ترین مشکل این برنامه و طرح ملی مسکن است چون در حال حاضر مهم‌ترین سدی که بر سر راه خانهدار شدن مردم وجود دارد، بالا بودن قیمت زمین نسبت به قیمت تمامشده ساختوساز است که از ۶۰ تا ۸۰ درصد قیمت مسکن را به خود اختصاص می‌دهد.
به گفته عزیزی، در حالی که دولت می‌توانست با حذف هزینه زمین‌های دولتی در این طرح، مردم را خانهدار کند، اما در طرح ملی مسکن دولت قرار است در هر صورت قیمت زمین را به نرخ زمان فروش از متقاضیان دریافت کند؛ به عبارت دیگر این روش هیچ تاثیری در کاهش قیمت مسکن برای متقاضیان و ثبتنامکنندگان در طرح ملی مسکن نخواهد داشت. اگر مردم هزینه خرید مسکن نوساز را داشتند که نیازی به ثبت‌نام در طرح ملی مسکن نبود.
وی با تاکید بر اینکه هنر دولت، حذف هزینه زمین از قیمت تمامشده ساختوساز است، گفت: دولت می‌توانست مشابه همان کاری که دولت گذشته در مسکن مهر انجام داد را پیاد‌ه‌سازی کند به این صورت که زمین به صورت اجاره ۹۹ ساله در اختیار متقاضی قرار گیرد؛ به نظر من طرح ملی مسکن عملاً برنامه‌ای شبیه طرح مسکن مهر است ولی با حذف بزرگ‌ترین خوبی مسکن مهر که همان حذف قیمت زمین از قیمت تمامشده مسکن بود.
کارشناس اقتصاد مسکن با اشاره به اظهارات آخوندی وزیر سابق راه و شهرسازی درباره سوداگری زمین، گفت: آخوندی هم در زمانی که وزیر راه و شهرسازی بود، همواره با وجود هر گونه سوداگری و سفته بازی در بخش مسکن مخالف بود اما در ماه‌های پایانی وزارت خود، سوداگری در زمین را پذیرفته بود اما با سوداگری در مسکن مخالف بود؛ این در حالی است که عمده قیمت ملک را زمین آن به خود اختصاص می‌دهد و سوداگری‌ای در سازه واحد مسکونی وجود ندارد چون قیمت مصالح ساختمانی مشخص است و می‌توان آن را از قیمت تمام شده حذف کرد؛ آنچه عملاً مورد طمع سوداگران است و قیمت مشخصی ندارد، زمین ملک است. بنابراین وقتی سوداگری در زمین را می‌پذیریم، درواقع سوداگری در مسکن را پذیرفته‌ایم.
عزیزی تصریح کرد: تا زمانی که پایه‌های مالیاتی «عایدی سرمایه» و «خانه‌‌های خالی» اجرا نشود، این سوداگری‌ها حتی با وجود افزایش عرضه مسکن متوقف نخواهد شد.
پربازدیدترین‌های روزنامه ها
سایر اخبار این روزنامه
در حالی که ایران بیش از 11 درصد تولید ناخالص ملی را صرف مبازره با موادمخدر می‌کند، اما آمار مصرف رو به افزایش است
محمدعلی وکیلی
تاثیرگام سوم و پاداش صبر ایران
همه دستگاه‌های موسیقی که در محرم تجلی پیدا می‌کند
محرم و گونه‌های موسیقایی آن
«ابتکار» از عوامل تاثیرگذار بر تعریف و برداشت یک مفهوم سیاسی گزارش می‌دهد
«محافظه‌کاری» در دام تعاریف
ابزار مورد استفاده برای مقابله با سوداگری، استفاده از مالیات‌های تنظیمی است
«ابتکار» گام سوم هسته‌ای ایران و همزمانی آن با رد بسته پیشنهادی اروپا توسط آمریکا را بررسی می‌کند
«ابتکار» گام سوم هسته‌ای ایران و همزمانی آن با رد بسته پیشنهادی اروپا توسط آمریکا را بررسی می‌کند
رئیس قوه قضائیه:
نمی‌توان «به من چه، به تو چه» را در کشور پیاده کرد
ظریف در دیدار با وزیر خارجه اندونزی:
امنیت منطقه را نمی‌توان از خارج خرید
حاج علی اکبری:
ایران به مذاکره با اروپا ادامه می‌دهد اما با نگاه بدبینانه
