روزنامه همدلی
1398/05/08
گزارش بانک مرکزی در تیرماه سال جاری از افزایش 91.5درصدی قیمت و افت 64 درصدی معاملات حکایت دارد
مسکن در سودای خواب دوبارههمدلی| گروه اقتصادی، فاطمه آقایی‌فرد: اولین نشانه‌های رکود مسکن در روزهای گرم امسال ظاهر شد. این را می‌توان از آمارهای بانک مرکزی یا گزارش‌های میدانی فهمید. بر اساس روایت بانک مرکزی، متوسط قیمت هر متر مربع در پایتخت، حالا به 13 میلیون و 300 هزار تومان رسیده که در مقایسه با مدت مشابه در سال گذشته، 91.5 درصد بر قیمت خانه در تهران افزوده شده است. این در حالی است که به همان نسبت که بر قیمت مسکن اضافه شده، قدرت خرید خانوارهای ساکن در پایتخت نیز افت کرده است. آنگاه که آمارهای رسمی لب به سخن می‌گشایند، یا حتی وضعیت مستاجران نشان می‌دهد، با توجه به قیمتی که هر متر مربع واحد مسکونی در تهران دارد، دیگر خانه‌اولی‌ها باید خانه‌دار شدن را در خواب ببینند. چرا که آمارهای بانک مرکزی نیز حکایت از این دارد که میزان معاملات مسکن با ورود به تابستان امسال، 64.6درصد افت کرده است. این در حالی است که هیچ کدام از راهکارهای دولت برای خانه‌دار کردن اقشار ضعیف و متوسط نیز تاکنون جواب نداده است و شمار حاشیه‌نشینی هر سال رشد می‌کند.
هر بار که تسهیلات جدیدی برای خرید مسکن روی کار می‌آید، بهانه خوبی به دست صاحبخانه‌ها داده میشود تا قیمت‌ها را تا جایی که می‌توانند افزایش دهند. به نظر می‌رسد به دلیل اینکه قانون مشخصی برای قیمت‌گذاری مسکن وجود ندارد، این اتفاق در جریان است. هر چند در این زمینه بسیاری از کارشناسان اقتصادی بر این باور هستند که مسکن به دلیل اینکه یک کالای همگن نیست، نمی‌توان قانون مشخصی برای تعیین قیمت‌ها اتخاذ شود. چرا که موقعیت هر واحد مسکونی نسبت به موقعیت واحد مسکونی دیگر در همان محله یا خیابان از لحاظ امکانات فرق دارد و در این زمینه دولت نمی‌تواند به صورت تک به تک برای هر واحد مسکونی قیمت تعیین کند.
اما به نظر می‌رسد می‌توان تدابیری اندیشید تا بر اساس آن تدابیر قیمت متوسط ملک در مناطق پایتخت ایجاد شود و با توجه به امکانات یک واحد مسکونی قیمت‌ها را کمی بالا یا پایین کرد. اظهار نظرها در این زمینه متفاوت است. برخی دیگر از آگاهان اقتصادی نیز تنها راهکار افزایش قدرت خرید اقشار متوسط و ضعیف را افزایش سطح درآمدهای ماهانه می‌دانند. برخی دیگر از کارشناسان نیز بر این باور هستند که برای جلوگیری از رشد قیمت‌ها در زمان ارائه تسهیلات باید به جای افزایش وام خرید، دولت با تاخیر در دریافت هزینه زمین نقش داشته باشد.
24 تیر همین امسال بود که محمدعلی دهقان دهنوی، معاون وزیر اقتصاد با بیان اینکه افزایش قیمت مسکن چه به شکل تدریجی و چه به صورت جهشی می‌تواند قدرت خرید تسهیلات را به شدت تحت تاثیر قرار دهد، به فارس گفت: «در حال حاضر نیز تحت تاثیر جهش قیمت مسکن در سال گذشته قدرت خرید تسهیلات ویژه خانه اولی‌ها به پایین‌ترین حد کاهش پیدا کرده است».
این عضو سابق هیئت مدیره بانک مسکن افزود: «راهکار خروج از این وضعیت را نباید در داخل صندوق جست‌وجو کرد، بلکه باید به دنبال منابعی در خارج از صندوق باشیم تا به کمک بیاید و بتواند قدرت خرید این نوع تسهیلات را احیا کند».
او افزود: «این منابع می‌توانست از محل سپرده‌گذاری صندوق توسعه ملی در بانک مذکور تامین شود و یا منابع یارانه‌ای دیگری از سوی دولت به این موضوع اختصاص یابد».
اقساط بازگشتی مسکن هم کفایت کمبود صندوق پس‌انداز مسکن یکم را نکرد
این در حالی است که 26دی سال گذشته ابوالقاسم رحیمی انارکی، مدیرعامل بانک مسکن با اشاره به اینکه بانک مسکن فرصت دارد تا سال 1415 از منابع حاصل از اقساط بازگشتی مسکن مهر استفاده کند، گفت: از این رو، فعالیت صندوق پس‌انداز مسکن یکم با توجه به استمهال 7 ساله خط اعتباری مسکن مهر، از منابع ایجاد شده از محل اقساط پرداخت شده مسکن مهر به بانک مسکن خواهد بود.
انارکی نیز با بیان اینکه منابع صندوق پس‌انداز مسکن یکم، از محل سپرده‌ها تقریبا مصرف شده است، گفت: پیشنهاد داده‌ایم که از محل صندوق توسعه ملی این منابع افزایش یابد که هنوز به نتیجه نرسیده است بنابراین بدون منابع امکان افزایش سقف تسهیلات خرید مسکن امکان‌پذیر نیست.
ناکارآمدی صندوق پس‌انداز مسکن یکم در تامین مسکن متقاضیان
بعضی معتقدند که افزایش اخیر قیمت مسکن موجب ناکارآمدی تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم شده است. اما واقعت آن است که این صندوق به دلیل نحوه طراحی آن در زمان رکود قیمت‌ها هم چندان کارآمد نبود. زیرا بررسی میزان درآمد و هزینه‌های خانوارهای ایرانی نشان می‌دهد که خانوارهای دهک‌های پایین و متوسط جامعه امکان پس‌انداز یک ساله مبلغ اولیه مورد نیاز برای سپرده‌گذاری و البته بازپرداخت اقساط این وام را ندارند. از طرفی پس‌انداز حداقل یکساله برای دریافت وام، در شرایطی که هر چندسال یکبار اقتصاد کشور دچار تورم‌های شدید میشود، جذابیت چندانی ندارد. چنانکه در یکسال اخیر افزایش شدید قیمت مسکن نسبت به سال گذشته منجر به انصراف تعداد قابل توجهی از سپرده گذاران صندوق پس‌انداز مسکن یکم شد.
مطابق با گزارشی که بانک مسکن از عملکرد صندوق پس‌انداز مسکن یکم تا پایان دی ماه سال گذشته منتشر کرد، آمار کل تسهیلات پرداختی از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم از ابتدای تاسیس این صندوق، به 100 هزار فقره هم نرسید. یعنی طی 3.5 سال عملکرد این صندوق که تنها مسیر پیشنهادی برای خانه دار شدن خانواده‌های فاقد مسکن، در زمان وزارت عباس آخوندی در وزارت راه و شهرسازی بود، کمتر از 100 هزار خانواده صاحب خانه شدند. این در حالی است که در این مدت بیش از 2.2 میلیون تقاضای جدیدِ ناشی از ازدواج در بازار مسکن ایجاد شده است. در حالی که طرح مسکن مهر متوقف شد و هیچ طرح جایگزینی هم ارائه نشد، صندوق پس‌انداز مسکن یکم حتی پاسخگوی 5درصد از متقاضیان ناشی از ازدواج هم نبوده است.
وزیر راه و شهرسازی: افزایش سقف وام خرید مسکن تورم‌زاست
در این بین محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی 6 دی ماه سال گذشته با بیان این که ما در وزارت راه و شهرسازی هیچ‌گاه برای هیچ کار بررسی نشده‌ای تصمیم نمی‌گیریم، گفته بود: اگر اعلام کنیم که به دنبال افزایش سقف تسهیلات مسکن هستیم، خود به خود قیمت مسکن افزایش می‌یابد.
اسلامی تاکیده کرده بود: باید کاری کنیم که قدرت خرید مسکن مردم افزایش یابد و فکر نمی کنیم که افزایش وام مسکن به افزایش توان خرید مسکن مردم کمک کند، زیرا وام مسکن، تورم‌زا است.
اسلامی 16 تیرماه امسال نیز از منتفی شدن افزایش وام خرید مسکن خبر داد.
چرا افزایش وام خرید مسکن راهگشا نیست؟
در شرایطی که میزان تولید و عرضه واحدهای مسکونی بسیار کمتر از میزان تقاضا در بازار مسکن است، هر گونه افزایش سقف وام خرید مسکن، تبعات تورمی خود را خواهد داشت. ضمنا به علت عدم اجرای مالیات‌های تنظیمی در کشور، افزایش قیمت‌ها دور از انتظار نخواهد بود. بعضی از مالکان واحدهای مسکونی که انتظار افزایش بیشتر قیمت مسکن را دارند، از عرضه آن خودداری می‌کنند، هیچ گونه‌ای هزینه‌ای بابت احتکار مسکن پرداخت نمی‌کنند.
لازم به ذکر است افزایش وام خرید و تحریک تقاضا در بازار مسکن حتما منجر به افزایش تولید و عرضه واحدهای خالی نخواهد شد. چنانچه در سال‌های اخیر با وجود 8 برابر شدن سقف وام خرید مسکن، تولید مسکن از رکود خارج نشد و اتفاقا تعداد خانه‌های خالی نیز رو به کاهش نبود. علاوه بر این تامین منابع بانکی برای افزایش سقف و تعداد وام خرید مسکن به میزان تقاضا در بازار مسکن، امری بسیار دشوار برای دولت خواهد بود.
وزارت راه و شهرسازی به جای افزایش وام خرید که تبعات خاص خود را دارد می‌تواند از سیاستگذاری صحیح در بخش تولید و عرضه مسکن استفاده کند تا خانواده‌ها را نیز صاحب خانه کند. مخصوصا در طرح اقدام ملی مسکن که ساخت ۴۰۰ هزار مسکن طی دو سال ۹۸ و ۹۹ در دستور کار قرار دارد.
در این طرح وزارت راه و شهرسازی می‌تواند هزینه زمین را بعد از تحویل دادن واحدهای مسکونی به متقاضیان و به صورت اقساط دریافت کند. هزینه ساخت نیز توسط متقاضیان با پیشرفت پروژه به سازندگان پرداخت شود. بدین صورت خانواده‌های مستاجر بسیاری می‌توانند صاحب خانه شوند.
در واقع در شرایط فعلی که وام خرید مسکن سهم قابل توجهی از قیمت مسکن را تامین نمی‌کند، دولت با تاخیر در هزینه دریافت زمین، تسهیلاتی را فراهم کرده است که عمده هزینه مسکن را پوشش داده است. در این روش هزینه و فشار خاصی بر دولت برای تسهیل در خانه دار شدن مردم به وجود نمی‌آید.
چنانچه مطرح شد تحریک تقاضا لزوما منجر به افزایش تولید نمی شود. اما با این سیاست پیشنهادی، هم تولید کننده هزینه اولیه بسیاری را برای تهیه زمین نمی پردازد و هم واحدهای ساخته شده بدون متقاضی نمی‌ماند، بنابراین انگیزه بسیاری برای تولید وجود دارد.
آنطور که بسیاری از کارشناسان اقتصادی می‌گویند، با این مدل هم از تولید و هم عرضه حمایت شده دلیلی برای افزایش شدید قیمت‌ها وجود ندارد و با توجه به اینکه سازندگان مالک واحدهای نوساز نیستند و متناظر با هر واحد یک مصرف کننده واقعی وجود دارد که مسکن را با قیمت تمام شده دریافت می‌کند، واحدی در انتظار افزایش قیمت‌ها در آینده خالی نمی‌ماند.
اولین نشانه‌های رکود مسکن تیرماه ظاهر شد
مهدی سلطان‌محمدی - مسکن هر چند سال یکبار وارد چرخه جدیدی میشود. در تمامی سال‌های گذشته این چرخه تکرار شده؛ چرخه‌ای که متشکل از دوره‌‌های رکود و رونق بوده است. این چرخه رکود و رونق، هر پنج یا شش سال یکبار تکرار میشود. در دوره رونق، قیمت مسکن افزایش می‌یابد و حتی میزان ساخت‌وساز نیز رشد می‌کند. همچنین در این دوره عرضه نیز بیشتر میشود. بعد از یک دوره رونق چهار یا پنج ساله، مسکن وارد دوره رکود میشود و شاهد بازار چرخش مسکن می‌شویم. یعنی با چرخش بازار از سمت رونق و افزایش تولید به سمت رکود، هم قیمت کاهش می‌یابد و از سوی دیگر نیز میزان معاملات و حتی تولید مسکن کمتر میشود.
حالا اولین علائم این دوره رکودی در تیر همین امسال ظاهر شده است و مسکن از ابتدای تابستان در حال ورود به چرخه رکود است. نگاهی به وضعیت مسکن در ماه‌های گذشته نشان می‌دهد که قیمت مسکن در اردیبهشت سال جاری 10درصد رشد کرد و سپس در خرداد این رشد قیمتی به میزان پنج درصد رقم خورد و با ورود به اولین فصل تابستان نیز میزان رشد قیمت‌ها 0.4درصد بود. این‌ها نشان می‌دهد که مسکن وارد دوره رکود قیمتی شده است. این موضوع در تهران نیز مشهود است. به طوری که در بسیاری از مناطق پایتخت البته به جز منطقه یک، رشد قیمت‌ها منفی رقم خورده است. بنابراین اولین علائم رکود مسکن در تیرماه مشاهده شده است. الیته یکی از موضوعاتی که در بازار مسکن وجود دارد این است که به دلیل کاهش قدرت خرید مردم رکود در معاملات مسکن اتفاق افتاده است. در حال حاضر نسبت قیمت مسکن در مقایسه با درآمد خانوارها بسیار بالا است. دو راهکار برای حل این معضل وجود دارد؛ اولین راهکار این است که باید درآمد خانوارها افزایش یابد که این مساله نیازمند رشد اقتصادی مطلوب است. این در حالی است که وضعیت رشد اقتصادی در سال‌های اخیر خوب نیست. سال گذشته بود که رشد اقتصادی منفی پنج بود، امسال نیز پیش‌بینی‌ها نشان می‌دهد که رشد اقتصادی منفی خواهد بود. این موضوع باعث کاهش قدرت خرید مردم شده است. چرا که با منفی شدن رشد اقتصادی میزان تولید ناخالص داخلی نیز افت می‌کند و این مساله در کاهش قدرت خرید مردم نیز موثر است. یکی دیگر از راهکارهای تقویت قدرت خرید مردم، کاهش قیمت مسکن است. اما در حال حاضر قیمت بسیاری از کالاهای اساسی در بازار رشد کرده و در این میان قیمت بسیاری از نهاده‌های ساختمانی نیز رشد کرده است. بنابراین ریشه اصلی این افزایش قیمت را باید در جای دیگری جست‌وجو کرد. به دلیل اینکه نقدینگی رشد کرده و تورم نیز بالا رفته است، اکنون شاهد این اتفاق هستیم که قیمت مصالح ساختمانی همراه با تورم رشد کرده است.
از فولاد گرفته تا آجر و بسیاری از مصالح ساختمانی دیگر، همگی متاثر از تورم رشد کرده‌اند و این مساله تنها در بازار مسکن اتفاق نیفتاده تا بخواهیم راهکار حل آن را در این حوزه بررسی کنیم و باید نقدینگی را کنترل کرد.
با رشد نقدینگی علاوه بر اینکه قیمت نهاده‌های ساختمانی رشد کرده است، قیمت عوارض قانونی نیز افزایش یافته است. زیرا هزینه‌های شهرداری بالا رفته است و این مساله در رشد قیمت مسکن تاثیرگذار بوده است. یکی دیگر از راهکارهای موثر در کاهش قیمت مسکن، افزایش عرضه زمین است. اما با توجه به اینکه در تهران وضعیت به گونه‌ای نیست که بتوان عرضه زمین را افزایش داد، نمی‌توان از این راهکار برای کاهش قیمت مسکن استفاده کرد. چرا که در پایتخت، دیگر فضای شهری کافی وجود ندارد و امکان وسعت دادن به فضای شهری نیست. البته می‌توان از حاشیه تهران برای افزایش عرضه زمین استفاده کرد. در شهرهایی مانند پرند، اندیشه، هشتگرد یا پردیس می‌توان زمین برای ساخت مسکن عرضه کرد. البته در حاشیه‌های تهران باید اول زیرساخت‌ها را بهتر کرد و حمل و نقل را رونق بخشید. بنابراین بهترین راه برای کاهش قیمت مسکن، افزایش تولید است. اما دولت نباید برای کاهش قیمت‌ها اقدامی کند، چرا که کاهش قیمت منجر به افت ساخت‌وساز میشود و این مساله جلوی عرضه کافی مسکن را می‌گیرد.
سایر اخبار این روزنامه
پایان اولتیماتوم فیفا درخصوص حضور زنان ایرانی در ورزشگاه ها از پشت میله‌ها تا تسخیر سکوها
داوود هرمیداس‌باوند در گفت‌وگو با «همدلی»: ایران و عربستان هر دو کوتاه بیایند
همدلی ماجرای پیشنهاد ایران به آمریکا در مورد پروتکل الحاقی را بررسی می‌کند سایه‌روشن روابط ایران و آمریکا
شیرزاد پیک‌حرفه در گفت و گو با همدلی: کاستن از گستره جرم‌انگاری در بازنگری قوانین
گزارش بانک مرکزی در تیرماه سال جاری از افزایش 91.5درصدی قیمت و افت 64 درصدی معاملات حکایت دارد
نفس دانشکده خبر گرفت رونمایی از اولین دستور فتاح در بنیاد مستضعفان
رفتارشناسی سیاسی بهزاد نبوی از چپ‌گرای رادیکال تا اصلاح‌طلب محافظه‌کار
مرتضی‌مبلغ دخالت‌های بی‌جا در حوزه فرهنگ
در نشست رسانه‌ای سخنگوی دستگاه دیپلماسی وزارت امورخارجه تایید شد نامه گلایه‌آمیز ظریف به رهبری
مرتضی‌مبلغ دخالت‌های بی‌جا در حوزه فرهنگ
بحران اخلاقی در رسانه‌ها
دادستان‌های سبز، ناجیان بسترحیات
