روزنامه ابتکار
1398/05/03
بازار مسکن به کدام سمت حرکت می‌کند؟ متغیرهای متضاد و قیمت‌های مبهم
کیمیا نجفیقیمت مسکن این‌روزها به دغدغه‌ای برای مصرف‌کنندگان، مالکان و مسئولان تبدیل شده است. در ماه‌های گذشته بود که به یک‌باره قیمت‌ها افزایش یافت و بازار را با شوک قیمتی روبه‌رو کرد. از همان موقع به بعد بود که صاحب‌خانه شدن برای بسیاری از خانوارها به یک رویای دستنیافتنی تبدیل شد. البته که وضعیت به این شکل باقی نماند و اخیرا شاهد هستیم که قیمت‌ها در بازار مسکن دیگر تمایل آنچنانی برای افزایش ندارد. اما اینکه این بازار چه زمانی همانند بازار ارز و یا خودرو در مسیر کاهش قیمت قرار می‌گیرد فعلا سوالی است بیجواب!
فضای بازار مسکن به سمت آرامشدن می‌رود!
این گفته بسیاری از مسئولان در خصوص وضعیت بازار است. اما این مسئله زمانی رنگ ضد و نقیض بودن به خود می‌گیرد که به سراغ مشاوران املاک و یا برخی از افرادی که در بازار فعالیت دارند می‌رویم. آنها معتقدند که هنوز بازار برای آرام شدن آماده نیست و خبر ارزانی در این بازار فعلا بی‌معناست. اما از سویی دیگر مسئولان روزانه خبرهایی را منتشر می‌کنند که حاکی از صحیح بودن صحبتهایشان است. به عنوان نمونه محمد اسلامی، وزیر راه و شهرسازی اخیرا در حاشیه جلسه هیئت دولت در جمع خبرنگاران گفته است: مردم در خرید مسکن عجله نکنند تا بتوانیم با رشد قیمت حباب‌گونه مسکن مقابله کنیم. تنها راه مقابله با این موضوع تحمل مردم و خردید نکردن است. به مردم توصیه می‌کنم که در خرید مسکن عجله نکنند.
وی در بخشی دیگر از سخنانش اشاره کرد: قیمت مسکن در تهران افت کرده است و شاهد تاثیر آن در شهرستان‌ها نیز هستیم. البته قیمت مسکن تابع عرضه و تقاضا نیست و سوداگران نیز در این بازار حضور دارند. از سویی پروانه‌های صادر شده در سال‌های گذشته برای ۱۵۰ متر به بالاتر بوده، ولی بیشتر معاملات در مورد مسکن‌های زیر ۱۰۰ متر است یعنی نیاز بازار مسکن زیر ۱۰۰ متر است.
البته در این میان هستند مشاوران املاکی که معتقدند جریان در بازار مسکن روشی معکوس به خود گرفته است. به عبارتی دیگر مشاوران املاک می‌گویند وضعیت بازار مسکن که تا پیش از این توسط فروشندگان تعیین می‌شد، حالا توسط خریداران انجام میشود. تمام این مسائل می‌تواند نشانه‌هایی برای کاهش قیمت‌ها در بازر مسکن باشد. اما نکته‌ای که در این میان وجود دارد این است که نباید به‌طور کامل به این موضوع امید داشت چراکه در مواقعی بازارهای اقتصادی خلاف تصور و پیش‌بینی‌ها از خود واکنش نشان می‌دهند و نمی‌توان پیش‌بینی‌ها را ملاک خوبی برای حرکت واقعی بازارها دانست. مهدی سلطان‌محمدی، کارشناس اقتصاد مسکن درخصوص میزان صحیح بودن پیش‌بینی‌های اخیر در حوزه مسکن به «ابتکار» گفت: پارامترهای تاثیرگذار در قیمت مسکن متعدد هستند و برخی از این پارامترها خلاف یکدیگر عمل می‌کند. با توجه دانش و تجریباتی که وجود دارد اینکه بشود با اطمینان خاطر گفت که در ماه‌های آتی به چه میزان کاهش قیمتی خواهیم داشت عملا ممکن نیست، صحبت‌ها در این‌باره را تنها می‌توانیم حدس و گمان‌‌های شخصی بدانیم. البته باید بگویم که ممکن است برخی از صحبت‌ها به دلیل شواهد و مدارکی که در این بخش وجود دارد صحت پیدا کند، اما قطعا جنبه عینی و محاسباتی نخواهد داشت.
سیاست‌گذاری‌ها تمایل به کاهش قیمت را نشان می‌دهد؟
وی در ادامه افزود: البته سیاست‌گذاری‌ها به گونه‌ای است که نشان می‌دهد تمایلاتی برای کاهش قیمت‌ها در بخش مسکن وجود دارد، اما باید بدانیم حرکت در جهت سیاست‌گذاری‌ها زمان‌بر خواهد بود. بنابراین اینکه بتوان وضعیت بازار در ماه‌های آتی را با دقت پیش‌بینی کرد پاسخ منطقی به واکنش بازار نخواهد بود. بازار مسکن چرخه‌هایی را در دوره‌های قبل نشان می‌دهد که در آن زمان معمولا 5 تا 6 سال این چرخه‌ها تکرار می‌شدند. بنا بر این توضیحات میشود حدس‌هایی را زد، اما امروزه روند افزایش قیمت در بازار مسکن دیگر همانند قبل نخواهد بود و امکان دارد در ماه‌های آتی دچار چرخشی شدن قیمت‌ها شود. کم و کیف این تغییرات به دشواری قابل حدس زدن است.
این کارشناس و فعال در بازار مسکن به رابطه بازار ارز و مسکن اشاره کرد و گفت: نرخ ارز و قیمت مسکن تقریبا مرتبط بوده و می‌توان گفت که یک رابطه‌ای با یکدیگر دارند و در مقاطعی همبستگی‌هایی از خود نشان می‌دهند. اما باید بدانیم که رابطه به این شکل نیست که با هر افزایش قیمت در بازار ارز قیمت مسکن افزایش یابد و یا در مقابل کاهش در قیمت ارز مسکن هم روند کاهشی را در پیش بگیرد، از لحاظ علمی هم نمی‌توان چنین تعریفی برای همبستگی این دو بازار داشت. ما باید بدانیم که هر دو بازار ریشه در افزایش نقدینگی و یا همان تورم دارند. بنابراین این دو بازار همانند سایر بازارهای اقتصادی نسبت به تغییرات واکنش نشان می‌دهند اما اینکه بگویم حرکت بازار ارز و مسکن در تمامی مقاطع با یکدیگر همجهت بوده، خیر اینگونه نیست، چراکه زمانی را در اقتصاد داریم که بازار ارز افزایشی و بازار مسکن در روند کاهش قیمت بوده است و یا برعکس!
واقعیت تاثیر کاهش قیمت در بازار ارز چیست؟
وی اظهار کرد: بخشی از واقعیت این است که کاهش نرخ ارز به لحاظ روانی کمک می‌کند تا خریداران در بازار مسکن برای خرید دست نگه دارند و انتظار داشته باشند که در بازار مسکن هم اندک کاهش قیمتی وجود داشه باشد. خود انتظار و توقع مصرف‌کنندگان می‌تواند بر بازار مسکن اثر منفی بگذارد و روند قیمت‌ها را تغییر دهد. دراین میان باید بگویم که در بازار آمادگی پیشآمدن چنین شرایطی وجود دارد، به عبارتی دیگر این آمادگی وجود دارد که رشد قوی قیمت‌ها متوقف شود.
سلطان‌محمدی از شدت افزایش قیمت در شهرها گفت: نکته مهم این است که وقتی صحبت از بازار مسکن میشود یک بازار همگن و یکنواختی در کشور نداریم. این افزایش 100 درصدی قیمت‌ها فقط در تهران بود و بقیه شهرها به نسبتی کمتر از این افزایش قیمت برخوردار بودند. بنابراین وقتی تصمیم داریم که افزایش قیمت‌ها متوقف شود طبیعتا اثرش در تمام شهرها و در یک زمان، مشابه نخواهد بود. اثر کاهش قیمت‌ها ممکن است در برخی از شهرها بیشتر و در برخی از شهرهای دیگر کمتر باشد.
این کارشناس مسکن در پایان به راهی برای کنترل قیمت در کلان‌شهری همانند تهران اشاره کرد و گفت: نکته دیگری که بسیار مهم بوده و باید به آن توجه داشت، افزایش شدید قیمت‌ها در تهران است. تهران فعلی در مقابل تهران قدیم چندین برابر شده و دیگر این شهر امکان رشد و توسعه ندارد. اگر بخواهیم فشار قیمتی در تهران کاهش پیدا کند باید به شهرک‌های اطراف تهران و شبکه ارتباطی آنها با مرکز شهرها توجه بیشتری شود. این یک راه مناسب است که می‌توانیم افزایش شدید قیمت‌ها را در تهران کنترل کنیم.
سایر اخبار این روزنامه
کاهش ۱.۳۴ درصدی پسماند پایتخت در سه ماه ابتدایی سال پر فراز و نشیب اقتصادی 98
تورم بیشتر، زباله کمتر
ژوبین صفاری
محبوبیت زدایی از سرمایه های اجتماعی
بازار مسکن به کدام سمت حرکت می‌کند؟
متغیرهای متضاد و قیمت‌های مبهم
«ابتکار» برخی از گالری‌های هنری هفته آینده را مرور کرد
گردش‌های هنری
هادی مظفری:
تعداد آثار گنجینه موزه هنرهای معاصر همان 3259 اثر است
فعالان سیاسی در گفتوگو با «ابتکار» از ضرورت آسیب‌شناسی جریان اصلاحات می‌گویند
اصلاح‌طلبان و نسخه جدید عبور از بحران
«ابتکار» در گفتوگو با یک پژوهشگر ارشد مسائل خاورمیانه، سفر نخست وزیر عراق به تهران را بررسی می‌کند
عراقچی در پاریس پاسخ فرانسه به پیام روحانی چه بود؟
معاون اول قوه قضائیه:
با کسانی که امنیت کشور را به مخاطره بیندازند، برخورد می‌کنیم
واعظی با استقبال از انتشار لیست دوتابعیتی‌ها:
نمی‌دانیم خود کسانی که لیست دوتابعیتی‌ها را منتشر کرده‌اند از کجا آمده‌اند
روحانی در جلسه هیئت وزیران مطرح کرد
حاضر نیستیم به اسم مذاکره کنار میز تسلیم بنشینیم
