روزنامه خراسان
1398/04/01
روزگار سیاه اجاره نشین ها
حسین بردبارروزنامهنگار
زمانی که داریوش مهرجویی در اوایل دهه 60 اثر ماندگار خود با نام اجاره نشین ها را ساخت و به مشکلات مستاجران در آن دوران پرداخت، تصور نمی کرد که اواخر دهه 90 نیز معضل اجاره نشینی همچنان برقرار باشد. هرچه گرمای این روزهای سال افزایش می یابد، حرارت بازار اجاره خانه و تب و تاب مستاجران بیچاره ای که باید سرمایه ای چند برابری برای تهیه یک سرپناه جورکنند ، نیز بیشتر می شود، بازاری که از حدود یک سال گذشته روندی صعودی به خود گرفته است و هنوز بنای توقف ندارد. البته قیمت ها در نقاط شمالی پایتخت نجومی است و آه از نهاد هر مستاجری برمی آورد هرچند که در جنوب تهران نیز قیمت‌ها نسبت به سال گذشته دریک بازه زمانی کمتر از یک‌سال طبق گفته برخی از بنگاه داران تا 2 برابر افزایش داشته است. مشاهدات خبرنگاران خراسان از مشهد نیز حاکی از افزایش شدید اجاره بهاست که در این گزارش نگاهی به آن‌ها می اندازیم:
اجاره 5/5 میلیونی با 80 میلیون پول پیش در برج !
تهیه گزارش را از شمالی ترین نقاط پایتخت شروع می کنیم؛ بالای میدان بهرود در کوی فراز سعادت آباد، اینجا رهن کامل یک آپارتمان کلید نخورده در یک برج نوساز با متراژ 58 متر و فول امکانات (پارکینگ، انباری و آسانسور) 250 میلیون تومان تمام می شود. قیمتی که در جنوب تهران می توان با آن یک واحد آپارتمانی درهمین حدود متراژ ولی چندسال ساخت خریداری کرد! اگر نخواهید رهن کامل کنید یا این میزان پول کنار گذاشته نداشته باشید نرخ های اجاره هم نجومی است.مثلا به گفته متصدی معاملات املاک این محله نرخ اجاره یک واحد دوخواب 80 متری در طبقه پنجم یک برج با 80 میلیون تومان ودیعه، 5/5 میلیون تومان است اگر درهمین برج بخواهید واحد یک خواب اجاره کنید علاوه بر 80 میلیون تومان ودیعه باید 5/4 میلیون تومان اجاره بها در ماه بپردازید! مخ هر کارمند یا کارگری سوت می کشد! هرچند که این نرخ ها برای برخی از مابهتران رقمی نیست!
اجاره برج های محله اوین نیز مشابه همین ارقام است، مثلا اجاره یک آپارتمان 70 متری ، 230میلیون تومان رهن کامل است.
یک واحد 58متری هم با 40 میلیون تومان پول پیش و 4 میلیون تومان درماه اجاره داده می شود.اجاره واحدهای آپارتمانی در شهرک آتی ساز تهران بالای اتوبان چمران نیز همین ارقام است: 75 متر یک خواب، 40 میلیون پیش و 4میلیون تومان اجاره ماهانه.
تفاوت 2 میلیونی کمی پایین تر!
از این ارقام سرسام آور می گذریم و مقداری به محلات پایین تر مراجعه می کنیم. خیابان سهروردی جنوبی در بافت تجاری و اداری مرکز تهران ، اینجا اگر 40 میلیون تومان پول پیش داشته باشی، برای اجاره یک آپارتمان حدود 60 متری فول امکانات باید ماهانه 2 میلیون تومان اجاره بپردازید.
البته متراژ بالاتر گران تر است مثلا در همان حوالی در خیابان بهار شیراز با 40 میلیون تومان پول پیش باید برای اجاره معادل 3 میلیون تومان درماه بپردازید یا اجاره یک واحد 78 متری فاقد آسانسور اما دارای پارکینگ در خیابان سلیمان خاطر با 35 میلیون تومان ودیعه ؛ 3میلیون و 200 هزار تومان درماه تمام می شود.
.از متصدی املاک خیابان سهروردی جنوبی می پرسم که دلیل این نرخ های بالا چیست، می گوید که اینجا بافت اداری و تجاری تهران است و برخی از افراد می خواهند محل کار و سکونتشان نزدیک باشد بنابراین اینجا نرخ های اجاره بالا است.
هنوز فصل مدارس است!
ازمتصدی یکی از بنگاه های معاملات املاک درباره این که تکلیف این گرانی در آینده چه می شود، می پرسم ؛می گوید: هنوز فصل مدارس است و خانواده ها درگیر امتحانات بچه هایشان هستند، چند روز دیگر که امتحانات تمام شود و گرمای تابستان بیاید، اینجا شلوغ تر می شود و احتمالا قیمت‌ها هم افزایش پیدامی کند.
به حرکت به سمت جنوب در پایتخت ادامه می دهیم و به خیابان بهار جنوبی می رسیم.
اینجا قیمت‌ها مقداری پایین تر است. مثلا اجاره یک واحد 65 متری در خیابان بهار جنوبی با پارکینگ و آسانسور در طبقه پنجم یک مجتمع معادل 150 میلیون تومان رهن کامل یا 100 میلیون تومان ودیعه با 5/1 میلیون تومان اجاره ماهیانه است.مقداری پایین تر بیایید ارزان‌تر هم می شود ، کرایه یک آپارتمان 50 متری با 15سال ساخت فاقد پارکینگ و آسانسور در حاشیه خیابان انقلاب نرسیده به پل چوبی با 30 میلیون تومان ودیعه 5/1 میلیون تومان درماه است.
رهن آپارتمان، متری یک میلیون تومان
اما محلات مناطق جنوبی تهران نرخ های معقول تری دارند هرچند که بازهم بالا ست اما نجومی نیست و به نظر می رسد مقداری نظام مند است. مثلا در انتهای خیابان قلعه مرغی در منطقه 17 تهران یا محله جوادیه در همان نزدیکی رهن آپارتمان متری یک میلیون تا یک میلیون و 200هزار تومان است، مثلا رهن کامل یک واحد 100 متری فاقد پارکینگ معادل 100 میلیون تومان تمام می شود یا اجاره یک واحد دوخوابه دارای پارکینگ 65 متری، 20 میلیون تومان ودیعه و یک میلیون و 800 هزارتومان ماهیانه است.
مقداری بالاتر در خیابان خیام جنوبی در جنوب بازار تهران نیز تقریبا همین قیمت‌ها حاکم است.مثلا یک واحد 60 متری دراین منطقه با 20 میلیون تومان ودیعه و یک میلیون و 200 هزارتومان اجاره داده می شود.
تمایل اجاره نشین ها به تمدید قرارداد
وضعیت اجاره بها در مشهد نیز سر به فلک کشیده است. اجاره بها و رهن در برخی مناطق از جمله مناطق بالاشهر مشهد تا 2 برابر هم افزایش داشته است.
این افزایش به گونه ای است که مستاجران حاضر هستند با افزایش اجاره بها، محل اجاره را تمدید کنند. طبیعتا اجاره بهای تمدیدی با افزایش کمتری مواجه است.
یکی از مشاوران املاک در بولوار شهید رستمی که جزو مناطق پایین شهر مشهد است می گوید: و امسال اجاره ها به قدری بالا رفته که مستاجران تمدید قرار داد با مالک قبلی را به نفع خودشان می دانند و سعی می کنند به هر طریقی شده اجاره نامه شان را تمدید کنند چون اکثر مردم به این نتیجه رسیده اند جابه جایی محل سکونت در وضعیت تورم های امروز و بالارفتن بی قانون و قاعده اجاره ها به نفع‌شان نیست.»
نگاهی به قیمت‌های اجاره بها در مناطق نسبتا رو به بالای شهر نیز افزایش قیمت‌ها را نشان می دهد. در بولوار پیروزی مشهد، مشاور املاک می گوید:« یک نمونه خانه اجاره ای 200 متری داریم که قیمت رهن آن 250 میلیون تومان است البته یک واحد 110 متری را می توانید با مبلغ 100 میلیون رهن و هر ماه 800 هزار تومان اجاره کنید.» در منطقه بالاشهر هاشمیه نیز یک واحد 80 متری قدیمی ساز با 10 میلیون رهن و ماهی یک میلیون و 200 هزار تومان اجاره قابل معامله است.
فرمول دولت برای نجات مستاجران چیست؟
عباس فرهادیه، مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی در گفت وگو با خبرنگار مهر درباره تعیین سقف اجاره بها اظهارکرد: آن‌چه قرار است در کمیته تعیین سقف اجاره بها اعلام کنیم، یک شاخص است مانند همان اتفاقی که در پایان هر سال برای تعیین حداقل حقوق و دستمزد کارگران می‌افتد و شورای عالی حقوق و دستمزد یک شاخص را برای کارفرمایان تعیین می‌کند بدیهی است بسیاری از کارگران با ارقامی پایین‌تر از حداقل دستمزد تعیین شده از سوی این شورای عالی با کارفرما قرارداد می‌بندند و تعدادی هم با ارقامی بالاتر از حداقل دستمزد تعیین شده؛ اما این شاخص، یک معیار (Guide Line) به مردم می‌دهد که بدانند دامنه نرخ مصوب چه رقمی است.
وی ادامه داد: درباره مسکن هم همین گونه است ما قرار است در این کمیته دامنه نرخ انتظاری را تعیین کنیم در حالی که اکنون چنین دامنه مصوبی برای اجاره بها وجود ندارد و برخی می‌گویند ازآنجایی که قیمت مسکن دوبرابر شده، باید اجاره بها هم دو برابر شود. درصورتی که چنین چیزی درست نیست و در هیچ سالی این تناظر یک به یک میان قیمت مسکن و اجاره بها اتفاق نیفتاده است.
ما این آمار را در ۲۰ سال اخیر رصد کرده‌ایم و به این نتیجه رسیده‌ایم که این تناظر میان قیمت مسکن و اجاره بها وجود نداشته است.
تعیین دستوری اجاره بها جواب نمی‌دهد
مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی افزود: این‌که در این کمیته، به صورت دستوری میزان افزایش اجاره بها را تعیین کنیم، جواب نمی‌دهد. اما در تیم ۹ نفره ای که قرار است دامنه قیمتی اجاره بها را تعیین کنند، هم سمت موجر را می‌بینند و هم مستأجر را؛ تصور ما بر این است که اگر حکم اعضای این کمیته را نهاد ریاست جمهوری بر اساس اصل ۱۳۸ قانون اساسی یا بر اساس مصوبه شورای عالی هماهنگی اقتصادی سران قوا بدهد، یک ریل گذاری برای بخش اجاره خواهد بود.
به گفته فرهادیه، این کمیته ۹ نفره تعیین اجاره بها هر سال مانند شورای عالی کار که برای تعیین حقوق و دستمزد تشکیل میشود، تشکیل خواهد شد و محدوده قیمتی تعیین شده توسط آن، یک معیار برای موجر و مستأجر خواهد بود.وی ادامه داد: قطعاً نمی‌توانیم کنترل تنبیهی کنیم اما تشویق مالیاتی برای موجران را در دستور کار قرار خواهیم داد.
واحدهای زیر ۱۵۰ متر از مالیات اجاره بها معافند
فرهادیه یادآور شد: اکنون واحدهای زیر ۱۵۰ متر مربع از مالیات معاف هستند؛ اگر فردی هم ۳ واحد ۶۰ یا ۷۰ متری داشته باشد، واحد سوم از معافیت مالیاتی خارج خواهد شد.وی تأکید کرد: هنوز در این زمینه به جمع بندی نرسیده‌ایم اما احتمالاً از مشوق‌های مالیاتی بیشتر استفاده خواهیم کرد. قرار نیست سقف اجاره به صورت دستوری تعیین شود بلکه شاخصی به مردم می‌دهیم تا بازار اجاره مسکن از آشفتگی خارج شود چون اکنون مستأجر خواهان افزایش ۱۰ درصدی اجاره بهاست و موجر خواهان افزایش ۸۰ درصدی؛ اما هیچ‌یک درست نمی‌گویند و هر دو اشتباه می‌کنند.
سرنوشت ۲ پایه مالیاتی «عایدی مسکن» و «خانه های خالی» به کجا انجامید؟
مدیرکل دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی اظهار کرد: معتقدم اجرای همزمان مالیات بر عایدی مسکن و مالیات بر خانه‌های خالی نیز در کنترل بازار مسکن مؤثر است.وی درباره سرنوشت این دو پایه مالیاتی گفت: سازمان امور مالیاتی در حال جمع بندی لایحه مالیات بر عایدی مسکن است، آن را آماده کرده و به دولت ارسال خواهد کرد. درباره مالیات بر خانه‌های خالی نیز که نیازمند ایجاد سامانه ملی املاک و اسکان است، من شخصاً در حال پیگیری برای راه اندازی این سامانه هستم که نهایی شود.
بازار مسکن منتظر سیاست‌های جدید درباره اجاره بها
در هر صورت می توان گفت که هرچند کنترل قیمت‌های اجاره بها درکلان‌شهرهایی مثل تهران تابع قوانین بازار است و به صورت دستوری امکان پذیر نیست اما دولت می تواند با فراهم کردن بسترها و ساختارهایی مثل مالیات بر عایدی سرمایه و مالیات بر خانه های خالی و مالیات‌های پلکانی بر اجاره بها ، امکان سودجویی برخی از افراد و سوداگران را کاهش دهد و از سوی دیگر با درنظر گرفتن سیاست‌های حمایتی در تولید و ساخت و عرضه مسکن فضا را برای کاهش قیمت مهیا و درنتیجه شرایط را برای مستاجران و افراد فاقد مسکن آرام تر و باثبات تر کند.
سایر اخبار این روزنامه
