«همدلی» مشکلات خرید و اجاره خانه در تهران را ارزیابی کرد هیچ‌گاه برای خانه‌دار شدن

همدلی| گروه اقتصادی: در سال‌های اخیر، مسکن دیگر از مرز بحرانی هم عبور کرده است. بحرانی که مدت‌هاست از زبان آمار رسمی نیز شنیده می‌شود و حکایت فاصله گرفتن دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه از صاحبخانه شدن را تلخ‌تر از همیشه به گوش می‌رساند. بر اساس گزارش‌های مختلف، در سال 85، حدود 62.2 درصد از جامعه ایران صاحبخانه و 29 درصد نیز در املاک استیجاری ساکن بوده‌اند. این در حالی است که در سال 90، این آمار در بخش ملک از 62.2 به 56.6 درصد کاهش پیدا کرده و ساکنان املاک استیجاری به 32.2 درصد رسیدند؛ اما آمار سال 95 نشان می دهد که گویا این درصدها همواره در حال کاهش بوده و مشخص نیست تا چندین سال آینده این آمار چه روندی را طی خواهدکرد. بر اساس گزارش‌ها، در سال‌های اخیر، درصد افرادی که مستاجر بوده‌اند رو به افزایش رفته و حالا بیش از 30 درصد افراد مستاجر هستند. نکته قابل‌توجه این است که این تعداد از مستاجران با افزایش هزینه‌های اجاره‌بهای خود قدرت کافی برای پرداخت اجاره بهای خود را از دست داده‌اند. به گفته دست‌اندرکاران بازار مسکن، بیش از 88 درصد افراد با بالا رفتن قیمت دلار از سال گذشته تاکنون، توان پرداخت این هزینه‌ها را از دست داده‌اند، تا جایی که بخش عمده ای از مستاجران از نقاط شمالی شهرهای بزرگ به نقاط میانی و از نقاط میانی به نقاط جنوب شهر مهاجرت کرده‌اند؛ حتی مستاجران جنوب شهر هم مجبور به مهاجرت به حاشیه شهرهای بزرگ شدند. اما بحران مسکن از سال گذشته تاکنون پررنگ‌تر شده است و گویا دولت سیاستی برای کنترل این بازار ندارد.
مردم توان خرید مسکن را ندارند
کافی است سایت‌های مجازی را برای رصد قیمت مسکن بالا و پایین کنید تا اگر مدت‌هاست که از بازار بی‌خبر هستید بدانید که خرید خانه در پایتخت دیگر حتی در تصور دهک‌های ضعیف یا متوسط جامعه هم نمی‌گنجد. چرا که به گفته بسیاری از دست‌اندرکاران بازار، متوسط قیمت یک خانه معمولی در مناطق جنوبی یا مرکزی تهران، کمتر از پنج میلیون تومان نیست. هر چند این گرانی حالا دیگر در قاب آمارهای رسمی نیز دیده می‌شود. بر اساس گزارشی که در دی ماه سال 97 توسط مرکز آمار منتشر شد، متوسط قیمت هر متر واحد مسکونی در شهر تهران، به 9 میلیون و 780 هزار تومان رسید که در مقایسه با مدت مشابه در سال 96، مسکن 90 درصد گرانتر شده است.
این در شرایطی است که رصد گزارش‌ها حکایت از این دارد که یک کارگر بر اساس قانون وزارت‌کار در سال 98، حدود یک میلیون و 800 هزار تومان حقوق می‌گیرد. سوالی که می‌توان طرح کرد این است که این کارگر با چنین دریافتی، طی چند ماه یا سال می‌تواند صاحبخانه شود؟ اگر فرض کنیم که قیمت هر متر مربع واحد مسکونی در تهران، 10 میلیون تومان باشد و یک فرد ماهیانه 2 میلیون تومان، حقوق می‌گیرد، در این صورت این فرد طی پنج ماه بدون صرف هزینه‌های جاری از جمله خوراک و پوشاک، می‌تواند یک متر مربع خانه در تهران خریداری کند.
به گفته بسیاری از دست‌اندرکاران اقتصادی، رشد قیمت مسکن و افزایش درآمد دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه طی 30 سال گذشته متناسب با هم حرکت نکرده‌اند. بدین معنا که همواره نرخ مسکن در بخش خرید و فروش و اجاره با سرعت بیشتری نسبت به قدرت خرید حقوق‌بگیران، کارمندان، کارگران و قشر ضعیف و متوسط رشد داشته است.
بر اساس گزارش مرکز آمار ایران از سال 71 تا 94 قیمت مسکن در ایران 104 برابر، یعنی بیش از 1000 درصد رشد داشته است. اما افزایش درآمد حقوق‌بگیران بسیار کمتر از این اعداد رقم می‌خورد. یکی از دلایلی که تعداد مستاجران هر سال به افزایش چشمگیری مواجه می‌شود به کاهش قدرت خرید جامعه و رشد نامتعارف قیمت مسکن بازمی‌گردد. سوالی که می‌توان طرح کرد این است که ریشه افزایش قیمت مسکن چیست؟ و چه عواملی باعث می‌شوند که این بخش اقتصاد نامتعارف‌تر از سایر بخش‌ها دچار رشد نرخ شود؟
علت رشد قیمت مسکن
کارشناسان دلایل مختلفی را برای افزایش قیمت نامتعارف مسکن ذکر می‌کنند. به باور بسیاری از دست‌اندرکاران این حوزه، اصلی‌ترین دلیل به نبود یک برنامه جامع بازمی‌گردد یا اگر برنامه جامعی هم وجود داشته باشد به آن عمل نشده است.
آن‌طور که از تحلیل‌های کارشناسان برمی‎‌آید، چهاردهه است که برنامه‌ای جامع در بخش مسکن به چشم نمی‌خورد. در واقع افق و چشم‌اندازی در این زمینه وجود ندارد. اگرچه در دولت‌های نهم و دهم مسکن مهر روی کار آمد تا در این زمینه موثر باشد، اما انتقاد به این طرح به قدری بود که اساسا گفته شد طرح مسکن مهر شکست خورده است و این مسئله در حالی اتفاق افتاد که مسکن اجتماعی نیز در دولت یازدهم به کلی فراموش شد. به گفته بسیاری از کارشناسان اقتصادی، همواره بر اساس دیدگاه و سلائق وزیران و مدیران برنامه‌های اقتصادی کوتاه‌مدت برای مسکن نوشته می‌شود که به اجرا در نمی‌آید.
مسکن مهر که در دولت محمود احمدی‌نژاد به اجرا گذاشته شد. در دولت‌های یازدهم و دوازدهم نیز وزارت راه و شهرسازی گفتار درمانی را به اجرای برنامه‌های عملیاتی ترجیح داد. در واقع وزارتخانه تخت تصدی عباس آخوندی پرداخت تسهیلات را تنها راه چاره برون‌رفت از مشکلات مسکن می‌داند. مسکن اجتماعی بحث دیگری بود که مدیران این وزارتخانه بارها از آن صحبت کردند، اما هنوز کلنگ آن بر زمین نخورده است.
مساله دیگری که بر گرانی مسکن دامن می‌زند به نبود توازن در عرضه و تقاضا مربوط می‌شود. به باور دست‌اندرکاران بازار مسکن، سالانه حداقل به یک میلیون واحد مسکونی نیاز داریم، اما تولید مسکن حتی به 250 هزار واحد هم نمی‌رسد. یعنی سالانه کمبود 700 هزار واحدی در حوزه مسکن اتفاق می‌افتد. هیچ برنامه‌ای هم برای جبران آن وجود ندارد. یعنی در حال حاضر ما 20 سال از برقراری توازن بین عرضه و تقاضا عقب مانده‌ایم. خانه‌های خالی هم آدرس غلطی برای رد گم کردن هستند. این خانه‌ها هیچ تاثیری در ایجاد توازن بازار مسکن ندارند. آنطور که گزارش‌ها نشان می‌دهند، حدود 5/2 میلیون خانه خالی در کشور وجود دارد که حدود 700 هزار واحد در تهران است که بیشتر آنها فاقد خدماتی نظیر آب، برق، مدرسه، بیمارستان و... هستند. سایر خانه‌ها نیز چنان لوکس و لاکچری‌اند که قیمت آنها سر به فلک می‌کشد عرضه شدن یا نشدن آن تاثیری بر بازار نمی‌گذارد. به گفته کارشناسان، اینها خانه‌هایی هستند که پنج درصد جامعه فقط توان خرید و فروش آن را دارند. دهک‌های ضعیف و متوسط جامعه حتی توان اجاره این خانه‌ها را ندارند.
نبود برنامه جامع در حوزه زمین
از سوی دیگر، کارشناسان بر این باور هستند که یکی از عوامل اصلی گرانی مسکن به نداشتن برنامه‌ای جامع در حوزه زمین بازمی‌گردد. 70 تا 90 درصد نرخ مسکن از قیمت زمین نشات می‌گیرد و 10 تا 30 درصد گرانی‌ها به مصالح ساختمانی و نیروی انسانی ارتباط دارد. آنطور که گزارش‌ها حکایت می‌کنند، در حوزه مدیریت زمین دولت‌های مختلف برنامه مدونی به اجرا نگذاشته‌اند. نه بدین معنا که زمین را به مردم واگذار کنند، بلکه وزارت راه‌وشهرسازی، شهرداری، بنیاد مسکن و حتی وزارت جهاد کشاورزی درباره قیمت‌گذاری و تعیین بازار زمین نتوانسته‌اند نقش موثری ایفا کنند. این در حالی است که اگر مدیریت صحیحی در این حوزه وجود داشته باشد می‌توان حتی تا 50 درصد قیمت مسکن را کاهش داد. ولی در این زمینه هم کاستی‌های گسترده‌ای صورت می‌گیرد.
نبود مشوق‌های مالیاتی
نبود مشوق‌های مالیاتی عامل دیگری است که در تحلیل گرانی مسکن می‌توان به آن اشاره کرد. در نبود همین مشوق‌هاست که نمی‌توان رکود را پشت سر گذاشت. بر اساس گفته‌های کارشناسان، در کشورهای توسعه‌یافته معمولا زمانی که با چنین رکودی در بازارهای مختلف دچار می‌شوند برای خنثی‌سازی آن مشوق‌های مالیاتی و تسهیلات ویژه در نظر می‌گیرند. این در حالی است که دولت‌های ایران به این مورد هم همواره بی‌توجه بوده‌اند. اما اتفاق بدتر این است که در حوزه بانکداری هم سیاست‌های پولی اصلاح نشده‌اند.
راه اندازی صندوق حمایت از مستاجران
یکی از سیاست‌های دولت دوازدهم در حمایت از مستاجران، راه‌اندازی صندوق حمایت از این افراد است. آنطور که بهارستانی‌ها می‌گویند، در سه ماه اخیر نرخ اجاره بها در کلانشهرها به ویژه پایتخت 30 تا 40 درصد افزایش داشته، این به معنای آن است که خانوارها برای تامین مسکن جدید باید اعتبار کلانی را برای ودیعه مسکن هزینه کنند.
مجید کیانپور عضو کمیسیون عمران مجلس، در این زمینه به خانه ملت گفت: «نکته قابل توجه این است که مالکان مساکن معتقدند که با وجود افزایش قیمت اجاره، ملکشان اجاره می‌رود، پس مشکلی در این عرصه وجود ندارد، اما واقعیت این است که مسـتاجری که تا سال گذشته، خانه 100 متری اجاره می کرد، امروز به دلیل افزایش قیمت ها، باید خانه ای با متراژ کمتری را اجاره کند و این مسئله با روند در ماه ها و سال های آتی تکرار می‌شود.»
هر چند هر گونه اظهارنظری در این زمینه زود است و باید دید این طرح برای حمایت از مستاجران در روزهای آینده به کجا می‌رسد؟
رزرو هتل