روزنامه جهان صنعت
1397/10/16
بررسی آمادگی بازار سرمایه برای خرید و فروش مسکن
گروه مسکن- چند وقت پیش شاپور محمدی، رییس سازمان بورس و اوراق بهادار از آمادگی بورس کالا برای انجام معاملات مسکن بدون محدودیت خبر داده و تاکید کرده بود که سازمان بورس آمادگی دارد تا آیین‌نامه‌ها و دستورالعمل‌هایی که برای حضور بیشتر بازار سرمایه در بخش مسکن باید تغییر کند را اصلاح کند. هرچند این اظهارات محمدی در حد یک پیشنهاد باقی ماند اما بررسی موضوع پیرامون «قابلیت عرضه مسکن در بورس» قابل تامل است.بورس‌کالا از چند سال پیش مقدمات طرحی را آغاز کرد که از طریق آن امکان معاملات مسکن همگن در این بازار انجام شود. این طرح که در شورای بورس مورد بررسی قرار گرفته بود در نهایت بعد از چند سال با مشکلات و پیچیدگی‌های زیادی ایجاد شده است. پس از آن طرح فروش متری مسکن در قالب پروژه‌ای که دو شرکت تامین سرمایه ارائه کرده‌اند در این بورس آغاز شد. برای شروع این فرآیند چند شرکت انبوه‌ساز برای تامین مالی تولیدات خود با دو شرکت تامین سرمایه مذاکراتی انجام داده‌اند و قرار شده است درصورت تایید طرح برای تامین مالی این طرح از طرح فروش متری استفاده شود اما دیری نگذشت که این طرح با شکست در بازار سرمایه مواجه شد؛ شکستی که کارشناسان علت آن را «ناهمگن بودن کالای مسکن» و «پیچیدگی‌های بازار مسکن» ارزیابی کردند. هرچند این طرح تنها در قالب انبوه‌سازان طراحی شده بود اما هر نوع عرضه دیگر این مسکن نیز ممکن است به همین سرنوشت دچار شود. با این وجود ابعاد مهم‌تر عرضه مسکن در بورس با بررسی تبعات آن امکان‌پذیر است چراکه این طرح دارای سابقه روشنی در اقتصاد ایران و حتی جهان نیست.
فایده عرضه مسکن در بورس
فروش متری مسکن این قابلیت را دارد که در خدمت افرادی که مبلغ لازم برای خرید یک خانه را ندارند قرار گیرد به بیان بهتر متقاضیانی که هزینه خرید یک آپارتمان را در اختیار ندارند می‌توانند در مدت مشخص در مراحل مختلف به‌صورت متری این آپارتمان را خریداری کنند به‌طور مثال در این روش متقاضی می‌تواند ۲۰ متر از یک ملک100متری را خریداری کند و از این طریق بدون اینکه از رشد یا کاهش قیمت متضرر شود درآمد خود را پس‌انداز کند زیرا در همه دوره‌ها خریدار مسکن مطمئن است که 20متر از یک واحد 100متری را خریداری کرده است.
به جز این مزیت شفافیت در معاملات و جلوگیری از سوداگری از طریق بنگاه‌های مشاوره املاک امتیاز مهمی است که عرضه مسکن در بورس داراست. سازمان بورس و اوراق بهادار تاکنون با انتشار اوراق رهنی مسکن سعی کرده تا سهم خود از این بازار که در ایران به جای بازاری مصرفی به بازاری سرمایه‌ای تبدیل شده است ایفا کند. با این وجود انتشار اوراق رهنی مسکن در بورس با استقبال مناسبی مواجه نشد. شاید بتوان یکی از مهم‌ترین چالش‌های عرضه مسکن در بازار سرمایه را «عدم استقبال» دانست. تاکنون دو سری اوراق رهنی مسکن منتشر شده که هیچ کدام با استقبال متقاضیان مواجه نشده و روزبه‌روز ارزش کمتری در بازار پیدا کرده است.
شاپور محمدی در تشریح وضعیت عرضه مسکن در بورس گفته است: «محدودیتی نداریم، کسانی که علاقه‌مند به واگذاری واحدهای ساختمانی در بورس هستند، باید شکل کالا، متراژ و همگنی زمین آن واحد را تعیین کنند تا بتوانیم آن را در بورس کالا به فروش برسانیم.» اما مشخص نیست همگنی واحدهای مسکونی چگونه و بر اساس چه معیاری تعیین خواهد شد.
عدم امکان عرضه مسکن خرد
یک اقتصاددان در این ارتباط می‌گوید: «این طرح بسیار ساده‌تر از طرح فروش نفت در بورس است. مسعود صوفی مجیدپور معتقد است: در حال حاضر بسیاری از شرکت‌های ساختمانی و برج‌های بزرگ سهامشان را در بورس عرضه می‌کنند، اما اینکه قرار باشد مسکن خرد نیز در این بازار مورد معامله قرار گیرد، بسیار بعید به نظر می‌رسد. او با اشاره به تصویب طرح فروش نفت در بازار بورس، می‌گوید: در این طرح قرار شده نفت نیز همانند کالاهای دیگر در این بازار مورد معامله قرار گیرد و هر کسی که می‌خواست بتواند از نفت سهم بخرد.
مسکن کالایی ناهمگن
غالب کارشناسان دیگر مهم‌ترین مانع عرضه مسکن در بورس را ناهمگن بودن این کالا عنوان می‌کنند و معتقدند مسکن به دلیل گوناگونی و ناهمگنی به سختی تعیین قیمت میشود و طبیعتا بورس برای این‌گونه کالا محل مناسبی برای عرضه و مبادله نیست. در حال حاضر مسکن به شیوه سنتی «حراج» عرضه میشود. به‌گونه‌ای که کالای مورد نظر در سایت‌های فروش املاک و یا از طریق مراجعه حضوری به بنگاه‌های مشاوره املاک معرفی میشود و متقاضیان با ارزیابی قیمت‌ها تصمیم‌گیری می‌کنند؛ مکانیسمی که چندان هم غیرمنصفانه نیست.
سایر اخبار این روزنامه
نظر مجمع از حیث مصلحت منافاتی با وظیفه شورای نگهبان ندارد
منشا پول‌های ورودی به سینما ربطی به ما ندارد
بررسی آمادگی بازار سرمایه برای خرید و فروش مسکن
بانک‌ها بار دیگر نرخ دلار را افزایش دادند
تاسیس دومین انجمن فروشگاه‌های اینترنتی با مجوز اتاق بازرگانی
پیامد کاهش انتشار گازهای گلخانه‌ای بر اقتصاد کشور
تلاش برای راه‌اندازی حساب‌های اقماری گردشگری
جام ملت‌های آسیا- امارات 2019
تهرانِ بودار!
قصه زمین‌های سرخه‌حصار و سند کویر لوت!
تدابیر کارشناسان برای روزهای سخت اقتصادی کشور
بودجه کاملا شفاف است
تعلل عمدی در اعلام قیمت‌های خودرو
گزارش میدانی «جهان صنعت» از سلامتی زنان و کودکان در عسلویه
راه CFT هموار شد
تقابل مافیای صنعت کشور با معاهده پاریس
عذر بدتر از گناه
منشا پول‌های ورودی به سینما ربطی به ما ندارد
توسعه اقتصادی با اهرم درآمد‌های مالیاتی
