روزنامه قانون
1397/10/13
مسكن روي خط گراني
سهم مسکن از هزینه خانوار ایرانی 35 درصد استسهم بخش خصوصی در سرمایه‌گذاری مسکن حدود 98 درصد است
ارزش مسکن موجود کشور حدود 10 میلیون میلیارد تومان است
در كشور ما مسكن به عنوان نوعي دارايي سرمايه‌اي درنظر گرفته مي‌شود و همين امر باعث مي‌شود كه پيش‌بيني و تحليل قيمت آن هميشه براي مردم از اهميت ويژه‌اي برخوردار باشد. اين در حالي است كه در ماه‌هاي گذشته پس از يك دوره ركود چندين ساله در بخش مسكن، شاهد افزايش قيمت شديدي در اين بخش بوده‌ايم؛ به‌گونه‌اي‌كه خريد خانه حتي با استفاده از وام مسكن براي بسياري از خانوارها تبديل به رويايي دست نيافتني شده است.
اين در حالي است كه مسكن جزو نيازهاي اوليه محسوب مي‌شود و دولتمردان ما هنوز نتوانسته‌اند راهي جدي و كاربردي براي تامين اين نياز ابتدايي مردم پيدا كنند. در يك دوره از مسكن مهر سخن به ميان مي‌آيد و در دوره اي ديگر از مسكن اجتماعي؛ پروژه‌هايي كه شايد تنها بر روي كاغذ بتوان روي آن‌ها حساب كرد اما وقتي به مرحله اجرا در مي‌آيند با انواع مشكلات پيچيده‌اي مواجه هستند؛ مشكلاتي كه نشان از عدم مديريت و برنامه‌ريزي صحيح در خصوص اين پروژه‌ها دارند. يكي از عمده‌ترين مشكلات در حوزه مسكن در كشور ما اين است كه نگاه‌ها به مسكن سرمايه‌اي است. در واقع نسبت به مسكن در كشور دو نوع تقاضای «مصرفی» و «سرمایه‌ای» وجود دارد؛ نگاهي كه هرگز در كشورهاي توسعه‌يافته با آن مواجه نمي‌شويد. به نظر مي‌رسد كه اين ديدگاه بايد در كشور ما نيز تغيير پيدا كند.
سهم مسكن از اقتصاد كشور
بر اساس آمارهاي بانك مركزي سهم مسکن از هزینه خانوار ایرانی 35 درصد است؛ همچنين سهم املاک از ثروت خانوار 80 درصد، سهم بخش ساختمان از اشتغال در کشور 14 درصد و سهم بخش خصوصی در سرمایه‌گذاری مسکن حدود 98 درصد است. با توجه به اين آمار ارزش مسکن موجود کشور حدود 10 میلیون میلیارد تومان است. همين امر باعث مي‌شود كه توجه به بخش مسكن از اهميت ويژه‌اي در اقتصاد كشور برخوردار باشد. طبق آمار بانك مركزي در سال‌هاي 70 تا 96 بازار مسكن، زمين، سكه و بورس بيشترين سود را در مقايسه با بازارهاي ديگر تجربه كرده‌اند. بخش مسكن چيزي حدود پنج سال در ركودي عميق به سر مي‌برد و همين امر باعث شده است كه حدود ۶۰ درصد از نرخ تورم عقب بماند. در اين خصوص برخي از كارشناسان معتقدند :«افزایش قیمت مسکن به خاطر افزایش تقاضا نبود بلکه افزایش و فشار هزینه باعث رشد قیمت مسکن شد. اگر تقاضا تحریک شود، شاهد افزایش دوباره قیمت مسکن خواهیم بود و البته در پی آن رونق معاملات مسکن اتفاق خواهد افتاد. اگر تقاضا برای بازار مسکن ایجاد نشود، این احتمال وجود دارد که دچار تورم همراه با رکود شويم و این اتفاق خوبی برای حوزه مسکن کشور نیست و باید برای جلوگیری از آن سیاست مناسب اتخاذ شود. اگر دولت بتواند نقدینگی‌های سرگردان را به سمت نظام بانکی کشور هدایت کند، سوداگران به سمت بازار مسکن نمی‌آیند و این بخش با جهش قیمت مواجه نمی‌شود.اما اگر دولت در کنترل نقدینگی موفق عمل نکند، احتمال دارد که قیمت‌ها بیش از پیش‌بینی‌ها بالا برود». با اين اوصاف در شرايط فعلي به نوعي بخش مسكن در كشور قفل شده است؛ چراكه كل اقتصاد كشور با چالش و بحران درگير شده است. به گونه‌اي كه حتي نمي‌توان پيش‌بيني درستي از آينده اين بازار انجام داد.
تاثير نرخ ارز
از مهم‌ترين دلايل رشد قيمت مسكن در ماه‌هاي گذشته جهش ناگهاني نرخ ارز بوده است. چنانچه نوسانات نرخ ارز بر يك مدار آهسته و پيوسته پيش برود تا اندازه زيادي مي‌تواند جلوي رشد بي‌رويه قيمت مسكن را نيز بگيرد. از مهرسال گذشته ركود چندين ساله بازار مسكن تا اندازه‌اي شكسته شد و معاملات مسكن با شيب ملايمي به سمت تحرك پيش رفت.
با وجود اينكه مسئولان معتقد بودند كه بازار مسكن كشش افزايش قيمت بيشتر را ندارد اما مشاهده كرديم كه در يك بازه زماني در سال 97 قيمت مسكن با شيب تندي رو به افزايش گذاشت و اين افزايش قيمت در شهر تهران تا 90 درصد نيز پيشروي كرد. اين در حالي بود كه اين بازار كمترين وابستگي را به نرخ ارز دارد. با كاهش ارزش پول ملي مردم به اين فكر افتادند كه دارايي‌هاي ريالي خود را تبديل به سكه، ارز و ملك كنند؛ بنابراین با افزایش تقاضا و کمبود عرضه در بازار و همچنين رهايي فنر تورم، قیمت‌ها با شيب تندي رو به سوي افزايش گذاشت. به عقيده برخي از تحليلگران اين حوزه در ابتداي سال جاري افزایش قیمت‌ها در بازار مسکن در یک ماهه به اندازه یک سال و حتی بیشتر بوده و این موضوع به‌دلیل تلاطمی است که افزایش نرخ ارز در بازار مسکن ایجاد کرده است. در ماه‌هاي گذشته به طور مثال در يك ماه 9 درصد افزايش قيمت را در بخش مسكن شاهد بوديم كه اين موضوع طبيعي به نظر نمي‌رسد؛ مشكلي كه ارتباط نزديكي با نوسانات نرخ ارز دارد.
وضعيت معاملات مسكن در سال جاري
معاملات مسكن در سال 97 نسبت به سال 96 با افت و خيز و چالش‌هاي بسياري مواجه بوده است. طبق آمار دفتر برنامه‌ریزی و اقتصاد مسکن،حجم معاملات مسکن در شهر تهران در آبان امسال نسبت به مدت مشابه پارسال کاهش ۲۱۳ درصدی و قیمت آن افزایش ۹۰.۹ درصدی داشته است. در این گزارش تعداد کل معاملات مسکن انجام شده در تهران در آبان ۹۷، هفت هزار و ۱۷ فقره است که نسبت به ماه گذشته، يعني مهر ۹۷ كه 9 هزار و ۵۶۱ فقره معامله مسکن به ثبت رسید، ۲۶.۶ درصد کاهش نشان می‌دهد. این کاهش نسبت به ماه مشابه سال ۹۶، يعني آبان ۹۶ که حدود ۱۵ هزار فقره مبایعه نامه (۱۴ هزار و ۹۵۶) به امضارسید، ۲۱۳ درصد محسوب می‌‌شود. براساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در آبان امسال در پایتخت ۹ میلیون و ۱۸۵ هزار تومان برآورد شده که نسبت به ماه گذشته (مهر ۹۷) که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی هشت میلیون و ۶۳۳ هزار تومان بود، افزایش ۶.۴ درصدی و نسبت به ماه مشابه سال قبل (آبان ۹۶) که میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در تهران چهار میلیون و ۸۰۹ هزار تومان بود، افزایش ۹۰.۹ درصدی داشته است.
پيش‌بيني كاهش قيمت از نيمه بهمن
در خصوص وضعيت معاملات مسكن در كشور در ماه‌هاي گذشته مصطفی قلی خسروی، رییس اتحادیه مشاوران املاک به ايرنا گفت: در هر بازاری دوره‌های رکود و رونق وجود دارد که معمولا دوره‌های رونق کوتاه تر از رکود است. در حال حاضر نيز میزان معاملات مسکن در بازار نسبت به مدت مشابه در سال گذشته کاهش داشته اما این به معنی رکود نیست بلکه بازار کساد است. در چنین شرایطی نمی توان به مردم توصیه داشت که خانه بخرید؛ چراکه احتمال کاهش قیمت وجود دارد یا اینکه نسبت به خرید مسکن اقدام نکنید زیرا افزایش دوباره قیمت‌ها محتمل است. در ماه‌های ابتدايی سال جاری، در یک مدت کوتاه قیمت مسکن متاثر از افزایش نرخ ارز رشد قابل توجهی پیدا کرد اما در این مدت اگر قدرت خرید مردم کاهش پیدا نکرده باشد، به طور حتم متناسب با میزان افزایش، قیمت‌ها بالا نرفته، بنابراین طبیعی است که میزان معاملات مسکن روند نزولی داشته باشد. حسام عقبایی، نايب ر‌يیس اتحادیه مشاوران املاک نيز در اين باره تاكيد كرد: در شرایط کنونی برای تولید مسکن و اشتغال نیازمند طرح‌های کارآمد هستیم. پیش بینی می‌کنیم در حوزه خرید و فروش تا پایان سال 97 رکود عمیق تورمی حکم‌فرما شود. در آذر امسال حجم معاملات نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود 67 درصد کاهش یافته است. یکی از مشکلات بخش مسکن در شرایط کنونی این است که معیار و سنجش مالکان برای اعلام قیمت‌ها، دلار است و همین دلیل نیز باعث افزایش 100 درصدی قیمت در این بخش شده است. در نیمه زمستان امسال واحدهای بزرگ، لوکس، لاکچری و بالای ۱۶۰ مترمربع با شکست قیمت ۲۵ درصدی مواجه خواهند شد اما با توجه به نبود توازن بین عرضه و تقاضا در واحدهای کوچک متراژ، احتمال شکست قیمت‌ها پایین است. تا پایان تابستان 98 مسکن یک رکود عمیق خواهد داشت که با تغییر نرخ دلار رکود نيز عمیق‌تر خواهد شد.
