روزنامه مردم سالاری
1397/09/13
خانههایی که روی دست سازندگان میماند
آمار افزایش ۳۴ درصدی پروانههای ساختمانی در مقابل کاهش ۵۴ درصدی معاملات پایتخت، حاکی از آن است که با وجود ۴۹۰ هزار واحد مسکونی خالی در کلانشهر تهران، احتمالا تا پایان سالجاری تعداد خانههای خالی بیشتر خواهد شد.با وجودی که آخرین آمار از افزایش ۳۴ درصدی صدور پروانههای ساختمانی نسبت به زمان مشابه سال قبل خبر میدهد، تورم مصالح ساختمانی و افت ۵۴ درصدی معاملات احتمالا اثر منفی در تولید مسکن خواهد داشت. بانک مرکزی مهرماه امسال گزارش داد که طی شش ماهه ابتدای سال جاری ۳۲ هزار پروانه ساختمانی در کل کشور و ۳۰۰۰ پروانه در شهر تهران صادر شده که نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب رشد ۷.۵ و ۳۴ درصدی را نشان میدهد.با اینکه صدور پروانههای ساختمانی در ماههای مختلف از روند ثابتی برخوردار نیست، اگر میانگین ۶.۲ واحد مسکونی برای هر یک از ۳۰۰۰ پروانه صادر شده در شهر تهران را ملاک قرار دهیم تا پایان سال جاری حدود ۳۷ هزار واحد مسکونی تولید میشود. با احتساب نصف شدن تعداد معاملات احتمالا نیمی از این واحدها روی دست صاحبانشان میماند و به ۴۹۰ هزار واحد خالی از سکنه تهران اضافه خواهد شد. عدم توان طرف تقاضا در شرایطی به رکود معاملاتی منجر شده که با توجه به حدود ۷۰۰ هزار ازدواج سالیانه در کشور، تقاضای مطلق در حال انباشته شدن است.افزایش ۱۵۱ درصدی قیمت
برخی مصالح ساختمانی
به دنبال نوسانات نرخ ارز که از پایان سال گذشته رقم خورد، اغلب مصالح ساختمانی با رشد قیمت مواجه شده که میتواند به فاصلهی زمانی، اثر منفی در تولید و عرضه مسکن بگذارد. طبق آمار در شش ماهه ابتدای سال ۱۳۹۷ گروه لوله و پروفیلهای فولادی از ۲۶ تا ۱۵۱ درصد، گروه میلگرد از ۹۸ درصد تا ۱۴۶ درصد، گروه ورقهای گالوانیزه از ۵۴ تا ۹۳ درصد و گروه سنگهای تخت پلاک از ۷ تا ۵۶ درصد افزایش قیمت داشتهاند. رشد عجیب و غریب مصالح ساختمانی در حالی رقم خورده که عمده این مصالح در داخل کشور تولید میشود و نمیتواند تاثیرپذیری چندانی از جهش نرخ ارز داشته باشد.
توهم فروشندگان در شرایط رکود
با وجودی که آمار از رکود تورمی بازار مسکن حکایت میکند بررسیهای میدانی از مناطق مختلف نشان میدهد فروشندگان واحدهای نوساز به طور مرتب قیمتهای پیشنهادی را بالا میبرند. در ماههای اخیر در شهر تهران شاهد تورم ماهیانه بودهایم و بنا بر آمار، این رشد در واحدهای کلیدنخورده بیشتر بوده است. حتی واحدهایی که چهار پنج سال از ساخت آنها میگذرد، تنها با توجیه کلیدنخورده بودن با نرخ واحدهای نوساز به فروش میرسد. با این حال پیشبینی میشود که سرعت رشد ماهیانه قیمت مسکن شهر تهران در ماههای آینده کاهش مییابد.
رشد ۹۱ درصدی قیمت مسکن در پایتخت
بررسیها نشان میدهد با فروکش کردن التهاب بازارهای ارز و طلا، سرمایهگذاران این بازارها به بخش مسکن شیفت شدهاند و عمده خرید و فروش ملک در بخش تقاضای سوداگرانه انجام میشود. پارادوکس موجود از افت شدید معاملات در برابر رشد قیمتها به این مفهوم است که فروشندگان حرفه ای تورم ماهیانه مسکن را رقم میزنند. معدود متقاضیان مصرفی نیز به خرید آپارتمانهای ۱۶ سال به بالا روی آوردهاند که سهم معاملات این گروه از کل معاملات را نسبت به زمان مشابه سال قبل چهار درصد افزایش دادهاند. بر اساس رفتار معمول بازار مسکن طی ادوار گذشته این بازار پس از یک دوره رکود ۱۰ تا ۱۲ فصلی وارد رونق میشود. محاسبه ورود به دوره رکود از زمان ثبات قیمتها صورت میگیرد وزمان ورود به دوره رونق بازار مسکن به طول رکود غیرتورمی بستگی دارد.بر اساس تازهترین گزارش بانک مرکزی از بازار مسکن تهران در آبان ۱۳۹۷، متوسط قیمت خرید و فروش یک متر مربع واحد مسکونی در شهر تهران به ۹۱.۸ میلیون ریال رسیده که نسبت به ماه مشابه سال قبل ۹۱.۵ درصد افزایش نشان میدهد. همچنین تعداد معاملات انجام شده طی این ماه ۶۹۰۰ فقره بود که نسبت به آبان ماه سال گذشته کاهش ۵۳.۶ درصدی و نسبت به ماه گذشته نیز کاهش ۲۶.۷ درصدی را نشان میدهد.
سقوط آزاداوراق مسکن ملی به ۲۸هزارتومان
قیمت اوراق تسهیلات مسکن بانک ملی با سقوطی آزاد به ۲۸ هزار تومان و اوراق تسهیلات مسکن بانک عامل مسکن با اندکی کاهش به حدود ۵۰ تومان رسید.قیمت اوراق تسهیلات مسکن در حالی که در هفتههای گذشته در قیمت ۵۷ تا ۶۰ هزار تومان ثابت مانده بود، طی روزهای گذشته با کاهش چشمگیری مواجه شده است. علت این کاهش را میتوان در افزایش میانگین قیمت مسکن در آبان ماه (بر اساس اعلام دفتر برنامه ریزی و اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی) جستجو کرد؛ براساس گزارش تازه وزارت راه و شهرسازی، میانگین قیمت هر مترمربع آپارتمان مسکونی در شهر تهران در آبان ماه امسال به حدود ۹.۲ میلیون تومان رسیده است که از کاهش بیش از پیش قدرت خرید مسکن خانوارها حکایت دارد؛ براین اساس، اوراق و وامهای مسکن، بیش از گذشته اثرگذاری خود را در افزایش قدرت خرید خانوارها از دست داده اند و به همین دلیل تقاضا برای خرید این اوراق کاهش یافته است که این کاهش تقاضا، منجر به افت شدید قیمت شده است. قیمت هر برگه تسهیلات مسکن (متعلق به بانک عامل حوزه مسکن) صادره در بهمن ۹۵ با نماد تسه ۹۵۱۱ دیروز در فرابورس با قیمت ۴۸ هزار و ۵۵۰ تومان به فروش رسید که البته در معاملات دیروز با کمی افزایش با قیمت بیش از ۴۹ هزار تومان معامله شد. قیمت برگههای تسهیلات مسکن صادره در شهریور ۹۶ (۹۶۰۶) نیز در معاملات دیروز به قیمت ۴۸ هزار و ۵۰۰ تومان معامله شد که دیروز با حدود ۴ درصدافزایش، به رقم ۵۰ هزار تومان برگشت. همچنین هر برگه تسهیلات مسکن صادره در اسفند ۹۵ نیز ۴۹ هزار و ۲۰۰ تومان به فروش رسید.از دیگر اوراق تسهیلات مسکن که دیروز در فرابورس معامله شد، برگههای صادره در فروردین ۹۶ (۹۶۰۱) با قیمت ۵۰ هزار و ۳۰۰ تومان بود. این کاهش قیمت در نمادهای صادره در نیمه دوم امسال نیز مشهود بود که به عنوان نمونه اوراق تسهیلات مسکن صادره در مهر امسال (۹۷۰۷) روز گذشته با قیمت ۵۲ هزار و ۲۵۰ تومان به فروش رسید و دیروز به ۵۵ هزار تومان برگشت.از دیگر اتفاقات دیروز بازار سرمایه در بخش اوراق تسهیلات مسکن، فروش ۱۰ نماد با قیمت ۴۹ هزار تومان بود که به انواع برگههای صادره در بازه زمانی ابتدای ۹۶ تا نیمه دوم ۹۷ اختصاص داشت ولی این اوراق دیروز با کمی افزایش روبه رو شده و اکثرا به بالای ۵۰ هزار تومان بازگشته اند.رسیدن قیمت برگههای اوراق تسهیلات مسکن به زیر ۵۰ هزار تومان در ۸ ماه گذشته بی سابقه بوده است.ارزانترین برگه تسهیلات مسکن که دیروز خرید و فروش شد، اوراق منتشره در آذرماه ۹۵ (۹۵۰۹) به قیمت ۳۹ هزار تومان بود و دیروز این نماد باز هم با کاهش مواجه شد و به ۳۷ هزار و ۷۰۰ تومان رسید. علت این اتفاق، منقضی شدن تاریخ این برگههاست؛ براساس آیین نامه سازمان بورس و اوراق بهادار، هر برگه تسهیلات مسکن از زمان انتشار تنها ۲ سال فرصت دارد و کسانی که این برگهها را در دست دارند، حداکثر ظرف یک ماه پس از تاریخ انقضای آن میتوانند اقدام به دریافت تسهیلات مسکن کنند در غیر این صورت برگههای مزبور باطل شده و به هیچ وجه کارآیی ندارد.اوراق تسهیلات مسکن صادره از سوی بانک ملی در مرداد ۹۷ با نماد تملی ۷۰۵ هم دیروز در کمترین قیمت خود از زمان ورود این اوراق تسهیلات مسکن به بازار سرمایه تا کنون و با نرخ ۲۸ هزار و ۳۹۰ تومان خرید و فروش شد.معاملات اوراق تسهیلات مسکن در فرآیندهای دیروز بازار سرمایه از نظر حجمی نیز با کاهش شدید تقاضا روبه رو شده به گونه ای که تعداد اوراق معامله شده برای برگههای صادره در اردیبهشت سال گذشته (۹۶۰۲) ۱ برگه، تسه ۹۶۰۵، ۷ برگه، ۹۶۰۴ در ۲۷ برگه، و ... بود که از کاهش شدید تمایل خریداران مسکن به استفاده از تسهیلات مسکن به دلیل پوشش دهی بسیار کم این وام نسبت به ارزش ملک خبر میدهد.
سایر اخبار این روزنامه
داستان سود نجومی پتروشیمیها
خبر
چرا تهران شهری خاص است و نیاز به کمک دولت دارد؟
خانههایی که روی دست سازندگان میماند
شفافسازی نقل وانتقالات بانکی در حال انجام است
قطری ها گاز را به نفت ترجیح دادند
تحول نظام سلامت؛ طرحی که شکستخورد
قطعا هیات نظارت مجمع تشخیص نمیتواند نقش قانونگذاری داشته باشد
قانونگذاری در انحصار مجلس و تایید مصلحت در اختیار مجمع تشخیص مصلحت است
خصلت برجسته زرویی اعتقادات دینی استوارش بود
عقبنشینی مکرون در برابر جلیقه زردها
اظهارات ظریف درباره پولشویی یک واقعیت مسلم است