روزنامه جهان صنعت
1396/01/21
روایت‌های رسمی از افزایش تمایل سازندگان به تولید مسکن خبر می‌دهد؛
محمد غزالی- روند تولید مسکن مانند سایر زیرمجموعه‌های این بخش تحت تاثیر رکود سال‌های گذشته با افت مواجه شده بود. از طرف دیگر اشباع کلانشهرها و تغییر رویکرد سازندگان، شاخص‌های مربوط به ساخت‌وساز را دگرگون کرده است. زمانی که دولت متوجه شد تمرکز سرمایه‌ها در پروژه‌هایی مانند مسکن مهر بدون خدمات زیرساختی ضرر انبوهی برای اقتصاد کشور به دنبال دارد، طرح‌های تشویقی برای ترغیب سرمایه‌گذاران به تولید مسکن در بافت‌های شهری دارای امکانات زیرساختی را کلید زد. با اجرای کامل این سیاست‌ها سرمایه‌گذاری در بخش ساخت‌وساز به دو دلیل «تغییر پارامترهای بازار» و «تشویق دولت» در حال حرکت به سمت «بافت‌های فرسوده»، «خانه اولی‌ها» و «رفع بدمسکنی» است. بر همین اساس ساخت و تولید مسکن دیگر نه در بیابان‌های حاشیه کلانشهرها بلکه در درون بافت‌های شهری متمرکز خواهد شد. در شرایطی که رشد نسبی قیمت در سال گذشته بازار مسکن را وارد فاز پیش رونق کرده سازندگان مسکن نیز دست به کار شده‌اند و برای پاسخ به رشد تقاضا در سال‌های پیش‌رو موج جدیدی از تولید مسکن را ایجاد کرده‌اند.یکی از مهم‌ترین انگیزه‌های تولیدکنندگان مسکن برای ورود به بازار افزایش استقبال متقاضیان از تسهیلات صندوق پس‌انداز مسکن یکم بوده است. این صندوق که براساس سرمایه‌گذاری متقاضیان به مدت یک‌سال به خانه‌اولی‌ها تسهیلات ارائه می‌دهد، بخشی از دورنمای تقاضای مسکن تا سال آینده را آشکار می‌کند. قیمت یک آپارتمان کلنگی برای ساخت‌وساز متناسب با سن بنا، منطقه و زیربنا متغیر است. قیمت این نوع املاک از متری 3 تا 15 میلیون تومان در بازار تهران یافت میشود.
تعداد معاملات املاک کلنگی در اسفندماه ۹۵ نسبت به مدت مشابه سال گذشته حدود 12 درصد رشد داشته است. تعداد معاملات املاک کلنگی در اسفند سال ۹۳ هزار مورد و در اسفند ۹۴، یک‌هزار و ۴۰ مورد بوده است، این درحالی است که این مقدار در اسفند ۹۵ از یک‌هزار و ۱۶۰ فقره مورد نیز بیشتر شده است. از سوی دیگر سهم املاک کلنگی نسبت به کل معاملات اسفندماه نیز از هشت درصد در سال ۹۴ به حدود۱۰ درصد در سال ۹۵ افزایش یافته است. افزایش حجم معاملات خانه‌های کلنگی نشان می‌دهد که بخشی از سازندگان برای تولید مسکن دست به کار شده‌اند.
ریزش پیک معاملات به سمت زیر 300 میلیون تومان
رویداد دیگری که باعث افزایش تمایل سازندگان به تولید مسکن شده رسیدن «پیک معاملات» به خانه‌های زیر 300 میلیون تومان است. در حالی که طبق سنت بخش مهمی از منابع و تسهیلات بانکی مسکن صرف ساخت‌وسازهای لوکس، گرانقیمت و بزرگ متراژ می‌شد، در سال ۹۵ بیش از نیمی از معاملات انجام شده مربوط به واحدهای زیر ۸۰ مترمربع و با ارزش کلی کمتر از ۳۰۰ میلیون تومان در شهر تهران بوده است.
افزایش تقاضای خانه‌های کوچک نشان می‌دهد بخشی از تلاش دولت برای تحریک تقاضای «خانه‌اولی‌ها» و «مصرف‌کنندگان اصلی» مسکن موفقیت‌آمیز بوده است. البته این توفیق دولت کاملا نسبی بوده چراکه با دوران رکود مقایسه میشود. به همان میزان که دولت در تحریک تقاضای خانه‌اولی‌ها موفق شده تمایل سازندگان به تولید مسکن بیشتر نیز افزایش یافته است. اگرچه در دوره خروج از رکود به دلیل ویژگی‌های عارضی بازار طی سال‌هال‌های گذشته با «هجوم تقاضا» مواجه نخواهد شد اما انسجام برنامه‌های دولت برای افزایش تسهیلات اختصاص یافته به بافت فرسوده می‌تواند تا حدودی یخ مسکن را آب کند.
ابعاد کوچک تسهیلات
یکی از مهم‌ترین تهدیدهای پیش‌روی تسهیلات بانکی کوچک بودن ابعاد بازار رهنی است که دولت ایجاد کرده است. کمبود منابع پولی باعث شده سیاستگذاران بانکی در اعطای تسهیلات محدودیت‌هایی ایجاد کنند. از طرف دیگر اولویت‌های کشور بخش عمده‌ای از تسهیلات را به سمت خدمات برده است و سهم کمتری برای مسکن باقی مانده است. بر همین اساس «توسعه بازار رهن» وابستگی شدیدی به «درآمدهای ارزی» کشور پیدا کرده است.از سوی دیگر تضعیف قدرت خرید خانوارها و کاهش درآمد آنها به طور ذاتی مسیرهای دسترسی به خرید خانه را محدود کرده است. با این وجود دولت امیدوار است با ثبات فعلی تورم و کاهش تدریجی نرخ سود بانکی بازار رهن را گسترش دهد.
در همین ارتباط مجتبی بیگدلی، رییس انجمن انبوه‌سازان مسکن به «جهان‌صنعت» در پاسخ به این سوال که با وجود بیش از یک و نیم میلیون مازاد مسکن دلیل استقبال سازندگان از ساخت‌وساز چیست، می‌گوید: آمار تهران را نباید ملاک قرار داد چراکه تهران، ایران نیست و شاخصه‌های آن با سایر نقاط کشور همخوانی ندارد. او معتقد است زمانی که قیمت‌های تهران چیزی حدود 40 برابر یاسوج و قم و برخی شهرهای دیگر است نباید آمار منتشرشده در مورد معاملات تهران را ملاک ارزیابی قرار داد.
آدرس اشتباه دولت!
بیگدلی از دولت هم ناراضی است و معتقد است موضوع خانه‌های بدون متقاضی یا خالی از سکنه به‌طور کلی با بخش‌خصوصی بی‌ارتباط است. او معتقد است بخش‌خصوصی اصولا این توان را ندارد که خانه‌اش را راکد نگه دارد. بیگدلی با تاکید بر این موضوع می‌گوید: در نظام عرضه مسکن هرکس بتواند ملک خود را بفروشد، پیروز شده است و برای تولیدکننده بخش‌خصوصی اینکه در شرایطی رکود و در یک بازه زمانی طولانی‌مدت خانه خود را خالی نگه دارد اصلا عقلانی نیست. او معتقد است که بیش از 98 درصد خانه‌های خالی متعلق به نهادهای عمومی، بانک‌ها و سازمان‌های عمومی غیردولتی و دولتی است.
به گفته این کارشناس اقتصاد مسکن، دولت نقش نظارتی خود را در زمینه خانه‌های خالی از سکنه ایفا نمی‌کند. بیگدلی می‌گوید: دولت باید کار ستادی انجام دهد چراکه ابزاری مانند بانک‌ها را در اختیار دارد. او تعداد آمار ثبت‌نام 150 هزار متقاضی وام صندوق پس‌انداز مسکن یکم را در قبال ورود سالانه 5/1 میلیون تقاضای مسکن ناچیز می‌داند و معتقد است برنامه‌های دولت کارایی نداشته است.
سایر اخبار این روزنامه
مقام رهبری در دیدار فرماندهان ارشد نیروهای مسلح با اشاره به حمله آمریکا به سوریه:
می‌توانیم تا 80 میلیارد دلار قرارداد ببندیم
نباید در انتخابات رودرروی هم بایستیم
حذف اسد، اولویت آمریکا
روایت‌های رسمی از افزایش تمایل سازندگان به تولید مسکن خبر می‌دهد؛
توقف تولید بنزین پتروشیمی در دولت یازدهم نتیجه داد؛
بحران بدهی
روایتی تلخ از انتشار نسخه‌های غیر‌قانونی رمان دولت‌آبادی؛
جانت فدای انتخابات!
مرخصی اجباری کارگران به شایعات دامن زد؛
توقف نماد بانکی‌ها ربطی به بورس ندارد!
نگاهی به عملکرد کیفی موسسات خصوصی آموزشی کشور؛
تاثیر حمله ترامپ به سوریه بر سیاست خارجی آمریکا در قبال ایران
اعتراض فعالان اقتصادی در نشست هیات نمایندگان اتاق بازرگانی ایران؛
یادش به خیر!
ریشه‌های ناکارآمدی شوراهای اسلامی شهر‌ها
