بازار سرکش مسکن رام می‌شود؟
[شهروند] بازار نابسامان مسکن به کدام سو می‌رود؟ آیا بالاخره ترمز رشد افسارگسیخته اجاره بها و قیمت مسکن در دولت سیزدهم کشیده خواهد شد؟ اعمال قوانین جدید چه پیامدهایی برای مالکان و مستأجران خواهد داشت؟ اینها سؤالاتی است که در روزهای گذشته ذهن میلیون‌ها ایرانی را به‌خود مشغول کرده و همه منتظر هستند تا ببینند نسخه جدید دولت می‌تواند گره کور بازار آشفته مسکن را باز کند یا خیر؟
شورای نگهبان در روزهای اخیر از «موافقت با مصوبه مجلس برای تعیین سقف رشد سالانه اجاره‌بها» خبر داد. بنابراین با تأیید شورای نگهبان، بازار اجاره بهای مسکن قانونمند خواهد شد و مستأجران در فصل دشوار جابه‌جایی می‌توانند امیدوار به یک زندگی عادی و بدون دغدغه باشند.
براساس قانون جدید، در استان‌هایی که تورم عمومی سالانه، بیش از ۳۰ درصد است، وزارت راه و شهرسازی باید «رشد سالانه اجاره‌بها» را تعیین کند. نرخ تعیین شده برای «رشد مجاز اجاره‌بها در هر سال» در این استان‌ها بین ۵۰ تا صددرصد نرخ تورم خواهد بود. به‌عنوان مثال اگر در تهران تورم عمومی ۵۰ درصد است، دولت، میزان رشد مجاز اجاره‌بها را می‌تواند ۲۵ تا ۵۰ درصد تعیین کند. همچنین اجرایی شدن طرح مالیات بر عایدی سرمایه هم می‌تواند از ناحیه کنترل سفته‌بازی و سوداگری، کمک بزرگی به بازار مسکن کند. مهدی موحدی بک نظر، سخنگوی سازمان امور مالیاتی روز گذشته جزئیات طرح مالیات بر عایدی سرمایه را تشریح کرد و گفت: «خرید یک خانه به قیمت پنج میلیارد و فروش آن به قیمت 6 میلیارد، عایدی یک میلیاردی برای صاحبخانه دارد که مالیات مربوط به آن است البته تعدیل تورمی هم داریم و اثر تورم براساس داده‌های بانک مرکزی از آن کسر خواهد شد.» به این ترتیب با رونمایی از بسته‌های سیاستی دولت، این بارقه امید ایجادشده تا در کنار اعمال سیاست‌های کلان اقتصادی، بازار مسکن هم از شرایط نابسامان فعلی خارج شود. به همین دلیل «شهروند» برای ارزیابی زوایای مختلف قانون جدید که ناظر به حمایت از مستأجران است به سراغ کارشناسان مسکن رفت تا نظرات آنها را جویا شود.
امیدواری برای جبران ترک فعل نمایندگان ادوار گذشته
مجید گودرزی، کارشناس اقتصاد مسکن، در گفت‌وگو با «شهروند» درباره مزایای تعیین سقف اجاره‌بها و نیز ضرورت اعمال سیاست‌های مکمل برای رفع اَبَرچالش بازار اجاره‌بها اظهار کرد: «بعد از 116سال که از مجالس ایران می‌گذرد این نخستین قدم در این حوزه است که توسط مجلس فعلی برداشته شده و بسیار مبارک است. بخش بزرگی از نابسامانی‌های بازار اجاره مربوط به بی‌قانونی است و معتقدیم نمایندگان ادوار گذشته در قانونگذاری دچار ترک فعل بزرگی شدند که برای ایرانیان و اقتصاد ایران مصیبت‌بار بود، بی‌قانونی و ترک فعل مسئولان در این سال‌ها بزرگ‌ترین چالش بازار مسکن بوده و صددرصد این بی‌قانونی متأسفانه به‌خاطر عدم‌قانونگذاری صحیح نمایندگان ادوار گذشته است.» این کارشناس مسکن با بیان اینکه تعیین سقف اجاره‌بها یک قدم به جلو است اما کافی نیست، گفت: «قانونی که تصویب شده هرچند مزایای خوبی دارد اما نیازهای مستأجران را برآورده نخواهد نکرد. مستأجران هیچ تشکل یا اتحادیه‌ای ندارند تا بر قوانین اثرگذار باشند و نقشی در تنظیم قوانین ندارند. امیدواریم این قانون برای قانونی کردن بحران اجاره‌بهای مسکن و پذیرش تورم موجود نباشد و بتواند بازار مسکن را سامان دهد تا بخشی از رفاه از دست‌رفته ایرانیان مستأجر به آنها برگردد.»
شرافت مستأجران به خطر افتاده است
وی افزود: «متن این قانون که از سوی شورای نگهبان هم تأیید شده هنوز انتشار عمومی و ابلاغ نشده و باید بیشتر درباره جزئیات آن تمرکز کنیم. در گذشته مصوبه سران قوا درخصوص اجاره‌بها را داشتیم که البته مصوبه بود و قانون نبود، به همین دلیل محاکم قضایی و شوراهای حل اختلاف از اجرای آن خودداری می‌کردند و پای مستأجران به محاکم کشیده می‌شد و قضات و کارشناسان دستگاه قضا توجهی به مصوبات سران قوا نداشتند و مستأجران به نوعی سرگردان می‌شدند. مصوبه سران قوا متأسفانه ضمانت‌های اجرایی لازم را نداشت، اما امیدواریم این قانون ضمانت‌های اجرایی لازم را داشته باشند و امیدواریم این ظلم و فشار تاریخی که در تمام ادوار گذشته به مستأجران تحمیل شده بالاخره حذف و برداشته شود.»
گودرزی برهمین اساس ادامه داد: «وقتی صددرصد درآمد مستأجران از سوی مالکان برای پرداخت اجاره، مطالبه می‌شود نه‌تنها معیشت این قشر بزرگ جامعه دچار تهدید می‌شود، بلکه شرافت مستأجران این کشور هم در خطر افتاده است و امید داریم یک قانون مترقی مانند سایر کشورها بتواند مشکلات این قشر بزرگ جامعه را حل کند. توجه کنید استثماری بزرگ‌تر از ملک و مسکن در تاریخ ایران وجود نداشته و این دقیقا یک نوع استعمار داخلی است که زندگی مستأجران را به گروگان گرفته است.»
اعمال سیاست‌های حمایتی در آلمان و فرانسه
این کارشناس مسکن در بخش دیگری از گفت‌وگوی خود با «شهروند» درخصوص سابقه کشورهای دیگر در بکارگیری قوانین خاص برای ساماندهی بازار اجاره بها بیان کرد: «کشورهای دیگر بدون استثنا نیازهای ضروری و حیاتی جامعه را به‌شدت کنترل می‌کنند و از طریق قیمت‌گذاری منطقه‌ای یا قوانین مالیاتی که در فرانسه به شکل سختگیرانه اجرا می‌شود، بازار را کنترل می‌کنند. برای نمونه در فرانسه اگر معامله‌ای به قیمت بیشتر از 30درصد آن منطقه انجام شود و فرد زیان‌دیده بتواند آن را اثبات کند، محاکم این کشور ورود می‌کنند و در جهت احقاق حق فرد زیان‌دیده عمل می‌کنند. در کشور آلمان هم قوانین بسیار محکم و خوبی در حوزه مسکن و اجاره‌بها وجود دارد که باعث شده مالکان نتوانند به میل شخصی خود هر بلایی را بر سر مستأجر بیاورند.» وی افزود: «در کشور آلمان 2مدل قرارداد دائم و موقت وجود دارد. اگر قراردادی به شکل دائمی بسته شود فسخ آن بسیار دشوار و حتی در مواردی نشدنی است، اما در ایران آوارگی و خانه‌به‌دوشی سرنوشت محتوم مستأجران است و مالکان هر زمانی اراده کنند می‌توانند مستأجر را از خانه بیرون کنند. متأسفانه ضعف شدید قانونی و تعارض منافع در تصویب مقررات به‌شدت به بازار مسکن صدمه زده و اکنون فشار زیادی به مستأجران وارد شده است. در آلمان، شهرداری‌ها و نهادهای حمایتی به‌شدت از قشر مستأجر دفاع می‌کنند اما شوربختانه در کشور خودمان هم این امکان وجود ندارد.» گودرزی توضیح داد: «در قراردادهای مسکنِ آلمان موضوع مهم تفکیک خانه‌های سرمایه‌ای و مصرفی وجود دارد. املاک مصرفی از مالیات معاف هستند، اما اگر شخصی زیر 10سال اقدام به فروش خانه خود کند مشمول مالیات بر عایدی سرمایه می‌شود، اما در نقطه مقابل ما در بخش مالیاتی دچار مشکل هستیم و شیوه مالیات‌ستانی معیوب کشور نتوانسته به اقتصاد، جهت مناسبی بدهد. برای مثال طرح اخذ مالیات از خانه‌های خالی یک نمایش تلخ و مضحک از قانونگذاری بود که هیچ‌کدام از اهداف ذکرشده را برآورده نکرد و عایدی دولت از این ناحیه به 5میلیارد تومان هم نرسید!»
عدم‌همکاری بانک‌ها با بخش مسکن
این تحلیلگر اقتصاد مسکن با تصریح بر اینکه امیدواریم استعمار داخلی و به بند کشیده شدن مستأجران پایان یابد، گفت: «باید به این نکته توجه کنیم که علاوه بر مسائل ذکرشده، متأسفانه بدترین حمایت‌ها را از ناحیه تسهیلات بانکی داریم، بیشتر تسهیلات تصویب می‌شوند اما پرداخت نمی‌شوند و گرهی از مشکلات مستأجران را باز نمی‌کنند. بیشتر تسهیلات تکلیفی پرداخت نمی‌شوند برای نمونه در حوزه پرداخت تسهیلات ساخت مسکن تراز عملکرد 18بانک صفر درصد بوده است!» وی تأکید کرد: «کاملا روشن است زمانی که بانک‌ها بتوانند از طریق سفته‌بازی در بازار مسکن تا 80درصد سود ببرند هیچ‌وقت رغبتی برای پرداخت وام با سود کمتر نخواهند داشت. مشکل دیگر آن است که هدایتگری صحیحی هم در بازار مسکن نداریم و بخش تولید، تقویت نمی‌شود درحالی‌که در سایر کشورهای جهان تسهیلات بلندمدت برای ساخت مسکن داریم و در حقیقت بهترین و باکیفیت‌ترین وام‌ها در حقیقت، وام مسکن است. در کشورهای دیگر ابتدا با فراهم کردن شرایط، کاری می‌کنند که سازنده ترغیب به ساخت شود و بعد اقدام به اخذ عوارض و مالیات می‌کنند اما در ایران پیش از آنکه سازنده بخواهد اقدام به ساخت کند آنقدر باید مالیات و عوارض به شهرداری بدهد که در نهایت از کرده خود هم پشیمان می‌شود.»
گودرزی با اعلام اینکه اگر فقط یک‌درصد مساحت کشور صرف ساخت مسکن شود به هر ایرانی نزدیک 200متر خانه می‌رسد، گفت: «ایران کشور بسیار وسیعی است که اگر دولت بخواهد زمین رایگان در اختیار مردم بگذارد تمام ظرفیت‌های آن فراهم است. زمین به تنهایی 60درصد هزینه تمام‌شده ساخت مسکن را به‌خود اختصاص داده و این معضل کاملا عمدی و برنامه‌ریزی شده ایجاد شده و منافع گروه‌های خاصی از این بابت تامین می‌شود. دولت اگر زمین رایگان برای ساخت‌وساز درنظر بگیرد قیمت مسکن تا 70درصد سقوط می‌کند، اما چرا این اقدام صورت نمی‌گیرد؟»
سرمایه مملکت به گچ و سیمان تبدیل شده است
این کارشناس مسکن درباره ارائه بسته‌های تشویقی به مالکان جهت ترغیب شدن آنها به عرضه واحد به بازار هم بیان کرد: «بسته‌های تشویقی نباید به‌گونه‌ای باشد که همانند گذشته مالکان از حمایت‌های دولتی بهره‌مند شوند، در اکثر کشورهای دنیا خروج سرمایه از اقتصاد به‌شدت محکوم می‌شود و اینطور نیست که 40درصد سرمایه از اقتصاد تبدیل به سنگ، گچ و سیمان شود و عده‌ای با مفت‌خوارگی از تورم سود ببرند. در 30سال گذشته قیمت مسکن 1500برابر شده و مالکان از این تورم بهره برده‌اند که چنین چیزی غیرقابل پذیرش است.»
وی ادامه داد: «این روند باید قطع شود. در شرایط تحریم اقتصاد کشور نیازمند سرمایه‌گذاری است و مهم‌ترین حمایت دولت قیمت‌گذاری است. قانون بهای تمام‌شده مسکن هم اگر به سرانجام برسد حرکت مثبتی خواهد بود. بدلیل اینکه با رهاشدگی قیمت در بازار مسکن تنها اهداف دلالان و سوداگران در حال محقق شدن است. متأسفانه هم‌اکنون دولت بخاطر نبود داده‌های مناسب قادر به اجرای درست قوانین مالیاتی نیست و از طرفی مردم هم تا 100سال آینده نمی‌توانند خانه خریداری کنند. دوره انتظار خانه‌دار شدن در ایران بسیار حیرت‌انگیز است، درحالی‌که در سایر کشورهای جهان دوره انتظار 15تا 25سال است. همچنین تمام ذی‌نفعان در بازار مسکن در حال ضرر کردن هستند و این ضرر هرروز بیشتر می‌شود، کسانی که در بخش مسکن سرمایه‌گذاری می‌کنند با مشکل حبس سرمایه خود مواجه می‌شوند و گاه تا سال‌ها نمی‌توانند سرمایه خودشان را از بازار خارج کنند.»
مهار بازار وحشی مسکن به 7سال زمان نیاز دارد
گودرزی با پیشنهاد دادن دوره تنفس 5ساله برای تغییر نکردن قیمت مسکن، معتقد است: «بخاطر بازار وحشی مسکن حداقل 7سال طول می‌کشد تا قیمت‌ها به تعادل برسد. هم‌اکنون حداقل دستمزد مصوب سالانه کفاف پرداخت اجاره در شهرهای بزرگ را ندارد و عملا با یک بازار وحشی روبه‌رو هستیم که قشر ضعیف جامعه را به ورطه هولناکی کشانده است.»
تعیین سقف اجاره‌بها ضمانت اجرایی ندارد
همچنین مهدی روانشادنیا، استاد دانشگاه و کارشناس مسکن، نظرات متفاوتی را بیان کرد. این کارشناس درخصوص جنبه‌های مختلف تعیین سقف برای اجاره‌بها به «شهروند» گفت: «بهتر بود در قالب آیین‌نامه اجرایی و بخشنامه مواردی از این دست ابلاغ شود اما توجه کنیم که چنین راهکاری برای حل مشکل اجاره‌بها به قانون تبدیل شده و ما با قوانینی مواجه هستیم که اجرا نمی‌شوند.» وی افزود: «ما یک قانون قدیمی و به نسبت خوب ناظر به حمایت از تولید مسکن استیجاری داریم که مصوب سال 1377است. از این قانون 26سال می‌گذرد، بنابراین اگر قرار بود وضع قانون به تنهایی جواب بدهد، این قانون که در آن تسهیلات زیادی ازجمله در حوزه مسکن استیجاری درنظر گرفته شده جواب می‌داد، اما مشاهده می‌کنیم که به جرأت حتی یک ماده از آن هم اجرا نشده است.»
روانشادنیا ادامه داد: «به صرف وضع قانون، بخشنامه و مقرره، مسئله مستأجران حل نخواهد شد. وقتی ما با یک تورم مزمن مواجه هستیم باید بدانیم منشا آن مالکان و مستأجران نیستند. وقتی شاهد کوتاهی در سایر بخش‌های اقتصادی هستیم نباید آن مشکلات را شامل بخش مسکن کنیم که در نهایت هم به جایی برسیم که با قراردادهای پنهان اجاره و رونق گرفتن منفی بخش زیرزمینی اقتصاد مواجه باشیم. برای مثال جامعه پزشکی وقتی تعرفه‌ها پایین نگه داشته می‌شود یا در بخش مهندسی روی تعرفه‌ها محدودیت وضع می‌کنند بالاخره فعالان این حوزه‌ها هم می‌خواهند زندگی کنند، آنها در مقابل این تعرفه‌ها راهی برای کسب درآمد پیدا می‌کنند و با وضعیتی روبه‌رو هستیم که قوانین اجرا نمی‌شود و پایبندی اقشار مختلف مردم به قانون تضعیف می‌شود.»
معضل تورم مانع اجرای قانونِ سقف اجاره‌بها می‌شود
این کارشناس مسکن توضیح داد: «اگر وارد محتوای این قانون شویم این پرسش مطرح می‌شود که وقتی قرارداد اجاره یک‌ساله و حتی 6ماهه منعقد می‌شود، کافی است مالک فشار بیاورد تا مستأجر تمکین کند. این نوع قراردادها در چارچوب حقوق خصوصی قرار می‌گیرند و افراد می‌توانند روابطی باهم داشته باشند که البته طبق قانون مدنی این قراردادها هم مورد حمایت است. پرسش دیگر این است وقتی تورم رسمی اعلام شده از سوی بانک مرکزی، اعداد بالایی است، چرا توقع می‌رود مالکان خودشان را با آن اعداد هماهنگ نکنند؟ ضمن اینکه همیشه هم با افزایش اجاره‌بها مواجه نبوده‌ایم و سال‌هایی را داشته‌ایم که نرخ اجاره کمتر از تورم عمومی بوده و حتی در برخی سال‌ها هیچ زایشی نداشته‌ایم.»
روانشادنیا با طرح این مسئله که ای‌کاش از نظام مهندسی و مشاوران املاک هم در تهیه قانون نظرخواهی می‌شد، افزود: «به هرحال این قانون توسط شورای نگهبان تأیید شده و دیگر کاری نمی‌توان کرد اما امیدواریم در سایر قوانینی که تصویب می‌شود نظر افراد مورداعتماد ذی‌ربط اخذ شود تا قانون بهتری تصویب شود.»
این کارشناس بازار مسکن تصریح کرد: «چرا از خودمان نمی‌پرسیم قانون سال 1377اجرا نمی‌شود؟ آیا قرار است این قانون هم به سرنوشت سایر قوانین دچار شود؟ در مجموع نسبت به اینکه این قانون جدید بتواند اثر ملموسی بر بازار اجاره‌بها داشته باشد خوش‌بین نیستم و ضمانت اجرایی لازم وجود ندارد.»
وزیر راه و شهرسازی: صلاح مالکان و مستأجران تأمین می‌شود
وزیر راه و شهرسازی از تأیید قانون ساماندهی بازار مسکن و اجاره در شورای نگهبان خبر داد و گفت: «این قانون به مجلس ارسال شده است و امیدواریم به دولت ابلاغ شود، البته همکاران ما در وزارت راه و شهرسازی آیین‌نامه‌ها را آماده کردند که در آینده نزدیک به استان‌ها ابلاغ می‌شود.»
وزیر راه و شهرسازی بر اقدامات انجام شده برای تنظیم بازار خریدوفروش و رهن و اجاره مسکن به سامانه خودنویس اشاره کرد و گفت: «خودنویس سامانه بسیار خوبی است و امسال در دستور کار مدیران سامانه و معاونت مسکن قرار دارد تا خریدوفروش مسکن نیز به قابلیت‌های این سامانه اضافه شود، البته خریدوفروش مسکن پیچیدگی‌های خاص خود را دارد که بخشی از آن به سازمان ثبت برمی‌گردد. امیدواریم سکوهای مجازی برای اتصال به سامانه خودنویس همراهی کنند تا مشکلات مردم در این زمینه برطرف شود.»
وزیر راه و شهرسازی تصریح کرد: «قانون مذکور باعث می‌شود که صرفه و صلاح مالکان و مستأجران تأمین شود. این قانون در سامانه املاک و اسکان، کمک شایانی خواهد کرد و دستِ وزارت راه و شهرسازی و شهرداری‌ها را برای کمک به تنظیم بازار باز می‌کند.»
گزارش جدید از قیمت مسکن منتشر شد؛ رکود تورمی ادامه دارد
در فروردین‌ماه سال ۱۴۰۳، متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای واحد مسکونی معاملهشده از طریق بنگاه‌های معاملات ملکی شهر تهران ۸۱۶.۳ میلیون ریال بود که نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل به ترتیب ۰.۲ و ۲۲.۹ درصد افزایش نشان می‌دهد. در میان مناطق بیست‌ودو‌گانه شهرداری تهران، بیشترین متوسط قیمت یک مترمربع زیربنای مسکونی معاملهشده معادل 1504.2 میلیون ریال به منطقه یک و کمترین آن با 423.6 میلیون ریال به منطقه 18 تعلق داشته است. بررسی توزیع تعداد واحدهای مسکونی معامله شده در شهر تهران به تفکیک عمر بنا در فروردین‌ماه سال 1403 حاکی از آن است که از مجموع یک‌هزار و 508 واحد مسکونی معاملهشده، واحدهای تا 5 سال ساخت با سهم 30.1 درصد، بیشترین سهم را به خود اختصاص داده‌اند. سهم مذکور در مقایسه با فروردین‌ماه سال قبل حدود 1.7 واحد درصد افزایش یافته است. بررسی شاخص کرایه مسکن اجاری در شهر تهران و کل مناطق شهری در فروردین ماه سال 1403 نشان‌دهنده رشد یکسان و معادل 2.0 درصدی شاخص‌های مزبور نسبت به ماه قبل می‌باشد. رشد نقطه‌به‌نقطه شاخص مزبور در فروردین ماه سال جاری در شهر تهران و کل مناطق شهری نسبت به ماه مشابه سال قبل به ترتیب معادل 45.2 و 52.4 درصد می‌باشد.
